【正文】 域樓盤價(jià)格走勢(shì)。東方時(shí)空項(xiàng)目地址：江漢路77號(hào) 項(xiàng)目類型：28層獨(dú)立式公寓開盤時(shí)間：2003年3月30日廣告主題：東方時(shí)空，公寓先鋒建筑面積：23000平方米建筑規(guī)模：主體28層獨(dú)立公寓裙樓：4層空中花園起價(jià)：2080元/平方米最高價(jià)：3180元/平方米層差：30—70元物業(yè)管理費(fèi)：配套費(fèi)：4100元外立面處理：高級(jí)氟碳漆外墻涂料借鑒因素：定位準(zhǔn)確，彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)空白點(diǎn)；時(shí)尚感、建筑外觀及材料選擇天梨豪園開發(fā)商：太陽物業(yè) 地址：常青路與發(fā)展大道交匯路口129號(hào)建筑面積：配套：游泳池、書吧、咖啡廳戶型4*2*25*3交房時(shí)間：均價(jià)：3100元/平方米小戶型銷售完畢，僅剩大戶型，約銷售了70%借鑒因素：相似的地理位置下的概念重塑（口岸物業(yè)）；建筑面積：53812平米主力戶型：樓盤特點(diǎn)：年輕、前衛(wèi)的鋼結(jié)構(gòu)小戶型。廣宣執(zhí)行：前期沒有過多廣告支持，主要依靠步行街自然人流量，工地圍墻等價(jià)格策略執(zhí)行：咨詢期均價(jià)為5000元/平米借鑒因素：青年城”的入市裝修方案；三、武漢市小戶型分析他們一般都是低年齡、高學(xué)歷的“新生代”。這類人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，另外，這些人相對(duì)比較自我，不太受外界大環(huán)境影響。處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人雖然充滿活力，有著光明的發(fā)展前景，但普遍經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，一般月薪都在５０００元以下，試想，一個(gè)手中只有三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個(gè)“首付３．９萬元，月供８８０元”的廣告，怎能不心動(dòng)？　多次置業(yè)的投資者是補(bǔ)充，近些年隨著儲(chǔ)蓄利率不斷下調(diào)，股市長(zhǎng)期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn)領(lǐng)域。但近兩年，投資型房產(chǎn)的供給量比較大，受供求關(guān)系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房?jī)r(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。外地移民的或租或買需求是生力軍以往由于房?jī)r(jià)過，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，外來人口一般都選擇租房，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，房?jī)r(jià)的回歸和小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)為這些外來客提供了在武漢“成個(gè)家”的機(jī)會(huì)，許多人逐漸從租房客轉(zhuǎn)入了購房大軍。特點(diǎn)四：什么戶型受青睞２０平方米的超小戶型已經(jīng)不再被吹捧，人們的選擇更趨于理性，那些設(shè)計(jì)更為精巧、符合人體功能需要的合理的小戶型更受消費(fèi)者青睞。他們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房子的問題?！〕速I得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點(diǎn)是：還要住得起。這些費(fèi)用主要都是依據(jù)建筑面積來核算的，選擇小戶型也會(huì)使后期居住費(fèi)用降低。其實(shí)購房者雖然需要低總價(jià)的小房子，但對(duì)居住的功能要求并沒有降低。絕大多數(shù)人對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)要求較高，至少是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足夠的面積做出獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，起居與臥室也能做到完全分離，居住舒適度較高。特點(diǎn)之六：對(duì)位置和周邊環(huán)境要求高小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配套設(shè)施來彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)為使工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便利也必不可少。顯然人們對(duì)小戶型的需求十分迫切。