【正文】 花橋秀峰統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項目市場研究及戰(zhàn)略定位報告（文字提綱版）一． 對于本項目開發(fā)目標的理解 花橋鎮(zhèn)地理位置及概況u 地處新津縣東北部，毗鄰縣城區(qū)。全鎮(zhèn)幅圓 33 .6 平方公里，轄 7 個行政村和 2 個社區(qū)， 96 個村民小組，總?cè)丝?27976 人。u 花橋鎮(zhèn)是新津縣重要的無公害蔬菜示范基地和淡水養(yǎng)殖基地。u 工業(yè)基礎(chǔ)較好，鎮(zhèn)域內(nèi)現(xiàn)有企業(yè) 68 家，其中規(guī)模企業(yè) 9 家。u 商貿(mào)特點突出，已建成綜合貿(mào)易市場、專業(yè)蔬菜批發(fā)市場以及紅旗連鎖、互惠等 5 家超市。u 花橋鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。距西南航空港 25 公里 ，成（都）樂（山）大件路和 108 國道（川藏路）兩條高等級公路東西穿境，在境內(nèi)穿境交匯，交通十分便捷。是成都輻射川南的重鎮(zhèn)，是新津的農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)，水系資源比較豐富。 新津概況地理位置：位于四川盆地西部，成都平原南部邊緣，是平原到丘陵的過渡地帶，距離成都市市區(qū)36公里。土地方圓，版圖形狀如同心肺狀。概況：，%。新津歷史上是著名的水陸碼頭，擁有豐富的風景旅游資源和水資源。 對花橋秀峰項目開發(fā)目標的理解1. 將花橋項目打造成為國家級統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范區(qū)、成都市都市型新農(nóng)業(yè)的樣板示范區(qū)，使花橋項目列為成都市重點項目及全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)重點項目；2. 對新津縣的“城南門戶、水城新津”的定位進行升級化補充，對新津的現(xiàn)有城市功能、產(chǎn)業(yè)功能進行升級化補充； 3. 通過拆院并院將整理出來的土地與秀峰工業(yè)園的用地指標掛鉤，使工業(yè)園用地合法合理化，同時還能夠解決一部分失地農(nóng)民的就業(yè)問題 4. 通過精心策劃和專業(yè)包裝，提升經(jīng)過整理之后的花橋鎮(zhèn)建設(shè)用地價值5. 通過土地整理項目，使花橋鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)布局規(guī)?；?、合理化，觀光農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，達到良好的經(jīng)濟效益6. 觀光農(nóng)業(yè)、秀峰工業(yè)園、農(nóng)用地的產(chǎn)出能夠到達一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，一方面支撐秀峰整體上市，實現(xiàn)資本化！另一方面全國化復制秀峰成功模式！二． 探索戰(zhàn)略定位的工作方法論企業(yè)化運作的花橋項目必須要有一個高起點的戰(zhàn)略定位應(yīng)用專業(yè)方法論來指導形成本項目的開發(fā)戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略性指導思想：借勢、超越、跳出三維度價值空間分析：基于新津、成都乃至國家的價值空間進行分析，包括城市功能、產(chǎn)業(yè)兩個視角；在每一個維度的分析中，尋找可能存在的價值機會；輔助方法論：安索夫模型及藍海戰(zhàn)略、同核城市理論、尋求城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的綜合價值最大化 戰(zhàn)略性指導思想——借勢、跳出、超越確定本案戰(zhàn)略發(fā)展方向：u 如何跳出本案本身、跳出新津縣、跳出成都市來看本案的戰(zhàn)略定位？ u 如何超越周邊類似小城鎮(zhèn)，超越周邊統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目，形成差異化競爭優(yōu)勢？u 如何借勢十七大、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展及西部大開發(fā)政策？如何借勢川渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗區(qū)？ 本案定位應(yīng)用的基本方法論——三維度價值空間分析模型 應(yīng)用同核城市理論，進行定位方向的探索同核城市指隨著城市發(fā)展，人口快速增長而在主城區(qū)周邊郊區(qū)出現(xiàn)的具備全面城市功能，能夠提供和大城市中心區(qū)相同城市功能城市核的新城。在同核新城內(nèi)居住，商業(yè)，商務(wù)，產(chǎn)業(yè)等各個功能實現(xiàn)內(nèi)循環(huán)，而對市中心的依賴性降低 以城市運營的思維出發(fā)，而不是簡單造城 尋求城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的綜合價值最大化三． 