【正文】 三亞海洋歡樂(lè)園策劃方案 編撰單位：海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編撰時(shí)間：九月十九日第一章 總論一、項(xiàng)目概況三亞海洋歡樂(lè)園是一座以藍(lán)天、碧海、白沙為依托；涵蓋海上、陸地、沙灘；集觀賞、娛樂(lè)、休閑、動(dòng)態(tài)刺激、運(yùn)動(dòng)參與、度假休閑于一體；以海底觀光、水上娛樂(lè)和沙灘競(jìng)技和文化演出等為主題的高檔次、環(huán)保生態(tài)型城市海洋主題公園。游客不僅可以在各種頂級(jí)娛樂(lè)設(shè)備中體驗(yàn)超炫刺激的加速度、失重感；在大型的潛水區(qū)里體驗(yàn)漫游海底，與海洋野生動(dòng)物親密接觸，探索大自然無(wú)窮奧秘的樂(lè)趣；同時(shí)還能觀賞特色文化表演和高檔次的大型文藝演出。是游客觀光、休閑、娛樂(lè)、健身度假的不二選擇。二、項(xiàng)目基本情況——三亞。本項(xiàng)目分為四大功能板塊——娛樂(lè)版塊、休閑版塊、特色餐飲板塊以及度假酒店板塊。其中娛樂(lè)版塊包括冒險(xiǎn)王國(guó)、活力水世界運(yùn)動(dòng)樂(lè)園、沙地樂(lè)翻天、親子互動(dòng)樂(lè)園四個(gè)區(qū)域。休閑版塊，包括海上休閑吧、椰風(fēng)海韻亭、藍(lán)色之戀創(chuàng)意婚禮、夢(mèng)幻世界、和海底世界五個(gè)分區(qū)。特色餐飲板塊，包括海上餐廳、雨林餐吧、美食嘉年華、酒吧餐飲風(fēng)情街四個(gè)分區(qū)。度假酒店板塊，包括濱海熱帶風(fēng)情度假酒店、海邊別墅、養(yǎng)身館、高檔住宅區(qū)四個(gè)分區(qū)。這四大板塊所包含項(xiàng)目分布三個(gè)區(qū)域，即海上區(qū)域、沙上區(qū)域、陸上區(qū)域。：整個(gè)園區(qū)陸地面積為 畝，沙灘面積 畝，海域面積 畝。： 三、項(xiàng)目可行性與必要性項(xiàng)目可行性：：《三亞市城市總體規(guī)劃（2008 年－2020 年）》指出： 海南省南部應(yīng)以三亞為中心，輻射和帶動(dòng)周邊市縣，重點(diǎn)發(fā)展酒店住宿業(yè)、文體娛樂(lè)、療養(yǎng)休閑、商業(yè)餐飲等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)市場(chǎng)需求，適度布局建設(shè)特色旅游項(xiàng)目，培育一批文化節(jié)慶、會(huì)展活動(dòng)和體育賽事。建設(shè)三亞海洋歡樂(lè)園符合三亞市城區(qū)總規(guī)劃的需求。：清新的空氣、美麗的碧海藍(lán)天、帶有傳奇神秘色彩的景觀以及獨(dú)特的海洋熱帶風(fēng)情，使得三亞成為了許多人旅游、度假、休閑、療養(yǎng)的好去處，每年吸引著數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的海內(nèi)外人士紛至沓來(lái)，催生并不斷推動(dòng)三亞的旅游業(yè)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)向新的高點(diǎn)邁進(jìn)。但是這樣也導(dǎo)致了大多數(shù)游客認(rèn)為三亞沒(méi)有娛樂(lè)的功能，而建設(shè)三亞海洋歡樂(lè)園可以集娛樂(lè)、休閑、度假于一體，給予游客與眾不同的三亞享受之旅。填補(bǔ)三亞沒(méi)有高水準(zhǔn)、大規(guī)模海洋世界的空白，具有豐富旅游內(nèi)涵的突破性意義。：本項(xiàng)目有利于突出海濱城市的特色，改變整個(gè)旅游資源有靜景無(wú)動(dòng)樂(lè)的現(xiàn)實(shí)狀況，在較短時(shí)間內(nèi)迅速提高其可游樂(lè)性，提高知名度，創(chuàng)出品牌，吸引人氣。建立以海上歡樂(lè)園為中心，輻射周邊景點(diǎn)，形成集休閑，度假，體育，娛樂(lè)于一體的一點(diǎn)多線旅游資源，必將帶動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。：該項(xiàng)目保護(hù)了環(huán)境、增加了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)、為廣大游客營(yíng)造了一個(gè)新興的休閑旅游區(qū)、滿足了人們精神文明需要。2011年，隨著三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量突破1000萬(wàn)人次，三亞全市接待過(guò)夜游客首次突破1000萬(wàn)人次，達(dá)到10210709人次。據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)成熟的海洋主題公園給當(dāng)?shù)爻鞘新糜沃辽賻?lái)了幾十萬(wàn)以上的年游客量，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升了城市品牌形象，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)。本項(xiàng)目的建設(shè)有助于提升三亞游客量。項(xiàng)目建成后，隨著旅游人數(shù)的增加,旅游消費(fèi)將成為當(dāng)?shù)刎?cái)政創(chuàng)收的一個(gè)穩(wěn)定持久的來(lái)源。：三亞城鎮(zhèn)建設(shè)水平的日益提高，三亞市政府對(duì)環(huán)境質(zhì)量提出了新的要求。城市建設(shè)應(yīng)遵循人與自然的和諧統(tǒng)一，注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，以高品質(zhì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為依。投資必要性：。本項(xiàng)目通過(guò)主題公園大型項(xiàng)目，整合資源帶動(dòng)區(qū)域配套，同時(shí)加強(qiáng)與三亞城市發(fā)展緊密結(jié)合，最終形成旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)三足鼎立局面并相互促進(jìn)的格局。