【正文】 黃山天一項目 整體物業(yè)定位及發(fā)展建議 謹呈：黃山天一置業(yè) [2022]SH005 項目研究工作階段劃分 至今工作 2022/04/27 2022/04/24 中期溝通 項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議 前期 項目市場調(diào)研 目標(biāo)及背景 項目解析及問題 案例研究 市場分析 ?結(jié)合案例 ?項目 發(fā)展戰(zhàn)略 ?項目整體定位 ?項目功能定位 ?開發(fā)策略建議 ?規(guī)劃建議 ?企業(yè)目標(biāo)、背景 ?項目解析 ?區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ?客戶研究 ?公建可行性方向探討 終稿 修改與完善 2022/05/13 物業(yè)發(fā)展建議 根據(jù)發(fā)展商意見 修改、調(diào)整、完善 ?物業(yè)發(fā)展建議 整體定位 發(fā)展戰(zhàn)略 2022/？ 可行性方向探討 項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖 項目屬性界定 客戶目標(biāo) 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目核心問題界定 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目定位 可能的發(fā)展方向 機會挖掘 風(fēng)險分析 黃山市靠近皖江經(jīng)濟帶，是皖南地區(qū)中心城市 ?上海－南京－銅陵－安慶－九江－武漢城鎮(zhèn)群構(gòu)成中部的 “區(qū)域中軸” 。 ?黃山市是 皖南地區(qū)中心城市 ，處于各重點區(qū)域輻射范圍之內(nèi)，成為聯(lián)系華東和華中的交通樞紐以及安徽的南大門。 城市屬性 皖江經(jīng)濟帶 黃山著名的自然風(fēng)光與文化遺產(chǎn)成就了其國際性旅游城市地位 ?黃山：世界自然文化遺產(chǎn)、天下第一名山、世界地質(zhì)公園、 5A級景區(qū)； ?歙縣：國家歷史文化名城 ?黟縣宏村、西遞古村落：世界文化遺產(chǎn)； ?齊云山：全國四大道教圣地之一； ?牯牛降：侏羅紀時代恐龍出沒的地方； ?屯溪老街：流動的清明上河圖，國家歷史文化保護街； ?花山謎窟：千古之謎 ?其他體現(xiàn)徽州文化的古跡、民宅、宗祠、牌坊等。 黃山奇峰 迎客松 黃山日出 牌坊 古民居 宏村 城市屬性 至合肥 至景德鎮(zhèn) 至杭州 至南平 徽杭高速 屯宣蕪高速 至蘇州 屯景高速 G205國道 省道 103 省道 218 黃衢南高速 至婺源 至安慶 航空、鐵路、公路、水路樞紐 項目所在的屯溪區(qū)是 皖南地區(qū)的交通樞紐， 是黃山市未來交通設(shè)施建設(shè)的核心區(qū)域 城市屬性 ?航空： 按 4D標(biāo)準建設(shè)，開辟國際航線； ?鐵路： 皖贛鐵路復(fù)線、黃山金華鐵路、青陽銅埠 — 黃山鐵路與國家沿江鐵路接軌； ?公路： 6條高速，徽杭、合銅黃已經(jīng)建成，屯景、黃衢南、屯宣蕪、屯婺高速在落實中； 現(xiàn)階段，屯溪區(qū)承載著市域中心旅游服務(wù)基地和旅游業(yè)客運中轉(zhuǎn)基地的職能，是旅游接待型區(qū)域，未來將成為旅游目的地 城市屬性 兩極 — 甘棠 兩極 — 屯溪 兩軸：旅游帶 祁門休閑旅游區(qū) 歙縣休閑旅游區(qū) 祁休寧休閑旅游區(qū) 太平湖休閑旅游區(qū) 古村落遺產(chǎn)保護區(qū) 歷史文化名城保護區(qū) 黃山遺產(chǎn)旅游區(qū) 屯溪的空間地位解讀： ?黃山市旅游發(fā)展的空間樞紐；內(nèi)外旅游交通組織中心； ?黃山游客集散中心，提供旅游接待與旅游信息服務(wù)的首要基地； ?黃山周邊旅游地的空間組織中心，體現(xiàn)黃山市在區(qū)域旅游發(fā)展中的地位與作用。 —— 《 黃山市旅游發(fā)展總體規(guī)劃 》 黃山旅游地系統(tǒng) 屯溪旅游地系統(tǒng) 歙縣旅游地系統(tǒng) 黟縣旅游地系統(tǒng) 黃山規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 近中期 ( ~2022年 ):從以本地供給為主導(dǎo)的資源型旅游目的地轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲂枨鬄橹鲗?dǎo)的服務(wù)型旅游目的地 .實現(xiàn)“中國最佳觀光旅游城市”目標(biāo) ,成為全國最重要的目的地型旅游城市之一 . 遠期 (2022~2020年 ):黃山市成為“以自然風(fēng)光和徽文化為特色的國際性旅游目的地”以及“世界自然和文化遺址有效保護與合理利用的典范” 區(qū)域分析 本項目地處城市發(fā)展方向 —— 行政新區(qū)核心位置 政府東遷，住宅南移，近期城市向東、向南發(fā)展 至婺源 景德鎮(zhèn) 九江 江南片區(qū) 老城區(qū) 至銅陵 合肥 至杭州 寧波 蕪湖 南京 至歙縣徽州區(qū) 機場 徽杭高速 合銅黃高速 對內(nèi)對外交通節(jié)點 行政新區(qū) 黎陽片區(qū) 區(qū)域內(nèi)目前生活配套與老城區(qū)相比顯不足，但發(fā)展?jié)摿薮? 