國家宏觀政策態(tài)勢及機會分析 在中共中央十一五規(guī)劃中明確指出，將加大對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項目的投資力度及政策傾斜程度統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的目標就是逐步縮小城鄉(xiāng)差距，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化要點一：進一步加強農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長效機制要點二：堅持把發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、繁榮農(nóng)村經(jīng)濟作為社會主義新農(nóng)村建設(shè)的首要任務(wù) 要點三：繼續(xù)強化完善支農(nóng)惠農(nóng)政策，確保國家糧食安全要點四：多渠道轉(zhuǎn)移農(nóng)民就業(yè)，努力提高扶貧開發(fā)水平，千方百計增加農(nóng)民收入 要點五：深化農(nóng)村綜合改革，同時推進農(nóng)村金融體制改革和創(chuàng)新，改革集體林權(quán)制度，協(xié)調(diào)推進農(nóng)村其它各項改革 要點六：堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，有條件的地方可以發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營 要點七：探索集體經(jīng)濟有效實現(xiàn)形式，發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織，支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和龍頭企業(yè)發(fā)展要點八：培育有文化、懂技術(shù)、會經(jīng)營的新型農(nóng)民 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點工作在全國范圍內(nèi)全面開展西部地區(qū)的城鄉(xiāng)一體化工作任重而道遠未來二十年內(nèi)中國將有三億左右農(nóng)民進入城鎮(zhèn)，中國正經(jīng)歷著世界上規(guī)模最大的城市化進程，隨著城市化的加劇，城鄉(xiāng)矛盾也日益顯露出來。中國城鄉(xiāng)正由“城鄉(xiāng)聯(lián)系”向“城鄉(xiāng)融合”發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，并最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體。 成渝經(jīng)濟區(qū)作為經(jīng)濟增長第四極的發(fā)展攻略在國家經(jīng)濟社會發(fā)展大局中，重慶和四川最有條件形成一個經(jīng)濟聯(lián)合體，最應(yīng)該在西部大開發(fā)中發(fā)揮重要的帶動作用。因此，成渝合作共建成渝經(jīng)濟區(qū)，共同打造中國經(jīng)濟“第四增長極”，帶動西南、促進全國經(jīng)濟社會發(fā)展，是成渝共同的歷史使命。成渝試驗區(qū)的積極信號及意義2007年6月成都、重慶被國務(wù)院正式批準為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，鼓勵試驗區(qū)在一些重點領(lǐng)域大膽創(chuàng)新，探索實踐，為區(qū)域乃至全國積累好的發(fā)展經(jīng)驗，新特區(qū)重點在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)（享有“先行先試”的權(quán)力 ），國家不提供規(guī)劃政策、資金、優(yōu)惠等。試驗區(qū)以不擴大貧富差距、城鄉(xiāng)差距，不損害環(huán)境為前提，著重在構(gòu)建和諧社會與平衡區(qū)域二元化發(fā)展方面作出探索。 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)將是一個價值數(shù)十萬億的國家級大產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是世界范圍內(nèi)的偉大壯舉！在人類發(fā)展史上還未曾有一個進程能夠推進近10億人口的城市化進程，并提高他們的生活水平！統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)在未來的20年內(nèi)將產(chǎn)生數(shù)十萬億的產(chǎn)值！ 國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)態(tài)勢及機會分析——急需一個國家級交流交易平臺中共十六大三中全會提出了五個統(tǒng)籌的概念，這是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)概念的第一次正式提出。在剛剛過去的十七大更是明確地提出：“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)?！?自2004年試點統(tǒng)籌城鄉(xiāng)以來，雖然全國許多地方都成功舉辦了關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)方面的研討會、論壇，但是缺乏一個綜合運作統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目的交流交易平臺以及能夠展示我國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)成果的大展區(qū)。這是花橋的機會！??！也是一個能夠?qū)⒒蝽椖可仙絿壹夗椖康目深A期、可操作的戰(zhàn)略方向?。?！ 同是國家級扶持工程，我們以西部大開發(fā)為例 西部大開發(fā)的國家級政策傾斜帶來發(fā)展良機西部大開發(fā)戰(zhàn)略始于1999年8月，由國務(wù)院設(shè)立國務(wù)院西部地區(qū)開發(fā)領(lǐng)導小組辦公室，統(tǒng)籌西部大開發(fā)戰(zhàn)略。自戰(zhàn)略實施以來，國家不斷加大對西部地區(qū)的支持力度，截至2007年，國家累計新開工西部開發(fā)重點工程70項，投資總規(guī)模約1萬億元，中央累計投入財政性建設(shè)資金5500億元、財政轉(zhuǎn)移支付7500億元、20002004年，%。