本項(xiàng)目的建立必然促進(jìn)三亞的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。，打造旅游拳頭產(chǎn)品。雖然三亞市在近20年的建設(shè)中，旅游業(yè)得到的長(zhǎng)足的發(fā)展，但橫向比較國(guó)內(nèi)其他地區(qū)，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍然偏小，仍存有較大發(fā)揮展空間。本項(xiàng)目四個(gè)板塊建設(shè)項(xiàng)目的推出，是充分利用三亞市旅游資源，增加旅游新亮點(diǎn)的途徑，也是做大做強(qiáng)三亞旅游業(yè)，整合提高三亞市旅游重大舉措，必將豐富、壯大三亞市的旅游產(chǎn)業(yè)。，將會(huì)增加三亞市的稅收，提高就業(yè)率。本項(xiàng)目的四個(gè)板塊分區(qū)建成后都為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，必將提高三亞市的勞動(dòng)就業(yè)率。海上樂(lè)園、度假酒店、海上餐廳等項(xiàng)目的建成也將為三亞市提供穩(wěn)定的稅源，增加三亞市的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、房產(chǎn)稅等。第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)三亞市旅游產(chǎn)品供給類型多樣,分布密集,品味較高,空間組合良好,為本地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展奠定了雄厚的資源基礎(chǔ).三亞市現(xiàn)有景點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,但產(chǎn)品趨同,主要集中在生態(tài)旅游和觀光方面，休閑度假類景區(qū)與主題公園雖然也有一定產(chǎn)品供給，但總體比重不大，同時(shí)在現(xiàn)有資料下，三亞市目前還沒(méi)有一個(gè)大型海洋主題公園的建設(shè)，所以本項(xiàng)目擁有很大的發(fā)展空間。三亞市主題公園項(xiàng)目供給數(shù)量偏少，且公園檔次差別較大，知名度較高的有三亞鳳凰嶺公園、三亞亞龍灣云天熱帶森林公園以及鹿回頭公園等。這些公園普遍存在主題體現(xiàn)不足、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以靜態(tài)觀光為主、可供游樂(lè)項(xiàng)目少、大都是以熱帶風(fēng)光為主，缺乏海洋風(fēng)光開(kāi)發(fā)、服務(wù)不夠人性化等問(wèn)題，且門(mén)票價(jià)格偏高，因此就主題公園類產(chǎn)品而言，三亞市的供給處于一個(gè)不成熟的階段，打造一個(gè)真正意義上的海洋歡樂(lè)主題公園是市場(chǎng)的迫切需要。由下圖可見(jiàn)，三亞旅游產(chǎn)品大都以自然景觀為主，人文類景觀和主題公園類景觀次之，遺址公園類和工業(yè)旅游類基本沒(méi)有什么特別開(kāi)發(fā)。特別是三亞目前還沒(méi)有一個(gè)大型的海上主題公園，所以建設(shè)海洋歡樂(lè)園正好可以填補(bǔ)這一方面的空白。三亞市旅游產(chǎn)品表自然類景觀人文類景觀主題公園類遺址公園類工業(yè)旅游類天涯海角西島大小洞天大東海風(fēng)景區(qū)亞龍灣熱帶森林公園分界洲島蜈支洲島南田溫泉南灣猴島檳榔谷呀諾達(dá)南山文化旅游區(qū)鳳凰嶺公園鹿回頭山頂公園貝殼館蝴蝶谷美麗之冠三亞奇幻藝術(shù)館落筆洞南天大觀園（1）與目標(biāo)顧客群的消費(fèi)能力相適應(yīng)原則在規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)是考慮了目標(biāo)顧客群的喜愛(ài)和接受能力的，相應(yīng)的在定價(jià)時(shí)也應(yīng)考慮目標(biāo)顧客群的承受能力。（2）與三亞是的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相適應(yīng)的原則從收入水平上來(lái)看，本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客為中等偏上收入者。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，總體收入增加，這些目標(biāo)顧客對(duì)度假旅游消費(fèi)的邊際傾向?yàn)樵黾樱瑫r(shí)原收入層次偏低者隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，收入增加上升為較高收入層次，因而在定價(jià)時(shí)應(yīng)考慮到這一因素，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后消費(fèi)能力及消費(fèi)偏好的變化情況調(diào)整定價(jià)。相反若經(jīng)濟(jì)處于衰退期，也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整價(jià)格。（3）知己知彼原則這一原則考慮到了競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品和替代品的定價(jià)，周邊地區(qū)提供同性質(zhì)或近似產(chǎn)品或服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)情況將直接影響到光顧三亞海洋歡樂(lè)園的顧客數(shù)量，而海洋歡樂(lè)園周圍非度假主題公園的旅游項(xiàng)目作為替代品，其定價(jià)策略也將對(duì)三亞海洋歡樂(lè)園的游客數(shù)量產(chǎn)生影響。（4）承載力原則要充分考慮到海洋歡樂(lè)園不同項(xiàng)目的承載力，如社會(huì)承載力、經(jīng)濟(jì)承載力、環(huán)境承載力等。定價(jià)過(guò)高，游客稀少，既不利于提升品