【正文】 第一部分馬鞍山市宏觀經(jīng)濟及城市特征研究1. 馬鞍山市近年國民經(jīng)濟總體運營狀況分析. 馬鞍山市GDP總量及人均GDP逐年穩(wěn)步提升馬鞍山經(jīng)濟總量快速增長。2007年，全市GDP達540億元，％，人均GDP達5600美元，08年上半年全市GDP達310億元，人均GDP達3629美元，按可比口徑計算，%,增長速度列安徽省第1位。固定資產(chǎn)投資較快增長。2007年，全市完成固定資產(chǎn)投資330億元，%，投資額居全省第3位。其中工業(yè)性投資完成210億元，%。馬鞍山市連續(xù)5年GDP的總量增幅超20％左右，（按照國際慣例，城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段為人均GDP達1000美元～3000美元時，3000～8000美元為高速發(fā)展期），與同等規(guī)模的城市而言，經(jīng)濟等級和發(fā)展速度相對較快。截至2007年底馬鞍山市人均GDP已經(jīng)突破5000美元達到5600美元，標志著馬鞍山市房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展期。馬鞍山市經(jīng)濟持續(xù)高位增長，為馬鞍山市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。. 人均可支配收入逐年上升，城市居民消費購買力持續(xù)增強2007年，馬鞍山全市城市居民人均可支配收入16100元，％，居全省首位。隨著收入水平的不斷提高，居民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，有力地推動了馬鞍山市房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。. 馬鞍山市固定資產(chǎn)投資情況分析馬鞍山市固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升趨勢，,比2004年增長分別增長31%、%，,同比增長分別增長26%、%；2007年，全市完成固定資產(chǎn)投資330億元，%，投資額居全省第3位。，占全部投資額比重為10%。馬鞍山市全社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額逐年增長，且房地產(chǎn)投資額所占比例逐年遞增，市場供應(yīng)趨勢逐漸加強。. 招商引資逐步加強，榮列國家統(tǒng)計局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜馬鞍山市的招商引資工作在創(chuàng)新中加力推進，對外開放水平全面提升。積極創(chuàng)新招商方式，全市組建100個招商小分隊進駐沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，建立了覆蓋廣泛的招商網(wǎng)絡(luò)。精心組織參加香港徽商大會、中博會、 臺商大會、南京重洽會等大型招商活動，取得一批重要招商成果。狠抓招商引資責(zé)任落實，吸引廣州立白、家樂福等大項目落戶，促成圣戈班、中橡等一批外來投資企業(yè)增資擴股。，實際利用內(nèi)資100億元，%%。，各項經(jīng)濟指標繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。慈湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破20億元；工業(yè)銷售收入達到46億元，%；實際利用外資3384萬美元，增長65%。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展框架進一步拉開，各項經(jīng)濟指標快速增長。三個區(qū)和當涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。積極實施“走出去”戰(zhàn)略，完成外貿(mào)進出口總額20億美元，%。其中出口5億美元，%，機電、高新技術(shù)產(chǎn)品出口均實現(xiàn)成倍增長。外經(jīng)營業(yè)額增長15%，外運量增長3倍，境外勞務(wù)輸出356人，常年來馬幫助工作、從事技術(shù)服務(wù)的境外專家多達百人。與國內(nèi)外友好城市交往不斷增多。區(qū)域經(jīng)濟合作取得新進展。加快了與長三角城市對接的步伐，與皖江城市的協(xié)作進一步加強。成功承辦中部崛起與安徽發(fā)展、南京都市圈發(fā)展等論壇。馬鋼與寶鋼簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟框架協(xié)議；成功重組合鋼主業(yè)，馬鋼合肥年底扭虧為盈的目標提前3個月實現(xiàn)。開放環(huán)境進一步改善，榮列國家統(tǒng)計局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜。. 城市財政收入穩(wěn)步增長，增幅居安徽省首位據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2008年 1—7月馬鞍山財政收入和城市居民人均可支配收入雙雙大幅增長。2008年1—7月份，%，%。1—7月份，城市居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，達到了10781元,%。1—7月份，人均消費性支出6128元，%。