2007年鄭州高端項(xiàng)目溫哥華項(xiàng)目提案標(biāo)書(已修改)
2025-01-31 07:15 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 [突出重圍 后來居上 ] ——鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （一）鄭東住宅市場(chǎng) 類別 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 面積 均價(jià) 面積 均價(jià) 面積 均價(jià) 面積 均價(jià) 2022 —— —— —— —— 31695 2774 111049 3389 2022 120437 3378 166778 3403 197805 3311 293285 3681 增幅 —— —— —— —— % % % % 2022 269657 3155 355269 3421 517341 3476 —— —— 增幅 % % % % ％ ％ —— —— 高位盤整 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 2 4 . 0 9 %1 6 4 . 1 0 %1 2 3 . 9 0 %1 1 3 . 0 2 %1 6 1 . 5 0 %1 9 . 3 6 %8 . 6 2 % 6 . 6 0 %0 . 5 3 % 4 . 9 8 % 1 0 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %3 0 0 . 0 0 %4 0 0 . 0 0 %5 0 0 . 0 0 %6 0 0 . 0 0 %05 三季度 05 四季度 06 一季度 06 二季度 06 三季度（一）鄭東住宅市場(chǎng) 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以上數(shù)據(jù)中住宅體量占比 90％ 以上 ， 故此表可作為住宅市場(chǎng)的參考依據(jù) 。 從 2022年鄭東新區(qū)開始銷售統(tǒng)計(jì)起 ， 可以看出該區(qū)域房地產(chǎn)銷售在面積總量和均價(jià)變化趨勢(shì)上 ， 是以 05年為爆發(fā)年 ，而 06年同比 05年既已增長較弱 。 考慮到鄭州整體市場(chǎng)在 06年仍為高速增長 ， 那么鄭東新區(qū)在 06年的市場(chǎng)表現(xiàn)上相對(duì)平穩(wěn) 。 個(gè)案突破則需要?jiǎng)?chuàng)新 。 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （一）鄭東住宅市場(chǎng) 入住率 初步成熟 觀望氛圍 10％ 08年以后 可能再持續(xù) 1年以上 當(dāng)前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的主要原因在于人氣差 ， 而根據(jù)一般城市發(fā)展規(guī)律 ， 鄭東新區(qū)的初步成熟尚須 35年時(shí)間 。 人氣不足 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 因此 ， 0708年鄭州大西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期 ， 這對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生明顯影響 。 由于市場(chǎng)總量的上限 ， 市場(chǎng)競爭更加激烈 ， 鄭東新區(qū)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)將有所減弱 。 土地供應(yīng) 商品房供應(yīng)量 市場(chǎng)去化期限 影響 17平方公里土地 34005000萬平方米 6年以上 長期沖擊鄭州市場(chǎng) 8000畝土地 1000萬以上平方米 2年以上 短期沖擊鄭州市場(chǎng) 熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 （一）鄭東住宅市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 類別 代表項(xiàng)目 根本原因 市場(chǎng)推廣難度低 阿卡迪亞、綠城 高性價(jià)比 市場(chǎng)推廣難度大 運(yùn)河上郡、大地東方名都 中低品質(zhì) 重塑形象 聯(lián)盟新城三期 先期產(chǎn)品設(shè)計(jì)失敗 鄭東新區(qū)營銷費(fèi)用投入較少的項(xiàng)目以阿卡迪亞為代表。阿卡迪亞是鄭東新區(qū)的樣板工程。而銷售困難的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)均差，如運(yùn)河上郡和大地東方名都，容積率高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)粗糙，即使低價(jià)仍市場(chǎng)推廣舉步為艱。最為代表的為聯(lián)盟新城，由于一、二期產(chǎn)品的市場(chǎng)口碑遠(yuǎn)低于預(yù)期，三期產(chǎn)品風(fēng)格完全與一、二期產(chǎn)品割裂，推倒重來的塑造新產(chǎn)品。 產(chǎn)品至上 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 （一）鄭東住宅市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 代表樓盤 售價(jià) 產(chǎn)品 總價(jià) 聯(lián)盟新城、百合公寓 第一大街、綠地老街 均價(jià)： 40008600 別墅、類別墅 低密度洋房等 現(xiàn)多為 50萬以上 本區(qū)域高端項(xiàng)目出售總量超過 4000套，這是市場(chǎng)高認(rèn)可度的基礎(chǔ)。 高端云集 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 （一）鄭東住宅市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ， 富人區(qū)概念成為無可比擬的優(yōu)勢(shì) 。 ， 未來 2—3年將處于盤整狀態(tài) ， 漲價(jià)空間有限 。 ， 觀望氣氛繼續(xù)存在 。 ， 開發(fā)的分散 ， 熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移 ， 成交將趨緩 。 ，品質(zhì)產(chǎn)品將成為暢銷的硬性指標(biāo)。 ，自用客將成為唱響鄭東的主角。 07—08年鄭東住宅市場(chǎng)研判 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜上，由于市場(chǎng)增速的減弱主要表現(xiàn)在增速上，且所受負(fù)面影響非致命因素，故同比發(fā)展速度仍會(huì)有所增長。預(yù)計(jì)， 0708年鄭東新區(qū)的住宅市場(chǎng)仍有上升空間，表現(xiàn)將會(huì)基本平穩(wěn)。而由于高價(jià)和實(shí)景的凸顯，投資客占比將會(huì)減弱，市場(chǎng)自用客主導(dǎo)。 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二）鄭東商業(yè)市場(chǎng) 以上統(tǒng)計(jì)顯示 ， 鄭東新區(qū)商業(yè)嚴(yán)重過剩 ， 其規(guī)劃商業(yè)體量是依據(jù) 2020年入住 150萬人口 ， 而超過 150萬平方米的商業(yè)在 2022年前均可上市 ， 完全可滿足 150萬人口的商業(yè)需求 。 CBD內(nèi)部 底商約 30萬平方米 60棟辦公及商住物業(yè)均有
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