市政府、市委、國土資源局 市體育館 世紀廣場 中級人民法院 屯光鎮(zhèn)政府 市交通局 市檢察院 屯溪五中 君悅?cè)A府 世貿(mào)綠洲 1蓮花怡庭 1旅游廣場 1新徽天地 1安置小區(qū) 1 2 5 7 8 4 13 10 11 9 12 6 3 14 區(qū)域分析 黨政機關(guān)集中，新開發(fā)住宅林立，且沿屯光大道往東方向是未來土地集中供應(yīng)區(qū) 項目交通便捷，昭示性強，但地塊規(guī)模偏小，無可利用自然資源 項目解析 清和麗庭 君悅?cè)A府 黃山東路 轉(zhuǎn)盤 地塊 天都大道 地塊 商業(yè)指標(biāo) /高容積率 /建筑密度低 /限高 四大限制條件對項目規(guī)劃帶來一定難度 用地性質(zhì) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 出讓年限 A地塊 7800平米，商服，住宅 （其中 8層及 8層以下不得建住宅） 25% 35% 100米 商服 40年，住宅 70年 B地塊 5000平米，商服住宅 25% 30% 12層 地塊解析小結(jié) 優(yōu)勢因素 1. 地塊處于城市行政新區(qū)，為城市發(fā)展方向，市民對該區(qū)域認同度高 2. 區(qū)域內(nèi)項目林立，逐漸形成成熟生活區(qū) 3. 項目位于兩主干道街轉(zhuǎn)角處，昭示性好，在區(qū)域地段優(yōu)勢明顯 弱勢因素 1. 項目不足 5萬平米，規(guī)模有限，且地塊不規(guī)整 2. A地塊容積率高 ,建筑密度低 , 且有 18層公建限制 ,物業(yè)組合難度大 項目屬性界定 黃山市： 國際性旅游城市 屯溪區(qū)： 黃山市中心，未來的旅游目的地區(qū)域 行政新區(qū)： 發(fā)展前景良好 本項目： 小規(guī)模綜合性項目 國際旅游城市的，新行政核心區(qū)域，小規(guī)模綜合性項目。 項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖 項目屬性界定 客戶目標(biāo) 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目核心問題界定 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目定位 可能的發(fā)展方向 機會挖掘 風(fēng)險分析 項目目標(biāo)： ?安全贏利，快速回籠資金 ?實現(xiàn)全部銷售，避免物業(yè)沉淀 ?打造區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑，建立一定品牌影響力 項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖 項目屬性界定 客戶目標(biāo) 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目核心問題界定 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目定位 可能的發(fā)展方向 機會挖掘 風(fēng)險分析 常用的分析工具 —— S－ C－ Q模型 ？ R1 非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 R2 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 S =情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 項目約束條件下客戶目標(biāo)與現(xiàn)實情況的矛盾 問題 1： A地塊通過什么樣的物業(yè)組合，降低風(fēng)險實現(xiàn)快速去化，并爭取價值最大化 問題 2： 打造什么樣的住宅產(chǎn)品，體現(xiàn)競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速去化 S： ?項目位于城市政務(wù)新區(qū)，區(qū)域認可度高 ?該區(qū)域住宅項目林立，競爭激烈 ?本項目體量較小，難以形成規(guī)模影響 ?A地塊 18層受公建限制，可以有多種可能性發(fā)展方向 ?客戶目標(biāo)明確，實現(xiàn)安全快速回現(xiàn) R2：實現(xiàn)區(qū)域突圍 R1：落入同質(zhì)化競爭 A地塊方向一 :住宅 +公建組合 ?兩至三幢點式住宅 ?單層面積 325 ㎡ 以上 占地面積 =7800㎡ ,R=,總建筑面積 =35100㎡ ,建筑密度 25%,層高 ≦ 100米 A地塊按做足 100米建筑 28層計算 ?商業(yè) +酒店 ?商業(yè) +寫字樓 ?酒店 ?