上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段馬鞍山市的經(jīng)濟環(huán)境是很理想的，同時出于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷改善城市內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境。. 支柱產(chǎn)業(yè)馬鋼利潤增長速度大幅放緩眾所周知馬鋼是馬鞍山市的支柱性產(chǎn)業(yè)，受美國次貸危機，致使全球金融市場持續(xù)動蕩，國際經(jīng)濟增長速度進一步放緩。國際鋼鐵市場需求不斷下降，價格回落。中國固定資產(chǎn)投資增長放緩，國內(nèi)鋼材市場需求轉(zhuǎn)弱，鋼材價格大幅回落，企業(yè)利潤急劇下滑。根據(jù)馬鋼股份08年上半年年報稱，%，%，%，凈利潤7億元，%，支柱性產(chǎn)業(yè)利潤增速放緩。由于馬鋼是馬鞍山地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段國際金融市場動蕩，在一系列多米諾骨牌效應(yīng)的影響下，馬鞍山市的經(jīng)濟增長速度大為放緩，對馬鞍石市整體經(jīng)濟走勢將產(chǎn)生較大影響，因此，將在一定程度上影響其房地產(chǎn)市場的發(fā)展。. 綜合分析. 城市發(fā)展前景樂觀，城市綜合實力躍上新平臺馬鞍山市正朝著現(xiàn)代化大都市的目標邁進，城市化進程加快。2004年以后經(jīng)濟各方面表現(xiàn)出迅速增長的態(tài)勢，城市作出新的區(qū)劃和城市擴容后，經(jīng)濟運行出現(xiàn)了符合國家宏觀調(diào)控要求的積極變化。馬鞍山市的經(jīng)濟總量登上了一個新臺階，人民的生活水平得到進一步的提升，預(yù)示著馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展正逐步進入快車道，工業(yè)化和城市化進程全面提速。馬鞍山市城市綜合實力越上新臺階。. 經(jīng)濟發(fā)展在安徽省內(nèi)名列前茅，有力推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從上述的分析我們可以看出，馬鞍山市的經(jīng)濟發(fā)展水平名列前茅，經(jīng)濟實力雄厚，具有很強的競爭力。這無形當中在一定的程度上推動了房地產(chǎn)的發(fā)展。另外馬鞍山市城鎮(zhèn)居民的戶均存款超過5萬元，居民潛在消費能力較強，有利于促進房地產(chǎn)的消費，但近期由于國際金融市場動蕩影響該地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來市場環(huán)境有待進一步觀察。2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析. 地理位置及特性研究馬鞍山市與長江三角洲地區(qū)之間的關(guān)系 ★▲★★★上海都市圈杭州都市圈南京都市圈南京蕪湖杭州上海皖江經(jīng)濟帶馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，地處北緯31176。4639。4239。39。~31176。1739。2639。39。與東經(jīng)118176。2139。3839。39。~118176。5239。4439。39。之間；東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。馬鞍山市最北點在慈湖河入江口，最南點在黃池鎮(zhèn)水陽江中心航道線上，最西點為江心洲與和縣之間長江主航道中心線，最東點處于石臼湖中心線。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54．4公里，東西最大橫距46公里。 馬鞍山是20世紀50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。建市時，馬鞍山建成區(qū)面積只有0．7平方公里，人口5．65萬人，經(jīng)40多年發(fā)展與建設(shè)，馬鞍山已由原來名不見經(jīng)傳的小村莊發(fā)展為人口達125萬人、國內(nèi)生產(chǎn)總值371億元、市區(qū)面積354平方公里的新興工業(yè)城市。馬鞍山不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，而且地理位置獨特，形成了九山環(huán)一湖，翠螺出大江獨特的城中有園，園中有城的城市風(fēng)光。其城市建設(shè)和環(huán)境保護先后受到國家有關(guān)部委的多次表彰，先后榮獲“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國人居環(huán)境范例獎”、“聯(lián)合國迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”等榮譽稱號，馬鞍山市已成為揚子江畔一顆璀璨的明珠。馬鞍山市的地理區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨厚的優(yōu)勢，馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經(jīng)濟帶、南京都市圈的雙重影響下, 構(gòu)筑了一個優(yōu)勢互補、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟合作體系。. 馬鞍山市行政區(qū)域劃分原則馬鞍山市下轄三區(qū)一縣： 花山區(qū)、雨山區(qū)、金家莊區(qū)與當涂縣. 馬鞍山市整體城市發(fā)展格局——“南進 東擴