【正文】 百勝家想時(shí)代競(jìng)標(biāo)方案目錄l 項(xiàng)目分析…………………………………………1l 區(qū)域市場(chǎng)分析及小戶(hù)型…………………………………………5l 項(xiàng)目定位…………………………………………14l 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議…………………………………………21l 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期劃分及入市策略…………………………………………25l 項(xiàng)目推廣策略…………………………………………26項(xiàng)目分析案名建議：原案名百勝.家想時(shí)代建議更改百勝.DIY.嘉享時(shí)代產(chǎn)品分析建筑為十八層高層建筑，兩梯十四戶(hù),戶(hù)型建筑面積從4280平方米左右,為典型的純小戶(hù)型公寓產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)標(biāo)志型建筑，線條俊郎雄偉，富有現(xiàn)代感生命氣息；人性化的房型設(shè)計(jì)，室內(nèi)空間設(shè)計(jì)不僅方正實(shí)用，動(dòng)靜分離，公共空間和私密空間分區(qū)，而且精巧設(shè)計(jì)提升房間實(shí)用價(jià)值，可上升到居住觀念的更新?lián)Q代；大部分戶(hù)型均配備雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，別具匠心，可定位為花園視角；兩棟塔樓無(wú)間距，依靠前后各6*10米的兩個(gè)天井通風(fēng)采光，高層建筑總存在綠化率不足的問(wèn)題，本案也一樣存在此方面不可避免的問(wèn)題。表：戶(hù)型套數(shù)、面積配比戶(hù)型配比 、m2兩房60．167．7764．772．95m2三房80．29m2 共計(jì)戶(hù)數(shù)（面積） 280() 448（） 56() 784()占總套數(shù)比例 % 57．1% % 100%占總面積比例 % % 100%綜上表可知:l 6070平方米的兩房小戶(hù)型套數(shù)占了總戶(hù)數(shù)的57％，％左右，所以確定我們的主力戶(hù)型是6070平米左右的兩房。l 本案戶(hù)型體現(xiàn)了“適合的才是最好的”——精巧實(shí)用，避免了大而無(wú)當(dāng)，三房?jī)蓮d80平米左右，兩房70平米以?xún)?nèi),非常適合商務(wù)人士或高級(jí)經(jīng)理人的居所。l 本案得房率較低，房間實(shí)用率在69..25％左右，而近來(lái)小戶(hù)型項(xiàng)目實(shí)用率大多在75％左右。l 本案有兩種戶(hù)型(E\H)為暗房，這將大大影響項(xiàng)目品質(zhì)。由上可知:本項(xiàng)目在產(chǎn)品上的缺陷集中在E、H兩種戶(hù)型；E型劣勢(shì)：除臥室天井采光，無(wú)采光通風(fēng)房間，暗房多，布局上有所不合理，廚房排油煙、干濕分區(qū)等有明顯問(wèn)題。H型劣勢(shì)：通風(fēng)采光均有明顯不利之處，陽(yáng)臺(tái)受自家廚房和鄰居廚房的油煙污染；表:E\H兩種戶(hù)型套數(shù)及面積分析 總套數(shù) 總面積E型 112 H型 112 合計(jì) 224 占項(xiàng)目總比(%) % %故而本案必須考慮到如何解決占銷(xiāo)售面積26%的戶(hù)型成為滯銷(xiāo)單位的策略，建議見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)建議。住宅市場(chǎng)分析及小戶(hù)型分析一、住宅市場(chǎng)概況武漢樓市在經(jīng)歷了前幾年的“住宅郊區(qū)化”浪潮之后，從2003年起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心逐漸向城區(qū)轉(zhuǎn)移。2003年以前，位于武漢市郊的“三區(qū)五片”的住宅開(kāi)發(fā)量和銷(xiāo)售量占據(jù)了全市總量的60％以上，但是進(jìn)入2003年，更多的是市中心的樓盤(pán)開(kāi)始唱主角。 舊城改造力度加大推動(dòng)城區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)2003年舊城改造29片，8276畝，%；拆遷260萬(wàn)平方米，%；拆遷戶(hù)數(shù)為24433戶(hù)，同比增加11413戶(hù)，拆遷購(gòu)買(mǎi)存量房占六成。由于加大舊城改造力度，城市中心土地供應(yīng)量明顯多于去年，市區(qū)中高檔商品房項(xiàng)目層出不窮，加之原有的項(xiàng)目，在全市商品房開(kāi)發(fā)總量中的比重逐漸加大，達(dá)65%，由此帶動(dòng)了城市中心樓盤(pán)的暢銷(xiāo)，也帶動(dòng)了全市商品房?jī)r(jià)格的上漲。既“福星城市花園”這樣的市區(qū)大盤(pán)出現(xiàn)之后，預(yù)計(jì)今明兩年將涌現(xiàn)更多建筑面積超過(guò)10萬(wàn)方的市區(qū)大盤(pán)。 城區(qū)地價(jià)節(jié)節(jié)攀升拉動(dòng)市區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲自2002年武漢土地市場(chǎng)開(kāi)始全面集中掛牌交易以來(lái)，武漢土地價(jià)格就一路飆升。2003年是武漢土地市場(chǎng)日益規(guī)范，全年共掛牌土地43宗，成交35宗，。通常土地價(jià)格的上漲會(huì)在此后的2－3年內(nèi)直接作用于房?jī)r(jià)。