【正文】 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！商業(yè)建筑策劃理論在購物中心規(guī)劃中的應(yīng)用摘要：國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常忽略業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)建筑策劃環(huán)節(jié)。真正開發(fā)過商業(yè)地產(chǎn)的 企業(yè)知道業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是商業(yè)建筑策劃的基礎(chǔ)，商業(yè)建筑策劃解決整個(gè)項(xiàng)目的建筑空間問題，商業(yè)設(shè)施 解決項(xiàng)目的具體使用問題。良好的商業(yè)建筑策劃要解決兩個(gè)大的問題：第一，項(xiàng)目本身是顧客的目的地，能夠吸引本市顧 客和外地游客。第二 ，商業(yè)建筑策劃能夠創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益。我們從NEW MALL商業(yè)管理公司的策 劃與管理實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)首次系統(tǒng)提出商業(yè)建筑策劃的理論方法及其應(yīng)用，在視覺形象設(shè) 計(jì)（VMD）方面由于國內(nèi)很多購物中心省略這個(gè)環(huán)節(jié)直接裝修，導(dǎo)致商場形象不好。我們呼吁國內(nèi) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營流程學(xué)習(xí)，把商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑策劃和VMD作為 商業(yè)地產(chǎn)的核心增值環(huán)節(jié)，沒有良好商業(yè)形象設(shè)計(jì)，就不能通過細(xì)節(jié)體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的水平，我們的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營水平就無法和國際接軌。本文通過香港又一城及成都SM城市廣場案例闡述商業(yè)建筑策劃，通過考察韓國高檔百貨闡述VMD和 商業(yè)形象案例。 一、建筑策劃的概念與范疇 2二、建筑策劃的方法論 3三、商業(yè)建筑策劃的組織創(chuàng)新 5四、建筑策劃與購物中心可行性研究報(bào)告 6五、商業(yè)建筑策劃的重點(diǎn)—商業(yè)設(shè)施規(guī)劃 7（一）外裝修、櫥窗展示和標(biāo)志物 8（二）平面布局及室內(nèi)商業(yè)設(shè)施 11（三）停車場規(guī)劃 14（四）室內(nèi)商品陳列和內(nèi)裝修設(shè)計(jì) 19六、建筑策劃與其他學(xué)科的關(guān)系 24七、現(xiàn)代商業(yè)建筑策劃實(shí)踐分析 25八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建筑策劃的啟發(fā) 27（一）香港又一城的考察 27（二）韓國Galleria高檔購物中心建筑策劃案例 40(三)韓國、香港購物中心考察對深圳濱海地鐵上蓋購物中心建筑策劃的啟發(fā) 49一、建筑策劃的概念與范疇建筑策劃就是：研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃立項(xiàng)之后建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)問題，摒棄單純依靠經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計(jì)任務(wù)書）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書對設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)；科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。商業(yè)建筑策劃主要研究商業(yè)建筑的建筑策劃規(guī)律和方法，用以指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的實(shí)踐活動。建筑策劃的目的是讓建筑項(xiàng)目產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，如果建筑師按照自己的思路閉門造車，那么辛苦設(shè)計(jì)的建筑項(xiàng)目就沒有效益，無疑浪費(fèi)了社會資源，也浪費(fèi)了建筑師的勞動成果。日本從1889年開始研究建筑策劃，代表性作品是下田菊太朗發(fā)表的的《建筑計(jì)劃論》，1941年西山卯三發(fā)表《建筑策劃的方法論》，書中提出住宅水準(zhǔn)依據(jù)自然條件、社會條件、人類生活方式等確定。美國對建筑策劃的研究較早，其中David canter的《設(shè)計(jì)方法論》蘊(yùn)涵建筑策劃的基本思想。，它支持各種建筑規(guī)劃模式。商業(yè)建筑策劃是建筑策劃的重要應(yīng)用領(lǐng)域，其與辦公居住類建筑策劃區(qū)別點(diǎn)是：商業(yè)建筑投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)大，經(jīng)營成功回報(bào)也大。商業(yè)建筑策劃首先要進(jìn)行商業(yè)市場分析和商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，而后進(jìn)行建筑策劃。不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑規(guī)劃方案，規(guī)劃方案不同，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大。在多個(gè)大型購物中心與商業(yè)步行街策劃實(shí)踐中，筆者總結(jié)了商業(yè)建筑策劃與商業(yè)建筑規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出了商業(yè)建筑策劃的方法和規(guī)律。購物中心建筑策劃流程，如圖1所示　圖1 購物中心建筑策劃流程二、建筑策劃的方法論在建筑策劃中建筑已經(jīng)不僅是一個(gè)具體的物質(zhì)結(jié)果，而成為一種現(xiàn)象。用信息論的觀點(diǎn)來看建筑就是一個(gè)事件，研究事件中信息交換和轉(zhuǎn)換的方法，尋求事件中的相關(guān)量的相互作用和協(xié)調(diào)正是建筑策劃方法論的基本內(nèi)涵。購物中心建筑策劃的程序如圖2所示。圖2購物中心建筑策劃的程序商業(yè)建筑策劃方法就是從事實(shí)學(xué)的實(shí)態(tài)調(diào)查入手，以規(guī)范學(xué)的既有經(jīng)驗(yàn)、資料為參考依據(jù)，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)手段，由商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者事先招商，歸納分析商家意見，根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的投入產(chǎn)出分析，確定基本業(yè)態(tài)，而后提出對商業(yè)建筑的要求，通過建筑師和策劃師進(jìn)行綜合分析論證，最終實(shí)現(xiàn)建筑策劃的目標(biāo)。作為大型商業(yè)建筑的投資方，可以分為兩種類型，一種是資金充足的大型集團(tuán)，只出租不銷售，重點(diǎn)考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了。另外一種是，資金不充足的投資企業(yè)必須通過銷售商鋪回籠部分資金。因此，建筑策劃就必須在考慮兼營的同時(shí)，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。大型商業(yè)建筑往往還是城市商業(yè)文化的中心，因此，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，在商業(yè)建筑中使用，例如在大型商業(yè)廣場內(nèi)安排具有地方特色的促銷等文化娛樂活動演出場所。建筑策劃的外部條件主要包括地理?xiàng)l件、地域條件、社會條件、人文條件、景觀條件、技術(shù)條件、經(jīng)濟(jì)條件、工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化條件以及總體規(guī)劃條件和城市設(shè)計(jì)、詳細(xì)規(guī)劃中所提出的各種規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施、地址資料直至該地區(qū)的有關(guān)歷史文獻(xiàn)資料。建筑策劃與社會學(xué)交融，使建筑師在建筑設(shè)計(jì)的研究中能站在更高的層次，宏觀地看問題。建筑外部條件不僅用于建筑策劃，而且也是地產(chǎn)項(xiàng)目總體策劃必須考慮的因素。例如星河灣的策劃，不僅充分考慮了廣州主要的江景住宅，而且對中國水文化進(jìn)行了深入剖析。不僅充分利用江景，而且在園林方面做足水文章，把游水、戲水、水浴、水療等手段充分利用，將江水做到社區(qū)和家門口。建筑策劃要求事先考慮經(jīng)濟(jì)因素，星河灣引入了寶墨園的水處理技術(shù)，確保社區(qū)水處理系統(tǒng)低成本運(yùn)營。在建筑策劃中，我們經(jīng)常要用到SD法。 SD法即語義學(xué)解析法(semantic differential),SD法是Osgood于1957年在《the measurement of meanin