白云花苑營(yíng)銷策劃方案(已修改)
2025-01-31 06:55 本頁(yè)面
【正文】 EGO 藝閣房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)金龍白云花苑營(yíng)銷策劃方案總綱藝閣房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)二零零四年六月第一部分PART ONE營(yíng)銷背景分析一、項(xiàng)目背景分析：l 項(xiàng)目區(qū)位分析：白云山花苑位于麗水市北端，白云山森林公園南麓的沖積平原上。白云花苑西靠中山街延伸段，南臨北外環(huán)路，距麗水市中心約3公里。白云山森林公園是浙江省級(jí)森林公園，在省級(jí)森林公園中，離市區(qū)如此接近，生態(tài)狀況如此良好的公園，可以說(shuō)獨(dú)一無(wú)二。而這萬(wàn)畝生態(tài)園林正是白云花苑的后花園。白云花苑背收白云山之靈氣，面收麗水現(xiàn)代都市之繁華，坐北朝南，風(fēng)水佳好。整個(gè)區(qū)塊擁有得天獨(dú)厚的山水生態(tài)條件。是構(gòu)建高檔生態(tài)住宅區(qū)的不二之選。l 項(xiàng)目規(guī)模分析：白云山生態(tài)住宅小區(qū)用地東西寬約760米左右，南北深500米左右，呈不規(guī)則的L形, 。地上建筑面積121082平方米。%,。本項(xiàng)目為目前麗水在建房地產(chǎn)項(xiàng)目中最大的樓盤。也是麗水是有史以來(lái)檔次最高，投入最大的單個(gè)樓盤。l 布局結(jié)構(gòu)分析根據(jù)規(guī)劃，該住宅區(qū)設(shè)計(jì)獨(dú)立別墅107戶，雙聯(lián)別墅76棟152戶，多聯(lián)別墅26棟115戶，公寓60戶，戶型基本為坐北朝南。小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、超市、山頂公園和大型燈光噴泉廣場(chǎng)，配套設(shè)施齊全。根據(jù)地塊的自然環(huán)境特點(diǎn),在設(shè)計(jì)中對(duì)整個(gè)居住區(qū)的布局做了條狀劃分，結(jié)合小區(qū)道路的規(guī)劃布置，將整個(gè)小區(qū)劃分成7個(gè)區(qū)塊。整個(gè)小區(qū)因地勢(shì)而建，其布局形態(tài)特點(diǎn)如下：1. 山地公寓分布在中部及北部二塊地勢(shì)高差較大的坡地上。建筑依山而上，因勢(shì)而建。2. 多聯(lián)別墅居住人口相對(duì)集中，在總體布局中安排在用地的南側(cè)呈條狀分布，面向北外環(huán)路，圍繞小區(qū)的次入口排列，有利于大量居民進(jìn)出的方便。3. 雙聯(lián)別墅形體較大，布置在地塊的西部及西南側(cè)，該地段溪流縱橫，麗陽(yáng)坑由北而南穿越而過(guò)，建筑依溪而建，有利于小區(qū)生態(tài)景觀的營(yíng)造和土地的合理利用。4. 北側(cè)沿山及水庫(kù)處地形相對(duì)復(fù)雜，而地塊的中部環(huán)境清幽、景觀優(yōu)美，在此地段布置獨(dú)立別墅。二、區(qū)域市場(chǎng)分析：l 麗水概況：麗水市處浙江省西南浙閩兩省結(jié)合部，在東經(jīng)118176。41′～120176。26′和北緯27176。25′～28176。57′之間。東南與溫州市接壤，西南與福建省寧德市、南平市毗鄰，西北與衢州市相接，北部與金華市交界，東北與臺(tái)州市相連。市政府駐蓮都區(qū)。距溫州126公里，距金華市122公里，距杭州292公里，上海512公里。全市土地面積17298平方公里，市區(qū)人口20多萬(wàn)。l 費(fèi)能力分析：麗水為浙西南部重要城市之一。近年來(lái)，麗水房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房?jī)r(jià)一直看漲。2002年，麗水市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為210億元，人均GDP超過(guò)800美元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)125億元，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)104億元。近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使其擁有了較強(qiáng)的消費(fèi)能力。同時(shí)，獨(dú)特的中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)極大的吸引了周邊城市的消費(fèi)群體。