【正文】 第 1 頁 共 33 頁 目 錄 第一部分 市場定位 第二部分 產(chǎn)品提升 第三部分 整合宣傳方案 第四部分 媒體廣告策略 第五部分 開盤階段媒體廣告計劃 第六部分 開盤活動方案 第七部分 價格策略 第八部分 銷售渠道 大量管理資料下載 2 第一部分 市場定位 準確的定位是成功的基礎(chǔ)。 根據(jù)對市場及項目的分析結(jié)論為項目確定系列市場目標，即賣給誰，賣什么，從而確定本項目的戰(zhàn)略方針，即怎么賣？ 一、 項目名稱 怡豐 — 海韻豪園 二、 項目推廣定位 —— 南城大道 309 號 三、 廣告語： ★ 法式地中海風情 高級花園洋房社區(qū) ★ 音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào) ★ 尊貴浪漫的法蘭西風情 ★ 濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化 四、目標客戶的定位 個體經(jīng)營者（以南岸區(qū)各專業(yè)市場個體經(jīng)營者為主）； 中小企業(yè)主； 周邊單位集團購買； 政府機關(guān)公務(wù)人員的換房； 周邊其它高收入的客戶； 其它區(qū)域有在南岸置業(yè)的客戶。 大量管理資料下載 3 特征描述： 擁有穩(wěn)定收入，家庭儲蓄在 10— 30 萬之間，月入在 2500— 4500元的中等收入家庭，年齡在 35— 50歲之間，有子女。多為二次置業(yè)，購買大戶型的意向較大。 三、 檔次定位 立足中高檔，突出品牌；做老百姓的精品住宅，建中高層階層的理想家園。 四、 價格定位 先期低價入市，以樹立品牌，聚集人氣為根本目的，后期價格自然提升。（具體價格及價格策略另附） 五、 賣點定位 主題語： 怡豐 — 海韻豪園 —— 南城大道 309號 品質(zhì)賣點： 南岸區(qū)唯一別墅內(nèi)高層物業(yè)（“終極置業(yè)”概念） 大量管理資料下載 4 廣告賣點： 概念賣點 —— 法式地中海風情 高級花園洋房社區(qū) 教育賣點 —— 雙語幼兒園、怡豐實驗學(xué)校 配套賣點 —— 怡豐“一卡通”（與海 洋公園互動） 會所賣點 —— 法國會所、產(chǎn)權(quán)式酒店 景觀賣點 —— 江景、都市夜景 物管賣點 —— 全封閉人性化“三代服務(wù)”論 價格賣點 —— 中檔價格、高貴享受 品牌賣點 —— 香港國際集團、重慶老牌開發(fā)商、海洋公園等知名品牌互動 第二部分 產(chǎn)品提升 確定了推廣主題，渲染出了主題氛圍，就需要有實實在在的產(chǎn)品來支撐來充實。就是說，要把本項目朝“法蘭西”風格方向渲染，把她那浪漫的“海韻元素”用藝術(shù)情調(diào)表現(xiàn)出來，讓慕名而來的客戶切身感受到淌洋在浪漫的地中海風情文化氛圍之中。 法蘭西歷史悠遠，藝術(shù)成就突出，其長久以來就是一個 令人心馳神往的浪漫國度。羅亞爾河谷的皇室城堡、艾菲爾鐵塔、盧浮宮及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名勝享譽世界。 法式浪漫生活情調(diào)及居住環(huán)境是現(xiàn)代都市人所追求的一種生活，以法蘭西情調(diào)為主題，配以海洋文化，對怡豐大廈作特色化的包 大量管理資料下載 5 裝，充分體現(xiàn)物業(yè)的品味和檔次是重新包裝項目的核心。 ★ 項目 推廣思路 ： 第一方面：從“虛”方面入手，玩感覺、玩品味、讓客戶心理上得到滿足！ 從名稱上進行包裝，名稱是產(chǎn)品的名片，是產(chǎn)品的性格，體現(xiàn)產(chǎn)品的定位，一個準確的適當?shù)拿Q，對產(chǎn)品的形象宣傳及推廣起著不可估量的作用。 