【正文】 哈爾濱北20地塊前期策劃報告 哈爾濱市哈西新區(qū)北20地塊大型商住項目前期策劃 北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司前 言為能圓滿完成哈爾濱南郡房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的“哈西新區(qū)北20地塊大型商住項目”，更好的銷售與品牌推廣，我司系統(tǒng)的制定了調研計劃與執(zhí)行策略。針對黑龍江省、哈爾濱市進行分析與數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出有效的數(shù)值與結論。本次前期策劃報告憑借華業(yè)行多年房地產(chǎn)市場調研經(jīng)驗與市場分析判斷，對現(xiàn)有地產(chǎn)政策、宏觀經(jīng)濟等做了嚴密的分析與調研。華業(yè)行為北京一流的房地產(chǎn)綜合運營代理服務機構，擁有房地產(chǎn)市場最高素質的專業(yè)人員，不但專業(yè)知識豐富，而且具有很強的實際操盤能力。本次報告為近期對哈爾濱房地產(chǎn)市場進行實地市場調研與數(shù)據(jù)搜集整理后完成的哈西新區(qū)北20地塊大型商住項目前期策劃報告。北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司二零一零年一月目 錄第一章 全國宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)與政策發(fā)展 5第一節(jié) 全國宏觀經(jīng)濟發(fā)展 5一、 全國宏觀經(jīng)濟發(fā)展 5二、 全國房地產(chǎn)市場 8第二節(jié) 全國宏觀經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)政策 11一、 宏觀經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)政策 11二、 宏觀市場環(huán)境解析理性看待市場 13第二章黑龍江省宏觀經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展綜述 15第一節(jié) 黑龍江省宏觀經(jīng)濟環(huán)境 15一、 黑龍江省概括 15二、 黑龍江省宏觀經(jīng)濟狀況 0第二節(jié) 黑龍江房地產(chǎn)發(fā)展綜述 2一、 黑龍江省房地產(chǎn)市場狀況 2二、 黑龍江省房地產(chǎn)市場解析 5第三章 哈爾濱宏觀經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展綜述 6第一節(jié)、哈爾濱宏觀經(jīng)濟環(huán)境 6一、 哈爾濱城市概括 6二、 哈爾濱城市規(guī)劃 11三、 哈爾濱宏觀環(huán)境與規(guī)劃解析 16第二節(jié)、哈爾濱城市經(jīng)濟發(fā)展概括 17一、 哈爾濱地區(qū)生產(chǎn)總值 17二、 哈爾濱市區(qū)域財政收入 18三、 哈爾濱市社會消費品零售總額 19四、 哈爾濱市城市居民家庭年人均可支配收入 19五、 哈爾濱市固定資產(chǎn)投資 20六、 哈爾濱宏觀經(jīng)濟狀況評述 21第三節(jié) 哈爾濱房地產(chǎn)市場概括 21一、 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 21二、 新建商品房銷售總體情況 22三、土地市場情況 27第四章 哈爾濱區(qū)域調研 30第一節(jié) 哈爾濱市在售項目 30一、周邊項目調研表 30二、產(chǎn)品類型分析 30三、戶型面積與銷售狀況 31第二節(jié) 哈西新區(qū)北20地塊周邊調研與分析 32一、哈西新區(qū)概括 32二、哈爾濱西客站的戰(zhàn)略地位 36三、哈西新區(qū)重點項目調研 40四、重點項目橫向縱向對比分析 50第三節(jié) 群力新區(qū)區(qū)域分析 51一、群力新區(qū)概括 51二、交通優(yōu)勢 52三、群力新區(qū)基礎設施 53四、景觀優(yōu)勢 54五、新區(qū)點評 56第五章 哈西新區(qū)北20地塊自身分析 56第一節(jié) 項目基本情況 56一、 北20地塊位置 56二、項目技術指標 57第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境 58一、教育資源 58二、醫(yī)療機構 58三、金融商貿(mào) 59第三節(jié) 地塊SWOT分析 59第六章 哈西新區(qū)北20地塊前期策劃 60第一節(jié) 項目整體定位建議 60一、整體定位 60二、項目形象定位 60第二節(jié) 項目客群定位解析 60一、各階層生活方式分析 61二、中高檔樓盤消費行為特征分析 61三、本案客群定位 62四、客戶描述 62第三節(jié) 項目規(guī)劃布局建議 63第四節(jié) 項目建筑風格建議 63第五節(jié) 園林景觀建議 64一、園林風格設計基本原則 64二、園林風格設計建議 64第六節(jié) 項目住宅建議 65一、區(qū)域內住宅樓層情況 65二、本案建筑類別建議 65第七節(jié) 項目車位建議 65第八節(jié) 項目幼兒園建議 66哈爾濱雙語幼兒園 66操作模式一：連鎖加盟 66操作模式二：利用哈爾濱師范的優(yōu)勢合作辦學。 