房地產(chǎn)的銷售價(jià)值直線上升，2001麗水城區(qū)的房地產(chǎn)均價(jià)約為1800元/平方米，2002年上升至均價(jià)2800元/平方米，2003年銷售均價(jià)更是高達(dá)3500元/平方米。目前還在繼續(xù)上升，很多樓盤的最低啟動(dòng)價(jià)就超過(guò)了4000元/平方米。在全省的地級(jí)城市中，麗水市的房?jī)r(jià)名列前茅。l 競(jìng)爭(zhēng)分析白云花苑為麗水市區(qū)唯一的高尚別墅住宅區(qū)。目前，麗水市與此尚無(wú)同類項(xiàng)目，略有類似的項(xiàng)目一是山水公司的小白巖旅游景觀住宅區(qū)，由于政策原因，該項(xiàng)目啟動(dòng)還須一段時(shí)間，同時(shí)其地理位置與白云山生態(tài)住宅小區(qū)不可同日而語(yǔ)。二為同心公司的桃源山莊，但桃源山莊只有排屋與公寓，也無(wú)法對(duì)本案形成實(shí)質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)?？梢哉J(rèn)為，麗水市尚未有項(xiàng)目對(duì)本案形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)。但是，潛在的競(jìng)爭(zhēng)依然存在，麗水近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分迅猛。其價(jià)格上漲的幅度超乎人們的預(yù)料。相對(duì)與麗水的人均可支配收入及人均GDP增長(zhǎng)率來(lái)說(shuō)，普通的住宅的價(jià)格泡沫化狀態(tài)業(yè)已存在。而且，由于今年銀行收縮項(xiàng)目貸款，抑制房地產(chǎn)業(yè)的急遽增長(zhǎng)狀況，原來(lái)有地的開發(fā)商可能會(huì)因?yàn)橘Y金壓力而拋售樓盤，因此短期內(nèi)房?jī)r(jià)有可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。盡管如此，但由于麗水市的土地資源稀少，地理位置優(yōu)越及海外華僑眾多，預(yù)計(jì)麗水兩年內(nèi)房?jī)r(jià)的價(jià)格趨勢(shì)應(yīng)該是穩(wěn)中有升。金龍白云花苑走得是高檔住宅的路子，同等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較少，客戶目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)固集中，該項(xiàng)目只要不出現(xiàn)大的資金壓力問(wèn)題，銷售上可以呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。l 當(dāng)?shù)卣叻治? 房地產(chǎn)業(yè)是麗水市政府目前扶持的產(chǎn)業(yè)。政府通過(guò)土地出讓獲得大量的城市建設(shè)基本資金。同時(shí)，白云花苑因其檔次高，可能成為政府的形象工程之一，因此，宏觀政策環(huán)境有利于本項(xiàng)目的運(yùn)作。l 消費(fèi)群體分析： 麗水民間資金有一定的積累，且海外華僑眾多，任何形態(tài)的物業(yè)在當(dāng)?shù)鼐嬖跐撛谙M(fèi)群體。由于本項(xiàng)目的檔次及所處區(qū)域均在麗水市獨(dú)一無(wú)二，加之?dāng)?shù)量有限，其目標(biāo)消費(fèi)群體相對(duì)較為集中。有利于行銷推廣。l 入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比分析： 以目前市區(qū)在開發(fā)的樓盤為例：，，因此，麗水市的房地產(chǎn)綜合平均價(jià)格超過(guò)4000元/平米已經(jīng)成為事實(shí)。對(duì)于白云花苑項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，實(shí)際銷售價(jià)的平衡基點(diǎn)將在41004300元/平米左右。三、項(xiàng)目SWOT分析Superority（優(yōu)勢(shì)）： 1. 麗水市第一個(gè)高尚別墅住宅區(qū)，目前在麗水市區(qū)域內(nèi)無(wú)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。項(xiàng)目擁有絕對(duì)的資源稀有
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