【正文】 此資料來自企業(yè) 幸福尚城整體營銷策劃案 第一篇 總略 運營策略： 程序上先住宅后商鋪，先招商后銷售； 策略上將實施 “ 企業(yè)品牌、樓盤品牌雙軌運營方案 ” 。 運營統(tǒng)籌： 將整體項作為一個統(tǒng)一的機體操作，同時又具有獨立性，達到相互作用，相互豐富的目的，增強項目的綜合競爭力，并有效互動推廣。 結(jié)合項目建設(shè)現(xiàn)實，和市場情況，領(lǐng)先推廣住宅部分，待時機成熟即推廣商鋪部分，最后交互推廣，具體推廣時間見第二篇和第三篇相關(guān)內(nèi)容。 中國最龐大的資料庫下載 項目定位： 首先定位住宅為都市時尚家居，底商則為服務(wù)家居的配套物業(yè)， 成為“ 業(yè)主 VIP 生活自助廣場 ” ，為業(yè)主提供 “ 購物、餐飲、健身、美體、娛樂、休閑和商務(wù)服務(wù) ” ，以符合區(qū)域 “ 南站商務(wù)中心 ” 特征，同時迎合周圍主要購買群體的需求。 入市姿態(tài)： 本案將結(jié)合項目實際和市場狀況，以城市家居新理念，創(chuàng)造新概念，對新概念進行全新演繹。使項目能有效吸引關(guān)注力，并形成獨特的核心競爭力。 案名創(chuàng)意： 此資料來自企業(yè) 塔樓住宅：幸福尚城 底商部分：尚城生活廣場 目 錄（ Contents） 第一部分 項目地塊分析 …………………………………………… 第二部分 項目定位篇 ………………………… …………………… 第三部分 策略運籌篇 ……………………………………………… 第四部分 價格定略篇 ……………………………………………… 此資料來自企業(yè) 第五部分：銷售運營篇 ……………………………………………… 第六部分：廣告運作篇 ……………………………………………… 第七部分：物業(yè)規(guī)劃篇 ……………………………………………… 第一部分 項目地塊分析 一、項目地塊位置 本項目位于烏魯木齊市南站商圈之商務(wù)區(qū)，處在規(guī)劃中的電子一條街黃河路邊緣位置。地塊東臨和田街； 西面 200 米為城市道路主干線黃河路；北 200 米為市政繁華道路五一路；南抵吐魯番路。整個地塊呈較規(guī)整四方形。 此資料來自企業(yè) 二、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 本項目位于烏魯木齊市西南城區(qū)，項目四邊均與城市干道相鄰，并介于南站商圈之間，細分區(qū)域為南站商圈的商務(wù)區(qū)，從而為項目提供了較為理想的居住環(huán)境和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。（見下圖） 另外，從烏魯木齊未來的區(qū)域功能規(guī)劃來看，項目位于烏魯木齊商務(wù)商貿(mào)窗口區(qū)域，該區(qū)域?qū)儆跒豸斈君R集中居住區(qū)域，目前已處于商務(wù)、公寓、商住開發(fā)階段，有多個已建、在建 和待建的大型住宅項目。 由此可見，片區(qū)的發(fā)展必然會帶動本項目的開發(fā)，而本項目的區(qū)位優(yōu)勢也將轉(zhuǎn)變?yōu)楸卷椖康母偁幜Α? 距主干道黃河路 200 米，噪聲、煙塵等污染較少 項目雖處于南站商圈，但又屬于商圈的商務(wù)中心，且距市政主干道 200 米，周邊污染較少，從而為項目開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的提供了基礎(chǔ)。 此資料來自企業(yè) 體量優(yōu)勢 本項目總占地 5855 平方米，總戶數(shù) 153 戶。 總建筑面積： m2 平方米。 屬小體量住宅項目，有利于營造出濃郁的時尚家居。這對樓盤的銷售起到較大的促進作用， 而且也有利于整體價位的提升。 （二）劣勢 項目臨吐魯番路拆遷問題 對于該項目，吐魯番路是臉面，而該處兩棟樓房至今沒有拆遷，會影響整個項目的形象。最嚴(yán)重的是，底商的價值會大打折扣。 項目臨近的物業(yè)形象臟亂 黃河路以內(nèi)，及吐魯番路、和田街至河灘路，是三建家屬區(qū)等居 此資料來自企業(yè) 民區(qū)，地塊兩側(cè)是 超市和菜市場，形象十分臟亂，局部形象很差，可能導(dǎo)致人們對該區(qū)域生活品質(zhì)的印象不好。 