【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 108 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物業(yè)管理企業(yè)會計 物業(yè)管理企業(yè)會計課程依據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定，介紹了物業(yè)管理企業(yè)會計的基本會計核算方法并從資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用、利潤等方面介紹了物業(yè)企業(yè)的具體內(nèi)容。 第一章 物業(yè)管理企業(yè)概述 本章通過對物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)會計的介紹， 要求了解物業(yè)管理企業(yè)的核算的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)會計的對象，會計核算的基本前提和一般原則 ,會計要素與會計核算方法，物業(yè)管理企業(yè)會計的工作組織。 重點(diǎn)掌握物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)容，會計要素與會計核算方法 。 第一節(jié) 物業(yè)管理的內(nèi)容 一、物業(yè) 物業(yè) :是指 已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。 物業(yè)應(yīng)具備如下幾個要素： (1)物業(yè)所指房屋必須是已建成的并具有使用功能。 (2)這些房屋包括供居住和非居住的各類房屋。 (3)物業(yè)還包括與這些房屋相配套的房屋內(nèi)部各項設(shè)施以及與房屋相鄰的場地、停車場、小區(qū)干道等。 (4)物業(yè)也包括與房屋相配套的設(shè)備和市政公用設(shè)施。 物業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)既有著本質(zhì)的聯(lián)系又有所不同。房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、流通、消費(fèi)的整個過程。而物業(yè)是指房地產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 二、物業(yè)管理 概念 。物業(yè)管理是指由專門的機(jī) 構(gòu)和人員對已竣工驗收投入使用的各類物業(yè)以經(jīng)營的方式進(jìn)行維護(hù)、修繕，并為產(chǎn)權(quán)使用人提供全方位的綜合 物業(yè)管理的內(nèi)容 :物業(yè)管理類別可分為商住、寫字樓、高級公寓和一般住宅小區(qū)四種。 物業(yè)管理企業(yè)會計與物業(yè)管理的發(fā)展息息相關(guān)，蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)會計工作能夠發(fā)揮更大的作用。物業(yè)管理越發(fā)展，會計核算越重要。 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)會計的對象 一、物業(yè)管理企業(yè)會計對象 物業(yè)管理企業(yè)會計：是以貨幣為主要計量單位，并利用專門的方法和程序?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)的管理、服務(wù)、經(jīng)營活動進(jìn)行完整的、連續(xù)的、系統(tǒng)的反映和監(jiān)督。旨在提供經(jīng)濟(jì)信息，提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)會計是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分。 二、物業(yè)管理企業(yè)會計的職能 會計職能，就是指會計在經(jīng)濟(jì)管理中所具有的功能。 物業(yè)管理企業(yè)會計具有反映和監(jiān)督兩大基本職能。 1反映職能 反映職能是指通過確認(rèn)、計量、記錄、報告，從數(shù)量上反映物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)發(fā)生或完成的經(jīng)濟(jì)活動，為物業(yè)管理企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)信息的功能。反映職能是會計的最基本職能。反映 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 108 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 職能有如下特點(diǎn)： (1)反映過程中，主要利用貨幣計量。 (2)物業(yè)管理企業(yè)會計反映應(yīng)具有完整性、連續(xù)性和系統(tǒng)性。 