，自身經(jīng)濟實力有了明顯提高。在重點開發(fā)項目和重點開發(fā)區(qū)域中，成渝經(jīng)濟圈、西安、昆明、西北能源帶分別形成了較為明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和較好的經(jīng)濟效益.西部大開發(fā)十一五規(guī)劃中，國家將加大對能源、環(huán)境改造、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的投資力度和傾斜程度。機會1：要抓住西部大開發(fā)的良機機會2：將開發(fā)模式成功的傳播到西部其它省份，帶動當?shù)剞r(nóng)民共同致富西部大開發(fā)重點區(qū)域示意——以成渝經(jīng)濟圈為核心在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，成渝經(jīng)濟圈被劃入西部重點發(fā)展區(qū)域的第一批次。在十一五規(guī)劃中明確指出，將加大對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目的投資力度及政策傾斜程度。而成都作為國土資源部統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試點區(qū)域，其所處的政策環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境的利好作用必將使成都走在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌步伐的最前列，前景廣闊。 西部大開發(fā)各項扶持措施和優(yōu)惠政策財政政策：加大對西部地區(qū)特別是民族地區(qū)一般性轉(zhuǎn)移支付的力度。隨著中央財力的增加，中央財政逐步加大對西部地區(qū)一般性轉(zhuǎn)移支付的規(guī)模。 金融政策：設(shè)立西部開發(fā)投資基金，放寬外資銀行在西部地區(qū)的經(jīng)營范圍；降低銀行放貸條件，適當降低商業(yè)銀行的準備金比率產(chǎn)業(yè)政策：放寬限制，允許外資和私人投資開發(fā)原材料和能源；鼓勵私人企業(yè)進入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面；對旅資源進行統(tǒng)籌規(guī)劃，形成特色旅游產(chǎn)品土地開發(fā)政策：優(yōu)先安排符合國家法律法規(guī)投資項目。簡化用地審批手續(xù)，實行限期服務(wù)。優(yōu)先發(fā)展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目和土地整理項目，加快城鄉(xiāng)一體化進程?？平涛男l(wèi)政策：調(diào)整教育數(shù)量，提高辦學效益；放開個人辦學的條件限制；發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)投資、風險基金；適當提高技術(shù)股的比例，促進科技向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化從操作層面理解西部大開發(fā)各項政策經(jīng)濟層面u 引導民間資本向西部地區(qū)傾斜u 積極推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整興建國家級大型項目u 放寬金融限制實現(xiàn)社會資金在成渝地區(qū)的沉淀u 進一步加大對重點區(qū)域的資金投入力度政策層面u 放寬改革試驗區(qū)各項行政審批程序u 保證耕地底線同時支持土地綜合治理u 大力推行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戰(zhàn)略的實施和政策支持u 加大西部投資政策開放力度 西部大開發(fā)的展示平臺——成都“中國西部國際博覽會”中國西部國際博覽會2000年創(chuàng)辦以來一年一屆，每年的5月25日—28日在成都舉辦，現(xiàn)已連續(xù)舉辦八屆，已成為集“商品展銷、經(jīng)貿(mào)交流、招商引資、理論研討”于一體的大型綜合性國際博覽會，成為加快實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和開展國際經(jīng)貿(mào)交流合作的重要平臺，成為展示中國西部歷史文化底蘊、改革開放成果和發(fā)展前景的重要窗口。中國國際西部博覽會是我國西部大開發(fā)戰(zhàn)略成果展示和開展國際經(jīng)貿(mào)交流合作的重要平臺本屆主辦單位：中華人民共和國商務(wù)部 國務(wù)院西部地區(qū)開發(fā)領(lǐng)導小組辦公室中國國際貿(mào)易促進委員會 中國人民對外友好協(xié)會中華全國工商業(yè)聯(lián)合會 中華全國供銷合作總社中國西部12省（市）、自治區(qū)人民政府2007西部博覽會主題：共謀科學發(fā)展 構(gòu)建和諧西部2007西部博覽會宗旨：立足西部 服務(wù)全國 面向世界 2007西部博覽會宗旨：開放、合作、務(wù)實、誠信西博會——四川省政府響應(yīng)西部大開發(fā)的重要舉措2000年，中國即將加入WTO前，為縮小中國東西部經(jīng)濟差距，大力發(fā)展西部經(jīng)濟，中國政府做出了實施了西部大開發(fā)的戰(zhàn)略部署。四川省委省政府積極響應(yīng)西部大開放，創(chuàng)辦了第一屆西部國際博覽會。四川省委、省政府明確提出“要把西博會辦成中國西部第一品牌展會”，列入了四川省每年對外開放的重大活動之一。西博會社會影響力逐漸擴大隨著西博會影響力的擴大，越來越多的具有國家級背景的單位參加到主辦當中第八屆西博會初步成果豐碩——會展規(guī)模擴大2007西博會，展會面積達到了90000平米，西部巨大市場吸引力使投資者趨之若鶩。