在重慶這個 沒有 “海 ”的城市，做 “海 ”的文章實在是沒有多大空間。據(jù)我所知，重慶是以 “海 ”來命名的樓盤 不多 ，因此我們提 “海 ”的概念一定要做 ”海 “，就只能是兩個方面可以入手，一是 ”虛 “的海，做 ——海的形象，海的精神、海的文化和海的內(nèi)涵；二是 ”實 “的海，做 ——歐洲的地中海、愛琴海等真正的大海 。三是“結(jié)合”怡豐 海洋公園項目，與該項目形成品牌互動關(guān)系。 比如做 ”虛 “的海 ——我們的生活與 ”海 “如此之近，又是那么遙遠。 /這是一座山水城市，我們呼吸著自由的海洋氣息； /這是一個象大海一樣遼闊的時代 /這還是一個以販賣大海而倍顯繁榮的市場 。 /生活中，似乎已擁塞了太多的 ”海 “。 /但我們又會時常感覺到生活中是那么缺乏海的博大、海的寬容、海的沉靜和海的無垠。這時才發(fā)現(xiàn) /原來我們很少有時間能與大海平靜地對視、交流、相處乃至相融。 /我們更不敢奢求能與大海同呼吸，共日夜，四季相伴，時刻相隨， /在日積月累的感悟之中，體味一種內(nèi)在的海洋精神境界。 大量管理資料下載 6 直到 “海韻豪園 ”的出現(xiàn)，我們才知道海變了，家也變了。海變得象家一樣溫情了，而家也變得象海一樣更美、更自由、更寬廣了 …… 比如做 ”實 “的海 ——主題為 “國際 濱海 文化 家 ”，做文化做品味做足家的感覺！ 比如“結(jié)合”海 ——通過與海洋公園不定期的舉行各種大型聯(lián)誼促銷活動，把業(yè)主及準客戶邀請到海洋公園，體驗暢游大海的感覺，增進發(fā)展商與業(yè)主之間的良性溝通與互動，凡購買怡豐 — 海韻豪園的業(yè)主，可贈送會員卡一名，不僅使業(yè)主嘗到“甜頭”，還可為海洋公園增加收入，可算是一舉兩得。 二、從“實”方面入手，通過眾多的法蘭西元素來支撐和體現(xiàn)本項目的定位，即如何來體現(xiàn)是 法式地中海風情、高級花園洋房社區(qū) ？ 大廈工地圍墻： 以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同時漆上宣傳口號以配合樓盤的宣傳定位； 大廈裙樓外立面： 大型羅馬柱造型，用水泥和石 膏塑造羅馬圖案、頂端有飛翔的潔白小天使等造型； 大廈大門： 外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅的歐式廊柱造型，金黃色的外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門為黑色鐵藝雙開，給人們一種純正的 法式地中海風情。 大門通往花園的道路兩側(cè)： 設(shè)為“名人街”，分列數(shù)尊法國歷史名人的畫像，如太陽王路易十四、拿破侖、圣女貞德、伏爾泰、盧梭、莫里哀、巴爾扎克、戴高樂將軍等，并附上文字簡介； 售樓處和樣板房（在第三部分中詳細論述） ； 大量管理資料下載 7 別墅： 粉刷、每一幢掛上法式“壁燈”，并每一幢開一“法式”別名（如：拿破侖居、圣女貞德居、伏 爾泰居等）； 會所： 更名為“盧浮宮”， 門口造一座法式疊泉，屋頂上裝著長長的、閃爍著紅光的大葉輪，一、二樓開設(shè)法國著名的“紅磨坊”紅酒吧，內(nèi)設(shè)娛樂廳、桑拿、高級餐廳、健身房等休閑娛樂設(shè)施。三樓以上為產(chǎn)權(quán)式酒店（高檔客房公寓），實施酒店式星級服務(wù)； 園林內(nèi)容的更新及豐富： A、泳池改造及增加設(shè)施 —— ⑴瓷片翻新（藍色）； ⑵池底圖案采用不同色彩瓷片組成，如海豹或海豚等圖案； ⑶嬉水池增加按摩功能； ⑷泳池邊進行綠化改造，建議采用高度在 ～ 米的灌木叢把