房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課程教程地產(chǎn)培訓(xùn)(已修改)
2025-06-12 19:12 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)又稱 不動(dòng)產(chǎn) ，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。 房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。 地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間， 地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。 是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn) 開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù) 的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 是指 在依法取得 土地使用權(quán) 的土地上 按照使用性質(zhì)的要求 進(jìn)行 基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑 的活動(dòng)。 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì) 房屋的所有權(quán) 和對(duì)該房屋所占用 土地的使用權(quán) 。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 —— 居住用地 70年； —— 工業(yè)用地 50年； —— 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年； —— 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年； —— 綜合或其它用地 50年； —— 另外，加油站、加氣站用地為 20年； 是指 地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。 是指上下水通、電通、路通、 排污通、通訊通、煤氣通、熱力通 ，場(chǎng)地平整。 協(xié)議出讓 招標(biāo)出讓 拍賣出讓 行政劃撥 使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國(guó)有土地； 集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，才能轉(zhuǎn)讓 。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。 生地：待開發(fā)的土地 熟地：完成 市政設(shè)施 的土地 一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。 一級(jí)市場(chǎng)是指 國(guó)家以土地 所有者和管理者 的身份，將 土地使用權(quán) 出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。 二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后， 從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易 。 三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。 是指開發(fā)商以 市場(chǎng)地價(jià) 取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 是指政府按住房制度改革方案 免除房地產(chǎn)的地價(jià) ，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶 有福利性質(zhì)的房屋。 與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋 由市政府主管單位籌資建設(shè) ，用來(lái)解決企業(yè)職工住宅困難戶， 價(jià)格由政府確定 ，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。 經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的 普通住宅 。 （集資房） 是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有， 一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。 是 房屋土地權(quán)屬憑證合二為一 ，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 17.“ 五證 ” 房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商 品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中 “ 五證 ” 、 “ 兩書 ” 是最為重要的條件。 《國(guó)有土地使用證》 ： 是證明土地使用者向國(guó)家支付 土地使用權(quán)出讓金 ，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。 《建設(shè) 用地 規(guī)劃許可證》 ： 是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn) 建設(shè)項(xiàng)目 的 位置和范圍符合城市規(guī)劃 的法定憑證。 （通過(guò)“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過(guò)城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。） 《建設(shè) 工程 規(guī)劃許可證》 ： 是有關(guān) 建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求 的法律憑證。 《建 設(shè)工程施工許可證》 （《建設(shè)工程開工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證。 《商品房銷售（預(yù)售）許可證》 ：是商品房進(jìn)入市場(chǎng)的憑證。 18.“ 兩書 ” 《住宅質(zhì)量保證書 》 《住宅使用說(shuō)明書》 商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)銷售，由 國(guó)土局制定 的一項(xiàng)提前銷售制度。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷售。 ： 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復(fù)印件 《土地使用權(quán)出讓合同書》和付清地價(jià)款證明（ 《國(guó)有土地使用證》 ） 《建設(shè) 用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程施工許可證》 交付土地使用權(quán)出讓金 有建設(shè)工程施工許可證 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到 工程建設(shè)總投資的 25%以上，并 已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 。 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 是由 福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局 統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。 內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必 須做公證。 是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由 銀行、業(yè)主、發(fā)展商 三方簽定的合同。 是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。 按揭是英語(yǔ)“ Mortgage”一詞的粵語(yǔ)音譯，在中國(guó)人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“ 個(gè)人住房抵押貸款 ”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買自住住房、并以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵 押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款（簡(jiǎn)稱商業(yè)貸款）與個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱公積金貸款）。 公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證 是指已辦銀行按揭的樓花送到 房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科 辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。 房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。 屬于公共部分的面積。 建筑面積與公攤面積的差。 房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。 將未建好的樓房提前出售，稱為預(yù)售樓花。 上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。 是指房地產(chǎn)權(quán)人通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與等形式將
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