白云花苑營銷策劃方案(已修改)
2025-01-31 06:55 本頁面
【正文】 EGO 藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)金龍白云花苑營銷策劃方案總綱藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)二零零四年六月第一部分PART ONE營銷背景分析一、項目背景分析：l 項目區(qū)位分析：白云山花苑位于麗水市北端，白云山森林公園南麓的沖積平原上。白云花苑西靠中山街延伸段，南臨北外環(huán)路，距麗水市中心約3公里。白云山森林公園是浙江省級森林公園，在省級森林公園中，離市區(qū)如此接近，生態(tài)狀況如此良好的公園，可以說獨一無二。而這萬畝生態(tài)園林正是白云花苑的后花園。白云花苑背收白云山之靈氣，面收麗水現(xiàn)代都市之繁華，坐北朝南，風(fēng)水佳好。整個區(qū)塊擁有得天獨厚的山水生態(tài)條件。是構(gòu)建高檔生態(tài)住宅區(qū)的不二之選。l 項目規(guī)模分析：白云山生態(tài)住宅小區(qū)用地東西寬約760米左右，南北深500米左右，呈不規(guī)則的L形, 。地上建筑面積121082平方米。%,。本項目為目前麗水在建房地產(chǎn)項目中最大的樓盤。也是麗水是有史以來檔次最高，投入最大的單個樓盤。l 布局結(jié)構(gòu)分析根據(jù)規(guī)劃，該住宅區(qū)設(shè)計獨立別墅107戶，雙聯(lián)別墅76棟152戶，多聯(lián)別墅26棟115戶，公寓60戶，戶型基本為坐北朝南。小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、超市、山頂公園和大型燈光噴泉廣場，配套設(shè)施齊全。根據(jù)地塊的自然環(huán)境特點,在設(shè)計中對整個居住區(qū)的布局做了條狀劃分，結(jié)合小區(qū)道路的規(guī)劃布置，將整個小區(qū)劃分成7個區(qū)塊。整個小區(qū)因地勢而建，其布局形態(tài)特點如下：1. 山地公寓分布在中部及北部二塊地勢高差較大的坡地上。建筑依山而上，因勢而建。2. 多聯(lián)別墅居住人口相對集中，在總體布局中安排在用地的南側(cè)呈條狀分布，面向北外環(huán)路，圍繞小區(qū)的次入口排列，有利于大量居民進出的方便。3. 雙聯(lián)別墅形體較大，布置在地塊的西部及西南側(cè)，該地段溪流縱橫，麗陽坑由北而南穿越而過，建筑依溪而建，有利于小區(qū)生態(tài)景觀的營造和土地的合理利用。4. 北側(cè)沿山及水庫處地形相對復(fù)雜，而地塊的中部環(huán)境清幽、景觀優(yōu)美，在此地段布置獨立別墅。二、區(qū)域市場分析：l 麗水概況：麗水市處浙江省西南浙閩兩省結(jié)合部，在東經(jīng)118176。41′～120176。26′和北緯27176。25′～28176。57′之間。東南與溫州市接壤，西南與福建省寧德市、南平市毗鄰，西北與衢州市相接，北部與金華市交界，東北與臺州市相連。市政府駐蓮都區(qū)。距溫州126公里，距金華市122公里，距杭州292公里，上海512公里。全市土地面積17298平方公里，市區(qū)人口20多萬。l 費能力分析：麗水為浙西南部重要城市之一。近年來，麗水房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好，房價一直看漲。2002年，麗水市國內(nèi)生產(chǎn)總值為210億元，人均GDP超過800美元，全社會固定資產(chǎn)投資達125億元，全社會消費品零售總額達104億元。近年來的經(jīng)濟發(fā)展使其擁有了較強的消費能力。同時，獨特的中心區(qū)位優(yōu)勢極大的吸引了周邊城市的消費群體。房地產(chǎn)的銷售價值直線上升，2001麗水城區(qū)的房地產(chǎn)均價約為1800元/平方米，2002年上升至均價2800元/平方米，2003年銷售均價更是高達3500元/平方米。目前還在繼續(xù)上升，很多樓盤的最低啟動價就超過了4000元/平方米。在全省的地級城市中，麗水市的房價名列前茅。l 競爭分析白云花苑為麗水市區(qū)唯一的高尚別墅住宅區(qū)。目前，麗水市與此尚無同類項目，略有類似的項目一是山水公司的小白巖旅游景觀住宅區(qū)，由于政策原因，該項目啟動還須一段時間，同時其地理位置與白云山生態(tài)住宅小區(qū)不可同日而語。二為同心公司的桃源山莊，但桃源山莊只有排屋與公寓，也無法對本案形成實質(zhì)性的競爭。可以認(rèn)為，麗水市尚未有項目對本案形成強勢競爭。但是，潛在的競爭依然存在，麗水近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分迅猛。其價格上漲的幅度超乎人們的預(yù)料。相對與麗水的人均可支配收入及人均GDP增長率來說，普通的住宅的價格泡沫化狀態(tài)業(yè)已存在。而且，由于今年銀行收縮項目貸款，抑制房地產(chǎn)業(yè)的急遽增長狀況，原來有地的開發(fā)商可能會因為資金壓力而拋售樓盤，因此短期內(nèi)房價有可能會出現(xiàn)波動。盡管如此，但由于麗水市的土地資源稀少，地理位置優(yōu)越及海外華僑眾多，預(yù)計麗水兩年內(nèi)房價的價格趨勢應(yīng)該是穩(wěn)中有升。金龍白云花苑走得是高檔住宅的路子，同等競爭對手比較少，客戶目標(biāo)市場相對穩(wěn)固集中，該項目只要不出現(xiàn)大的資金壓力問題，銷售上可以呈現(xiàn)良好態(tài)勢。l 當(dāng)?shù)卣叻治? 房地產(chǎn)業(yè)是麗水市政府目前扶持的產(chǎn)業(yè)。政府通過土地出讓獲得大量的城市建設(shè)基本資金。同時，白云花苑因其檔次高，可能成為政府的形象工程之一，因此，宏觀政策環(huán)境有利于本項目的運作。l 消費群體分析： 麗水民間資金有一定的積累，且海外華僑眾多，任何形態(tài)的物業(yè)在當(dāng)?shù)鼐嬖跐撛谙M群體。由于本項目的檔次及所處區(qū)域均在麗水市獨一無二，加之?dāng)?shù)量有限，其目標(biāo)消費群體相對較為集中。有利于行銷推廣。l 入市項目價格對比分析： 以目前市區(qū)在開發(fā)的樓盤為例：，，因此，麗水市的房地產(chǎn)綜合平均價格超過4000元/平米已經(jīng)成為事實。對于白云花苑項目來說，實際銷售價的平衡基點將在41004300元/平米左右。三、項目SWOT分析Superority（優(yōu)勢）： 1. 麗水市第一個高尚別墅住宅區(qū)，目前在麗水市區(qū)域內(nèi)無同類競爭項目。項目擁有絕對的資源稀有
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