在物業(yè)服務(wù)方面，主要是對(duì)家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強(qiáng)烈。而那些小家庭購房群體（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），對(duì)面積和戶型的使用功能則要求更高，從社區(qū)配套看，小家庭購房群體對(duì)幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。本案小戶型的另一消費(fèi)群按市調(diào)分析結(jié)果,中心城區(qū)的拆遷戶不愿離開城市中心去市郊生活(生活成本及配套問題),但他們僅靠拆遷補(bǔ)償無法完成一家三代幾口人的重新置業(yè),只能選擇中、小戶型。結(jié)合本案小戶型，我們覺得： 在地段及生活配套上，本項(xiàng)目不存在優(yōu)勢(shì)，但也不處于絕對(duì)劣勢(shì)，是符合目標(biāo)客戶群體的需求的； 置業(yè)門坎及價(jià)格因素將成為本案突破銷售的關(guān)鍵點(diǎn)之一； 對(duì)投資者的吸引和年輕人的關(guān)注將成為本案的核心問題，涉及到銷售方法、價(jià)格及推廣等具體問題； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)該突出陽臺(tái)等功能上的點(diǎn)綴及包裝；并強(qiáng)調(diào)戶型的實(shí)用主義； 在整體市場(chǎng)策略上，不用牽強(qiáng)尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，塑造自我的形象，快速銷售樓盤； 今年下半年，將成為武漢小戶型的交房高峰，應(yīng)注重公眾影響工程進(jìn)度的形象塑造，避免不必要影響銷售的因素。主定位系統(tǒng)小戶新生活[]l 建筑的特征為高聳俊郎,氣度卓越,成為發(fā)展大道段落處標(biāo)志型建筑物。純空間時(shí)尚形象定位無心高人一等,只是獨(dú)具品味精英圈內(nèi)—青年新銳的理想家園闡釋：項(xiàng)目周邊盡是高層建筑，雖然本項(xiàng)目最高，但更獨(dú)特的是體現(xiàn)其的胸襟開闊及品味；其次，在這產(chǎn)品定位青年DIY。全功能自由視野新公寓純粹個(gè)人選擇：該項(xiàng)目由于地段及產(chǎn)品本身原因，只能參照部分市場(chǎng)可參照樓盤，權(quán)重定價(jià)是基于市場(chǎng)總原則的基礎(chǔ)；此處僅為靜態(tài)價(jià)格定位，動(dòng)態(tài)漲幅將由市場(chǎng)策略的調(diào)整進(jìn)行上升；目標(biāo)客戶群體定位：按產(chǎn)品面積及定位為武漢市高層樓盤的基礎(chǔ)上可以斷定所有目標(biāo)客戶群均為武漢市青年白領(lǐng)者。一房總價(jià):,首付2成,20年月供約600元購買群體的個(gè)人月收入或家庭應(yīng)在2000元左右，考慮到父母支持及其他收入，平均表面月收入在1500元左右。區(qū)域分布定位項(xiàng)目位于武漢市中心商務(wù)圈與商業(yè)區(qū)的邊緣區(qū)內(nèi)，故客戶分類如下 私營企業(yè)主 拆遷戶 白領(lǐng) 投資投機(jī) 其他10% 15% 35% 35% 5%年齡層次定位目標(biāo)住宅客戶大多將是事白領(lǐng)人士，年齡在2535歲左右占多數(shù)。由于項(xiàng)目產(chǎn)品特性，置業(yè)目的分類可分為二類：投資：根據(jù)對(duì)小戶型武漢市市場(chǎng)調(diào)查，將近七成的購買者為投資或投機(jī)之用；居?。簩?duì)戶型的功能分析，我司認(rèn)為在商住定位的基礎(chǔ)上應(yīng)首推居?。辉诮K端上,居住還是最終選擇,租或自購過渡性居住為主要用途,但均為年輕人或拆遷戶。經(jīng)過我們對(duì)項(xiàng)目及周邊配套的詳細(xì)調(diào)查,并在武漢市及漢口區(qū)域內(nèi)整體小戶型可參照項(xiàng)目進(jìn)行綜合調(diào)查,得出以下結(jié)論:l 項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣分明,意味將有部分(E\H型)面臨滯銷危機(jī)。l 小戶型產(chǎn)品對(duì)位置和周邊環(huán)境要求高,例如去年熱銷的”漢飛青年城”和今年即將面世的”圣淘沙公寓”均以優(yōu)秀的地段和均好的生活配套再輔以精裝修吸引年輕白領(lǐng)和投資客；l 在以價(jià)格優(yōu)勢(shì)沖擊小戶型市場(chǎng)的前提上,塑造項(xiàng)目自身的上進(jìn)、配套功能實(shí)用的主張；l 裙樓功能上要多下功夫，以補(bǔ)充區(qū)域內(nèi)大型超市、商業(yè)設(shè)施不足的現(xiàn)狀，引進(jìn)知名商家形成區(qū)域中心態(tài)勢(shì)，有利于建立銷售說辭；項(xiàng)目營銷建議綜合以上分析,我們覺得要使本案順利達(dá)到銷售目標(biāo)，必須從以上三點(diǎn)著手解決和提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。l 提升高層建筑綠化的實(shí)用性,建議在交房標(biāo)準(zhǔn)中增加對(duì)戶均綠化率的概念及運(yùn)用方式。提示將H戶型號(hào)并入D戶型