67第九節(jié) 項目會所建議 67一、會所 67二、會所建議 67第十節(jié) 項目物業(yè)建議 68一、物業(yè)概括 68二、物業(yè)建議 68第十一節(jié) 項目室內和遠程遙控與安防系統(tǒng)建議 69一、便利遙控 69二、時尚網(wǎng)絡 69三、住宅安防系統(tǒng) 70第十二節(jié) 項目夜景照明系統(tǒng)建議 70第十三節(jié) 項目綠色環(huán)保材料建議 71第十四節(jié) 項目案名建議 72一 、如何看待樓盤案名調研 72二 、案名建議 72第十五節(jié) 項目開發(fā)周期建議 72第十六節(jié) 項目銷售價格建議 73第七章 哈爾濱商業(yè)調研 73第一節(jié) 哈爾濱市商圈調研 73一、 道里商圈簡介 73二、南崗商圈簡介 74三、重點商圈說明 74第二節(jié) 商圈內主要商業(yè)說明 75一、道里商圈主要商業(yè)： 75二、南崗商圈主要商業(yè)： ▲秋林公司 概況：哈爾濱秋林集團股份有限公司是一個有108年歷史的老字號大型零售商業(yè)企業(yè)集團。秋林公司現(xiàn)有營業(yè)面積近3萬平方米，經(jīng)營品種6萬余種，下設6個專業(yè)商場。 幾經(jīng)風雨發(fā)展至今，秋林的信譽、效益經(jīng)久不衰，成為馳名中外的百年老店。1993年獲得“中華老字號”的稱號。 經(jīng)營特色：高、中、低檔商品，特色食品。 78第三節(jié) 哈爾濱商圈小結 79一、 城市商圈比較發(fā)達 79二、商場軟硬件設施水平較高 79三、專業(yè)市場滿足大眾消費 80四、特色街建設成效顯著 80第四節(jié) 哈西區(qū)商業(yè)說明 80一、項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展方向 80二、著哈市地鐵建設的啟動，也將催動哈爾濱商業(yè)的進一步發(fā)展。 81三、提檔升級五個小商圈 82四、學府商業(yè)街總體規(guī)劃 83第五節(jié) 哈西區(qū)域商業(yè)項目調研 83一、福順尚都金太陽時尚購物城 83二、金太陽時尚購物城 85三、哈西綜合批發(fā)市場 85四、區(qū)域商業(yè)小結： 86第八章 哈爾濱商業(yè)建議 87第一節(jié) 項目定位 87一、 定位背景及思路 87二、 項目定位建議 89第二節(jié) 項目定位的構成 89一、 功能定位 90二、形象定位 91三、經(jīng)營方式的定位 91四、業(yè)態(tài)定位 92五、主題特色定位 93第三節(jié) 租售比例及分布區(qū)域 94一、商業(yè)廣場案例說明 94二、商業(yè)地產(chǎn)案例分析 96三、本項目運營方式建議 96第四節(jié) 商場外立面設計建議 97第五節(jié)經(jīng)營管理建議 98第六節(jié) 項目酒店建議 98一、商業(yè)和酒店的關聯(lián) 98二、酒店建議 99第一章 全國宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)與政策發(fā)展第一節(jié) 全國宏觀經(jīng)濟發(fā)展一、 全國宏觀經(jīng)濟發(fā)展全國2009年宏觀經(jīng)濟發(fā)展總結與回顧（1） 國民生產(chǎn)總值％的近年來谷底，％， ％，GDP季度增速呈明顯“V”形反轉。中國經(jīng)濟已較快扭轉了增速下滑態(tài)勢，保增長取得了明顯成效。（2） 國名經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車216。 三駕馬車之——投資2009年中國政府4萬億元投資的陸續(xù)投入有力拉動了經(jīng)濟增長，有效扭轉了經(jīng)濟增速下滑態(tài)勢。2010年，投資仍將是啟動內需、促進經(jīng)濟增長的主要貢獻力量。216。 三駕馬車之——進出口情況09年3季度中國進出口逐步回升，且凈出口額在整體上呈放大態(tài)勢。然而，在外部經(jīng)濟環(huán)境仍不平穩(wěn)的條件下， 人民幣升值壓力和貿(mào)易摩擦大大壓縮了中國出口增長的空間，出口在未來一段時間內對經(jīng)濟增長的拉動作用有限。216。 三駕馬車之——年社會消費情況從08年到09年，社會消費品零售總額整體呈上升趨勢， 但是上升幅度不大，主要原因是彈性較高的服務性消費的走低。2010年，隨著中國經(jīng)濟的全面向好，服務性消費有望迎來恢復性增長，帶動整體消費向上全國宏觀經(jīng)濟形勢走向（1） 中國經(jīng)濟已從短暫的增速放緩中恢復，2010年將進入一個新的擴張時期（2） 一方面國內外經(jīng)濟形勢轉好，另一方面回升的基礎并不穩(wěn)固：216。 長期以來，中國經(jīng)濟發(fā)展過于依賴投資和出口，過于依賴第二產(chǎn)業(yè)，過于依賴物資消耗，國際金融危機使得中國經(jīng)濟發(fā)展方式問題凸顯出來，未來凈出口將可能還是拖累經(jīng)濟增長的一個點。216。 當前的經(jīng)濟增長，90％以上靠投資拉動，而投資中又主要依靠政府投資，經(jīng)濟增長內生動力不足。經(jīng)濟企穩(wěn)回升后，經(jīng)濟增長的動力亟待由政府投資向市場驅動轉變。（3） 2008年底中國經(jīng)濟受世界金融危機的影響陷入谷底，中央4萬億的投資以及一攬子刺激政策，使中國經(jīng)濟2009年第三季度開始回升，經(jīng)濟增長加速以及對通貨膨脹的預期，將促使未來中央宏觀政策轉向，2010年的中央政府對經(jīng)濟的宏觀力度將加大，這將影響未來房地產(chǎn)市場的走向。二、 全國房地產(chǎn)市場 2009年全國房地產(chǎn)運行情況與分析————2009年房地產(chǎn)市場急劇升溫 在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，09年大陸房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。（1） 投資增長：逐季加快，回升勢頭好于08年預期 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來大陸房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。