2監(jiān)督職能 監(jiān)督職能 是指會計利用反映所提供的經(jīng)濟(jì)信息，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行控制，使之達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的功能。 第三 節(jié) 會計核算的基本前提和一般原則 一、會計核算的基本前提 以下列條件為前提 1會計主體 會計主體是指會計工作所服務(wù)的特定單位。它明確了會計服務(wù)的空間范圍。確定會計主體的目的是為了把會計 主體的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)與其他會計主體及投資者的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分開。 具備三個條件： (1)實行獨(dú)立核算，并能獨(dú)立計算盈虧。 (2)進(jìn)行獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營活動。 (3)具有一定數(shù)量的資金。 企業(yè)不論大小，只要具備上述三個條件，即可稱為會計主體。會計人員是站在特定會計主體的立場，核算特定主體的經(jīng)濟(jì)活動。 2 持續(xù)經(jīng)營 持續(xù)經(jīng)營是指已確定的會計主體，在不考慮企業(yè)是否將破產(chǎn)清算的條件下，應(yīng)以持續(xù)、正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提。它明確了會計工作的時間范圍，為企業(yè)進(jìn)行會計核算提供了相對穩(wěn)定的條件。 3 會計分期 會計分期是指把企業(yè)連續(xù)不斷的 生產(chǎn)經(jīng)營活動過程，劃分為一定的會計期間，以便分期結(jié)算帳目，分清各個會計期間的經(jīng)營成果，按期編制會計報表。 4 貨幣計量 貨幣計量是指對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動及經(jīng)營成果采用同一種貨幣作為統(tǒng)一尺度來進(jìn)行計量。 二、會計核算的一般原則 會計核算的一般原則是建立在會計核算基本前提基礎(chǔ)上，對會計核算所提供的信息的基本要求。 1．客觀性原則 2．重要性原則 3．有用性原則 4．可比性原則 5．一貫性原則 6．及時性原則 7．清晰性原則 8．權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 9．配比原則 10．劃分收益性支出與資本性支出原則 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 108 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 11．歷史成本 原則 12．謹(jǐn)慎原則 第四 節(jié) 會計要素與會計核算方法 一、會計要素 會計要素即是會計對象的具體化。我國＜企業(yè)會計準(zhǔn)則＞將企業(yè)會計要素劃分為資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤。 1．資產(chǎn) 資產(chǎn)是企業(yè)擁有或控制，能夠以貨幣計量的經(jīng)濟(jì)資源。 2．負(fù)債 負(fù)債是企業(yè)所承擔(dān)的能以 貨幣計量、需以資產(chǎn)或勞務(wù)償還的債務(wù)。 3．所有者權(quán)益 所有者權(quán)益是指企業(yè)投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)。 4．收入 收入是企業(yè)在銷售商品或者提供勞務(wù)等經(jīng)營業(yè)務(wù)中實現(xiàn)的營業(yè)收入。 5．費(fèi)用 費(fèi)用是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項耗費(fèi)。 6．利潤 利潤是指企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果。包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額。會計要素之間的數(shù)量關(guān)系為： 資產(chǎn)＝負(fù)債十所有者權(quán)益 二、會計核算方法 會計核算方法是對企業(yè)已發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行完整的、連續(xù)的、系統(tǒng)的核算和監(jiān)督所應(yīng)用的方法。 (一 )會計核 算的具體方法 1．設(shè)置會計科目 會計科目就是對會計對象的具體內(nèi)容進(jìn)行分類核算的項目。 2．