第八屆西博會初步成果豐碩——參展企業(yè)劇增2007西博會，參展企業(yè)總數(shù)達到4600家，西博會平臺正在被更多的關(guān)注和參與。第八屆西博會初步成果豐碩——貿(mào)易額穩(wěn)步增長2007西博會，貿(mào)易總額突破性的達到187億元，境外交易、東西部交易比重均有所提高西博會取得的成功使其發(fā)展具備可持續(xù)性 泛珠三角“9+2”合作框架營造區(qū)域經(jīng)濟里的多贏局面 2004年6月3日 “泛珠”11省區(qū)政府領(lǐng)導共同簽署《泛珠三角區(qū)域合作框架協(xié)議》。泛珠三角區(qū)域包括福建、江西、湖南、廣東、廣西、海南、四川、貴州、云南九個省區(qū)和香港、澳門兩個特別行政區(qū)（簡稱“9+2”）。內(nèi)地9省區(qū)的區(qū)域面積為全國的1/5，人口占1/3，經(jīng)濟總量占1/3，加上香港和澳門兩個特別行政區(qū)，“泛珠三角”在全國的重要地位十分突出。該區(qū)域建立的共生共贏型經(jīng)濟體系，將成為中國未來經(jīng)濟發(fā)展的高速增長極。 泛珠三角“9+2”區(qū)域合作領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施合作能源合作、交通合作產(chǎn)業(yè)與投資合作香港為泛珠三角企業(yè)融資澳門建“跨境工業(yè)區(qū)”促經(jīng)濟融合福建形成多個市經(jīng)濟協(xié)作區(qū)湖南主動承接粵港澳經(jīng)濟輻射四川開放市場擴大市場準入貴州建能源基地興民族藥業(yè)旅游合作廣東旅游外匯收入多年來都傲居內(nèi)地31個省區(qū)市中的首位；福建省、云南、廣西居于前10名內(nèi)；四川、海南、江西、湖南和貴州，旅游資源十分豐富 農(nóng)業(yè)合作加強農(nóng)業(yè)流通領(lǐng)域的區(qū)域合作，東部地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作和農(nóng)村經(jīng)濟的組織化程度相對較高，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達。而中西部地區(qū)農(nóng)業(yè)資源豐富，勞動力價格低廉，如四川、江西、湖南等農(nóng)業(yè)大省，在全國占有重要地位。通過各種方式的合作，使沿海地區(qū)發(fā)達的物流業(yè)同農(nóng)業(yè)大省的資源與產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品優(yōu)勢互補，加快中西部農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 其他的合作領(lǐng)域有：商務(wù)與貿(mào)易合作、勞務(wù)合作、科教文化合作、信息化建設(shè)合作、環(huán)境保護合作、衛(wèi)生防疫合作 泛珠三角“9+2”區(qū)域資源優(yōu)勢香港金融業(yè)、物流服務(wù)、專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域、旅游澳門旅游、博彩業(yè)、開放市場、經(jīng)營成本低廣東工業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、高新技術(shù)、電子通訊、食品、紡織福建港口、山海資源、對臺人緣優(yōu)勢江西自然資源豐富、生態(tài)環(huán)境良好、瓷器、農(nóng)副產(chǎn)品湖南農(nóng)業(yè)、工業(yè)、文化深厚廣西礦產(chǎn)、水電建設(shè)、農(nóng)業(yè)、海洋資源、旅游海南農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)四川農(nóng)產(chǎn)品、工業(yè)、科技貴州能源資源、旅游、藥業(yè)、農(nóng)業(yè)、電子工業(yè)、航空、物流云南礦產(chǎn)、水能、旅游、地理、文化 四川成為東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要承接地隨著東部沿海地區(qū)土地、能源、勞力等生產(chǎn)要素價格的上漲，國內(nèi)外資本紛紛尋找新的發(fā)展空間，出現(xiàn)了“資本西移，產(chǎn)業(yè)北上”的態(tài)勢。隨著西部大開發(fā)向縱深推進、西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級步伐加快，資源大省四川已經(jīng)具備承接國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的配套條件，已經(jīng)成為吸納資本西移的最佳區(qū)域。四川是珠三角在西部最大的投資地，在泛珠三角“9+2”合作框架中，川粵合作是重頭，四川正打造“泛珠三角”的七大基地，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。u 旅游度假基地u 商貿(mào)物流基地u 綠色農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地u 勞務(wù)培訓輸出基地u 制造業(yè)生產(chǎn)配套基地u 能源原材料基地u 勞動密集型產(chǎn)業(yè)承接基地 土地當量——土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)“風起云涌”態(tài)勢在“2007中國金融論壇”上，人民銀行行長周小川表示，要鼓勵制度創(chuàng)新，加大金融支農(nóng)力度,在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，可以引入土地當量的市場交易制度。 參與者行為分析：1. 失地農(nóng)民得到了補償，但這個補償一直被認為給的偏低了2. 地方政府，提高了城鎮(zhèn)化