受節(jié)節(jié)攀升的樓面地價(jià)影響，預(yù)計(jì)03年土地的漲幅將在05前后通過(guò)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步漲幅顯現(xiàn)出來(lái)。 城區(qū)高層銷(xiāo)售情況開(kāi)始回暖2003年以來(lái)，武漢房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)前所未有的快速上升期（％），同時(shí)新開(kāi)發(fā)的高層樓盤(pán)的品質(zhì)提升，再加上市郊樓盤(pán)經(jīng)過(guò)2－3年的漲幅，價(jià)格也上升到了較高水平，這樣就直接帶動(dòng)了某些市區(qū)高層項(xiàng)目的旺銷(xiāo)。原本城區(qū)滯銷(xiāo)的諸多高層樓盤(pán)也紛紛開(kāi)始啟動(dòng)，“德潤(rùn)大廈”、“俊華大廈”、“臺(tái)北之星”、“惠園”等沉寂多年的老盤(pán)也都在2003年取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 高層住宅供應(yīng)量增多，城市中心樓盤(pán)唱主角漢飛青年匯、福星城市花園、怡景花園、華氏儒商花園、同成大廈二期、萬(wàn)松廣場(chǎng)……縱觀去年武漢樓市的亮點(diǎn)，大多集中在市中心區(qū)內(nèi)，“住宅郊區(qū)化”終于在03年開(kāi)始“回歸市區(qū)”，“城市空心化”現(xiàn)象得到緩解。展望04年，更多的高品質(zhì)項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)或待建，“萬(wàn)豪國(guó)際”、“中僑觀邸”、“圣陶沙國(guó)際公寓”、“東一時(shí)區(qū)”等項(xiàng)目，必將成為武漢樓市更加閃亮的新星。截止2004年3月15日，武漢市共掛牌出讓9宗國(guó)有土地的使用權(quán)，具體情況見(jiàn)下表：，最大可建筑面積可達(dá)到1326226平方米。其中居住可建總建筑面積約為827450平方米，%。從地理位置可以看出，居住用地范圍都在各個(gè)區(qū)的中心位置，周邊社區(qū)配套都比較成熟，市場(chǎng)潛力比較大。從規(guī)劃用地面積上來(lái)看，在市中心位置出現(xiàn)了2宗面積超過(guò)10萬(wàn)方的住宅項(xiàng)目。通過(guò)對(duì)容積率的分析，我們估計(jì)除了005號(hào)這宗地是高層外，其余均為多層住宅。綜上所述：這9宗地?fù)碛刑鞎r(shí)、地利之勢(shì)。它們的開(kāi)發(fā)比較進(jìn)一步使武漢市“住宅郊區(qū)化”逐步向市中心轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)在這些樓盤(pán)的拉動(dòng)上得到提升，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加成熟和繁榮。(詳見(jiàn)附)二、區(qū)域可類(lèi)比項(xiàng)目概況及價(jià)格策略分析：簡(jiǎn)述：蔡家田區(qū)域內(nèi)屬于城市舊生活區(qū)，高層建筑比較少，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)質(zhì)量不多；在本案中的市調(diào)部分將著重在宏觀市場(chǎng)的前提下進(jìn)行本案的重要結(jié)點(diǎn)分析，并提出部分可參考樓盤(pán)，而不是簡(jiǎn)單的樓盤(pán)列舉；按項(xiàng)目的地理位置、產(chǎn)品特點(diǎn)及銷(xiāo)售展望的分析，縱向比較價(jià)值較大（不同區(qū)域，相同產(chǎn)品參照比較），但也得考慮到項(xiàng)目所在地區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)。一、可類(lèi)比項(xiàng)目選?。好缆?lián)東方時(shí)空項(xiàng)目地址：江漢路77號(hào) 項(xiàng)目類(lèi)型：28層獨(dú)立式公寓售樓部地址：美聯(lián)樓吧發(fā)展商：美聯(lián)地產(chǎn)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：北京易空間 設(shè)計(jì)主題：現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、明快、都市主義銷(xiāo)售代理：多媒壹體地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司交付日期：2003年9月底開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2003年3月30日廣告主題：東方時(shí)空，公寓先鋒物業(yè)管理公司：美好物業(yè)管理公司建筑面積：23000平方米建筑規(guī)模：主體28層獨(dú)立公寓外型特色：簡(jiǎn)潔明快、線條流暢裙樓：4層空中花園起價(jià)：2080元/平方米均價(jià)：2500元——2600元/平方米最高價(jià)：3180元/平方米層差：30—70元物業(yè)管理費(fèi)：配套費(fèi)：4100元外立面處理：高級(jí)氟碳漆外墻涂料借鑒因素：低價(jià)入市，快速清盤(pán)；定位準(zhǔn)確，彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)空白點(diǎn)；時(shí)尚感、建筑外觀及材料選擇以綜合策略抵消項(xiàng)目本身爛尾樓形象。天梨豪園開(kāi)發(fā)商：太陽(yáng)物業(yè)160