區(qū)域小環(huán)境交通不暢 地塊南側(cè) 100 米左右是外環(huán)路高架橋，堵塞了南向通道，和田街及吐魯番路等道路狹窄 ，占道嚴(yán)重，無論從居家風(fēng)水講究的角度還是從購買心理的角度來看，都將會對項目造成一定程度的影響。 停車位將制約商業(yè)及住宅居民的便利要求。 由于地塊小，停車也不方便。這會影響商業(yè)部分和居民的便利要求。 （三）機會點 經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展 烏魯木齊的經(jīng)濟發(fā)展一直保持良好的發(fā)展勢頭，對外樹立了良好的投資環(huán)境形象，為整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。 此資料來自企業(yè) 烏昌合并拉升了城市的綜合消費力 烏昌合并，對于構(gòu)筑天山北坡經(jīng)濟帶都有積極的意義。而天山北坡經(jīng)濟帶的形成將 會加快促進烏魯木齊對疆內(nèi)地州居民的吸引力，會很大地刺激購房需求。 （四）威脅點 空置量居高不下，項目價位提升難度較大 其一，烏魯木齊的住宅空置積壓量主要集中在高層樓盤，對本項目住宅的沖擊較大；其二，商業(yè)項目嚴(yán)重過剩，惡性競爭加劇。從而影響了本項目價位的提升。 同區(qū)域潛在競爭壓力大 本項目規(guī)模較小，沒有強勢形象鋪墊，周邊有天寶麗晶、企業(yè)總部、新豐大廈、東方花園、七一醬園等多個高層樓盤在售中，而其地點均于本項目，競爭壓力很大。對于商業(yè)部分來說，火車頭等商業(yè)項目因為其規(guī)模效應(yīng)等， 本項目很難與其競爭。 此資料來自企業(yè) 當(dāng)前國家金融政策對房地產(chǎn)行業(yè)的制約 至 “813”大限以來，國家連續(xù)出臺了四五個限制房地產(chǎn)信貸和房價的政策，特別對高層和商業(yè)項目影響很大。 第二部分 項目定位篇 一、項目總體案名的推薦 項目總體案名推薦為 幸福尚城 【案名內(nèi)涵及外延】 ★ “幸福生活 ”是每個人都在追求的生活境界，而幸福生活，最重要的指標(biāo)是一個舒適、溫馨的家，這是東方人常說的 “安居樂業(yè) ”，案名的 此資料來自企業(yè) 主要元素 “幸福 ”通俗易記，容易產(chǎn)生聯(lián)想，更重要的是對一般人來說，幸福具有很強的親和力。 ★ “尚城 ”，其一 “尚 ”字指時尚，文明，高尚，可以明確地表達居住在“幸福尚城 ”里的生活境界。 “尚 ”字音通 “上 ”， “上城 ”通 “上層 ”，寓意生活的不一般層次。 “城 ”則為城中之城的意義，寓意 ★ “幸福尚城 ”的案名表現(xiàn)既大氣磅礴，又不失親和，將東方生活的吉祥寓意一并囊括其中，具有先天廣泛的市場共鳴效果。 ★ “幸福尚城 ”則完全區(qū)別于一般意義上的住宅小區(qū)、生活小區(qū)，其提供了一種全新的、獨立的生活方式，使小區(qū)居民有明確的身份認同，在生活空間注入高尚的文化格調(diào)，而使生活的氣質(zhì)得到進一步的升華。 二、項目策劃總體 思路 整個社區(qū)關(guān)乎高尚、時尚居住形態(tài)的環(huán)境、氛圍、格調(diào)將通過以下幾個途徑來進行鍛造： 此資料來自企業(yè) （一）整個社區(qū)將在幸福尚城宏大的文化命名下進行大寫意、人性化的建筑符號裝飾。 （二）運用三樓樓頂創(chuàng)造社區(qū)環(huán)境景觀小品，將以細節(jié)雕琢、細節(jié)營銷為主線，來創(chuàng)造最佳投入產(chǎn)出比。 （三）通過通道的寫意圖案提升文化社區(qū)的底蘊與品質(zhì)，豐富總體文化包裝的架構(gòu)層次。 （四）憑借三樓以下 “尚城生活廣場 ”的定位優(yōu)勢，進行業(yè)主 VIP 功能配置，來配合發(fā)揮 “高尚居住 ”格調(diào)。 （五）物業(yè)管理將沿用先進模式，在軟、硬件指標(biāo)上達到一定 高度，最終從售服及社區(qū)整體維護方面來呼應(yīng) “幸福尚城 ”獨樹一幟的居家要求。 三、項目全程定位 （一）項目市場形象定位 本項目為 “文明、健康、和諧社區(qū) ”。