復(fù)式記帳 復(fù)式記帳是對每一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都要以相等的金額，在相互關(guān)聯(lián)的兩個或兩個以上帳戶中進(jìn)行記錄的記帳方法。 3．填制和審核憑證 會計憑證是記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任的書面證明，是登記帳簿的重要依據(jù)。 4．登記帳簿 帳簿是用來全面、連續(xù)、系統(tǒng)地記錄各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的簿籍。 5．成本計算 成本計算是指在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，按照一定對象歸集和分配發(fā)生的各種費(fèi)用支出，以確定該對象的總成本和單位成本的一種專門方法。 發(fā)生是否符合 節(jié)約原則，了解成本水平，并為成本分析提供資料。 6．財產(chǎn)清查 財產(chǎn)清查，就是通過對實物、現(xiàn)金的實地盤點(diǎn)和對銀行存款、債權(quán)債務(wù)的查對，來確定財產(chǎn)物資、貨幣資金和債權(quán)債務(wù)的實存數(shù)，并查明帳面結(jié)存與實存數(shù)是否相符的一種專門方法。 7．編制會計報表 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 108 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 會計報表是根據(jù)帳簿記錄定期編制的、總括反映企業(yè)和行政單位在一定時期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的書面文件。 會計核算方法之間的相互關(guān)系： 上述七種方法密切結(jié)合，形成完整的會計方法體系。經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生后，經(jīng)辦人員要填制或取得憑證，經(jīng)會計人員審核整理后，按照設(shè)置的會計科目， 運(yùn)用復(fù)式記帳法，編制記帳憑證，并據(jù)以登記帳簿，計算成本，進(jìn)行財產(chǎn)清查，在帳實相符的基礎(chǔ)上，編制會計報表。 第五 節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)會計的工作組織 一、會計機(jī)構(gòu)的設(shè)置 二、會計人員 (一 )會計人員的主要職責(zé) (1)會計人員應(yīng)按照會計制度規(guī)定，切實做好會計核算工作。會計人員要認(rèn)真填制、審核憑 證，正確記帳、算帳、報帳，確保會計資料準(zhǔn)確、真實和完整。 (2)會計人員應(yīng)遵守國家方針政策和財務(wù)會計制度，對企業(yè)各項經(jīng)營活動的合法性進(jìn)行會計監(jiān)督。 (3)會計人員根據(jù)國家會計法規(guī)，擬定本單位的會計工作實施辦法和制度。 (4)編制各項財務(wù)預(yù)算，參與企業(yè)決策，并對企業(yè)財務(wù)計劃執(zhí)行情況進(jìn)行分析和考核。 (二 )會計人員的主要權(quán)限 三、會計法規(guī)和制度 會計法規(guī)和制度是組織和從事會計工作必須遵守的規(guī)范。我國會計法規(guī)和制度體系由三個層次構(gòu)成。 1．會計法 2．會計準(zhǔn)則 3．會計制度 資產(chǎn) 資產(chǎn)是企業(yè)擁有和控制的能夠以貨幣 計量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。 資產(chǎn)按照流定性分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。 第二章 貨幣資金的核算 通過本章的學(xué)習(xí)，掌握現(xiàn)金的核算、銀行存款的核算、其它貨幣資金的核算、外幣業(yè)務(wù)核算。 重點(diǎn)掌握現(xiàn)金的核算內(nèi)容，現(xiàn)金日記帳的登記方法，銀行存款的核算內(nèi)容，銀行存款日記帳的登記方法，其它貨幣資金的核算內(nèi)容，銀行存款的各種轉(zhuǎn)帳結(jié)算，貨幣資金的清查方法。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 108 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第一節(jié) 現(xiàn)金核算 現(xiàn)金：是指企業(yè)的庫存現(xiàn)金，主要用于日常的零星開支及有特殊規(guī)定的支出。而西方會計中所指的現(xiàn)金，除了庫存現(xiàn)金外，還包括銀行存款和其他符合現(xiàn)金的票證。 