其中，商品住宅完成投資25619億元，%，%，此前業(yè)界預測2009年房地產(chǎn)投資增長在10%以內甚至出現(xiàn)負增長，%的增長遠遠好于08年預期。（2） 銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增進入2009年中旬以來，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，%；商品房銷售額43995億元，%。無論從銷售面積還是從銷售金額來看，2009年的房地產(chǎn)市場成交都超過了歷史上最好的水平。（3） 價格上漲：同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù)上行在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負轉正，進入2009年12月份，全國70個大中城市的商品房銷售價格同比和環(huán)比連續(xù)第6個月出現(xiàn)上升，%，；%。2009年全年，按全國商品房銷售金額和銷售面積簡單計算的全國新房銷售價格為1997年來中國房地產(chǎn)市場漲幅最大的一年。（4） 資金來源充裕：國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，09年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。其中，國內貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，%；個人按揭貸款8403億元，%。（5） 國房景氣指數(shù)持續(xù)走高2009年從4月份開始，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)上升，到12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”），，顯示國內房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)在景氣回升階段運行。 全國房地產(chǎn)市場解析在缺乏經(jīng)濟基本面的狀況下，由于寬松的貨幣政策以及一攬子的組合救市政策，從2009年初成交低迷到2009年5月份以后，房地產(chǎn)市場全面開花，出現(xiàn)量價齊升的局面，部分大城市房地產(chǎn)價格漲幅超過2007年房地產(chǎn)最火的月份，2009年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天的過程。2009年，在實體經(jīng)濟的恢復速度較慢、經(jīng)濟增長內生動力不足，出口經(jīng)濟前景未來不樂觀的情況下，房地產(chǎn)市場卻一枝獨秀飛速發(fā)展，2009年在保增長的短期目標基本實現(xiàn)后，2010年在鞏固經(jīng)濟回升是的同時，將加大宏觀調控的力度，進行經(jīng)濟結構調整，同時將抑制過快增長的房地產(chǎn)市場。第二節(jié) 全國宏觀經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)政策一、 宏觀經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)政策 中央經(jīng)濟會議2009年12月57日，中央經(jīng)濟會議在京召開，會議為2010年的經(jīng)濟奠定基調位：穩(wěn)增速、促轉變 中央經(jīng)濟會議涉房政策 （1） “要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度”216。 此次會議仍把房地產(chǎn)作為拉動消費和經(jīng)濟增長的手段，這說明即使經(jīng)濟危機過去，房地產(chǎn)對拉動投資的重要性有所下降，從需求的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展仍十分重要。216。 會議還強調了對改善性購房需求的支持，其實質上就是承認了“二套房”的合理性，因為在實際操作層面上，根本無法清楚界定“改善性購房需求”和“投資性購房需求”。216。 因此，可以預測，未來“二套房”政策不會有大的變動，但是存在針對投資、投機性購房進行政策微調的可能。（2） “要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平?！?16。 放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶的城鎮(zhèn)化進程，從中長期來看將大大增加農(nóng)民對城市住房的需求，房地產(chǎn)業(yè)將從中受益。然而由于目前農(nóng)村居民購房支付能力遠不及城市房價，故該政策在短期內能夠起到的作用十分有限。216。 但是大量的城市建設可能會支持新開工面積繼續(xù)增長，未來中小型城市幾年內房地產(chǎn)市場將面臨激烈的競爭。（3） “繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策；同時把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點”216。 一方面國內外經(jīng)濟形勢轉好，另一方面回升的基礎并不穩(wěn)固。所以財政和貨幣政策不能有大的變化，但應會做些微調，鞏固經(jīng)濟回升勢頭，避免出現(xiàn)新的問題，重點支持結構調整，所以未來一年內房地產(chǎn)行業(yè)面對的財政和貨幣政策將不會有太大的緊縮，但中央一定會回籠一部分貨幣。 其他后續(xù)政策9年12月9日 09年12月14 2009年12月1409年12月17國務