寫字樓 18層 建筑面積 15600㎡ 928層 建筑面積 19500㎡ A地塊方向二 :全公建 占地面積 =7800㎡ ,R=,總建筑面積 =35100㎡ ,建筑密度 25%,層高 ≦ 100米 A地塊按做足 100米建筑 28層計算 ?商業(yè) +酒店 ?商業(yè) +寫字樓 ?酒店 ?寫字樓 128層 建筑面積 35100㎡ 項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖 項目屬性界定 客戶目標(biāo) 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目核心問題界定 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目定位 可能的發(fā)展方向 市場研究 機會分析 項目發(fā)展方向研判 ? 住宅 ? 公建 宏觀市場 產(chǎn)品研究 客戶研究 發(fā)展階段判斷：從人均 GDP來看，黃山房地產(chǎn)市場處于啟動階段，依宏觀經(jīng)濟而呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢 ?黃山市 2022年人均GDP為 2080美元 ?根據(jù)人均 GDP與房地產(chǎn)相互關(guān)系判定黃山市房地產(chǎn)市場處于 啟動階段 。 ?黃山市 2022年 GDP為，增長 ％，根據(jù)宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r判斷，黃山市房地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢。 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～2500 2500～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 判斷一個地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展階段的國際標(biāo)準 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 宏觀市場 黃山市從 99年 ~06年商品房銷售價格持續(xù)走高 112710861175129515071619 162317611 2 7 6 . 0 01 3 8 8 . 0 01 5 4 3 . 0 01 1 7 5 . 0 09 7 8 . 0 08 8 2 . 0 08 4 1 . 0 09 0 5 . 0 02 5 . 0 8 %3 . 6 4 %1 0 . 2 1 %7 . 4 3 %0 . 2 5 %8 . 5 0 %8 . 2 0 %1 6 . 3 7 %02004006008001000120014001600180020221999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022億元1 0 %0%10%20%30%商品房銷售均價 住宅銷售均價 商品房均價年增長率宏觀市場 數(shù)據(jù)來源：黃山市統(tǒng)計年鑒 ?2022年，黃山市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。商品房新開工面積 米，增長 %；竣工 方米，下降 %。商品房銷售面積 ，增長 %，其中住宅銷售面積 ，增長 %。 ?以月平均銷售 ,2022年屯溪區(qū)住宅銷售面積為 50萬平方米左右 ,而商品房銷售面積在100萬平方米左右。 ?2022年整個黃山市住宅交易量比 2022年增長 31%,而屯溪區(qū)的住宅需求更是增長了 40%以上 .占據(jù)了黃山市場的半壁江山 1 0 0 . 35 0 . 88 4 . 34 1 . 3020406080100120黃山市 屯溪區(qū)2 0 0 7 年1 1 0 月黃山房地產(chǎn)交易情況( 萬平方米)商品房銷售面積 住宅銷售面積2022下半年屯溪區(qū)住宅均價上漲 20％以上，以廣宇江南新城為例，均價由 2500元 /平米漲至 3200元 /平米 2022年，黃山市及屯溪區(qū)商品房總體供需較為平衡，銷售態(tài)勢良好，價格實現(xiàn)井噴式增長 宏觀市場 2022年屯溪住宅放量預(yù)測 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 12月 11月 江南新城 東方麗景 世貿(mào)綠洲 錦繡江南 御泉灣 龍翔御景 蓮花怡庭 桃花源 黃山旅游廣場 元一項目 碧桂園項目 07年 10月推盤 4萬 08年下半年推小高層 ,不超過 4萬 07年 12月推盤 2萬左右 08年下半年推小高層 2萬左右 07年 10月推盤 1萬多 08年下半年預(yù)計不超過 5萬 推盤 5萬左右 下半年推盤 5萬左右 推盤 4萬左右 推盤 5萬左右 別墅 ,推盤 5萬左右 推 170套 ,2萬左右 推 450套 ,5萬左右 目前兩個樓盤的具體推盤情況不明確 , 以年底推 10萬平方米預(yù)算 體量不大 宏觀市場 2022年，屯溪住宅供應(yīng)量