一、現(xiàn)金管理 (一 )現(xiàn)金的使用范圍 現(xiàn)金，物業(yè)管理公司可以在下列范圍內(nèi)使用 (1)對職工支付工資、獎金、津貼和福利補(bǔ)助金等； (2)對城鄉(xiāng)居民個人或不能轉(zhuǎn)帳支付的集體勞動報酬； (3)根據(jù)國家規(guī)定頒發(fā)給個人的科學(xué)技術(shù)、文化藝術(shù)、體育等各種獎金； (4)支付各種社會保險和社會救濟(jì)費(fèi)，如退職金、離退休金、撫恤金等； (5)向個人收購農(nóng)副產(chǎn) 品和其他物資的價款； (6)支付出差人員隨身攜帶的差旅費(fèi)； (7)支付結(jié)算起點(diǎn)以下的零星支出； (8)中國人民銀行確定需要支付現(xiàn)金的其他支出。 (二 )庫存現(xiàn)金的限額 企業(yè)日常零星開支所需現(xiàn)金，最高限額，一般為三天至五天的日常零星開支所需的庫存現(xiàn)金限額。邊遠(yuǎn)地區(qū)和交通不便地區(qū)的企業(yè)庫存現(xiàn)金，可以多于五天，但不超過十五天的日常零星開支。 (三 )現(xiàn)金日常收支的管理 (1)企業(yè)現(xiàn)金收入應(yīng)于當(dāng)日送存開戶銀行。當(dāng)日送存銀行有困難的，由開戶銀行確定送存時間。 (2)企業(yè)支付現(xiàn)金，可以從本企業(yè)庫存現(xiàn)金限額中支付或者從開戶銀 行提取，不得從本企業(yè)的現(xiàn)金收入中直接支付 (即坐支 )。因特殊情況需要坐支現(xiàn)金的，應(yīng)事先報經(jīng)開戶銀行批準(zhǔn)。 (3)企業(yè)從開戶銀行提取，應(yīng)當(dāng)寫明用途，由本單位財會部門負(fù)責(zé)人簽字蓋章，經(jīng)開戶銀行審核后，予以支付現(xiàn)金。 (4)企業(yè)因采購地點(diǎn)不固定、交通不便以及其他特殊情況必須使用現(xiàn)金的，應(yīng)向開戶銀行提出申請，經(jīng)開戶銀行審核后，予以支付現(xiàn)金。 (四 )現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度 (1)將經(jīng)管現(xiàn)金和會計記帳分開。經(jīng)管現(xiàn)金收支的出納員不得進(jìn)行會計記帳，進(jìn)行現(xiàn)金收付記帳的會計人員不得經(jīng)管現(xiàn)金。實行錢帳分管是現(xiàn)金內(nèi)部控制的最基本要求。為 了使經(jīng)管現(xiàn)金的出納員能隨時了解現(xiàn)金結(jié)存情況，一般可由出納員兼管日記帳。 (2)對現(xiàn)金收付的交易必須按原始憑證編制收付款憑證，并要在原始憑證與收付款憑證上蓋上“現(xiàn)金收訖”或“現(xiàn)金付訖”章。 (3)會計人員根據(jù)“收款或付款清單”和“銀行存款回單”等，經(jīng)核對無誤后，編制憑證、登記有關(guān)帳簿。 (4)企業(yè)的出納人員應(yīng)定期進(jìn)行輪換，不得一人長期從事出納工作。 二、庫存現(xiàn)金核算 設(shè)置“現(xiàn)金”帳戶 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 108 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 現(xiàn) 金 增加數(shù) 減少數(shù) 例：某物業(yè)管理公司向租住戶收取房租，收到現(xiàn)金 750 元。根據(jù)發(fā)票編制“現(xiàn)金收款憑證”，作會計 分錄如下： 借：現(xiàn)金 750 貸：主營業(yè)務(wù)收入 750 例 某物業(yè)管理企業(yè)開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金 300 元。根據(jù)支票存根，作會計分錄如下： 借：現(xiàn)金 300 貸：銀行存款 300 例：某物業(yè)管理企業(yè)職工張翔預(yù)借差旅費(fèi) 200 元。根據(jù)借款單，編制“現(xiàn)金付款憑證”，作會計分錄如下： 借：其他應(yīng)收款 —— 張翔 200 貸：現(xiàn)金 200 例：某物業(yè)管理企業(yè)將房租收入 750 元存入銀行。根據(jù)銀行存款進(jìn)帳單回執(zhí)，編制“現(xiàn)金付款憑證” ，作會計分錄如下： 借：銀行存款 750 貸：現(xiàn)金 750 根據(jù)上述業(yè)務(wù)，登記現(xiàn)金日記帳 現(xiàn)金日記帳 (金額單位：元 ) 年 憑證編號 摘要 對方科目 借方 貸方 結(jié)存 月 日 10 1 月初余額 160 2 收到房租收入 營業(yè)收入 750 2 提取現(xiàn)金 銀行存款 300 2 張鄉(xiāng)欲借差旅費(fèi) 其他應(yīng)收款 200 2 房租收入存入銀行 銀行存款 750 2 本日合計 1050 950 260 31 本期發(fā)生額及余額 98310 98310 370 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 108 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 三、備用金核算 備用金是指企業(yè)預(yù)付給職工和內(nèi)部有關(guān)