物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)(已修改)
2025-01-30 08:55 本頁面
【正文】 第三節(jié) 物業(yè)管理的委托 —— 代理理論 復(fù)習(xí)舊課 問題： 1 物業(yè)管理法律關(guān)系概念及構(gòu)成要素 2 物業(yè)管理法律責(zé)任的分類 一 代理的概念和特征 1. 代理的概念 代理 是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義同第三人實(shí)施的法律行為，其后果直接由被代理人承擔(dān)的民事法律行為。 2. 代理的特征 （ l）代理人必須在被代理人授予的代理權(quán)限內(nèi)進(jìn)行民事活動 （ 2）代理人以被代理人的名義實(shí)施的民事法律行為 （ 3）代理人同第三人實(shí)施的民事法律行為 （ 4）代理行為的法律后果直接由被代理人承擔(dān) 二 代理制度的產(chǎn)生及意義 （一） 代理的社會作用 在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會，分工越來越細(xì)密，從事交易活動，事必親躬，不大可能，假手他人，實(shí)有必要。 個人雖可依自己的意思處理社會生活關(guān)系，雖然是近代法的理想，但個人之精力、時間有限，假手自己信任的人，利用他人的才能，可以擴(kuò)張私法自治的范圍，滿足社會經(jīng)濟(jì)生活的需要。 在近代法雖然依據(jù) “ 天賦人權(quán) ” 、 “ 人人生而平等 ” 的思想，賦予一切自然人以民事權(quán)利能力，但無行為能力或限制行為能力者，卻不能自為之。 （二）代理制度的產(chǎn)生 民事法律行為或民法意思自治的要求：行為人的意思真實(shí)，行為人對自己的意思負(fù)責(zé)。 代理行為則要求：本人對他人的行為及意思負(fù)責(zé)。 在古代法階段，崇尚簡明，他人的獨(dú)立行為，不能視為當(dāng)事人的意愿，早期的法律并不認(rèn)可代理制度。 因由代理具備補(bǔ)充自治能力、擴(kuò)張意思自治范圍的功能，后期羅馬法承認(rèn)了監(jiān)護(hù)人制度，成為后世 “ 法定代理 ”的雛形。 1 18世紀(jì)，自然法學(xué)家突破債只能自為的狹隘思想，開始發(fā)展今天的代理制度，直到 19世紀(jì)終于清晰地顯現(xiàn)，紛紛為各國法典所承認(rèn)。 代理制度的建立和不斷完善，可以使公民和法人得以突破智力、能力、健康、時間和地域上種種條件的局限，而能在十分廣闊的領(lǐng)域內(nèi)，以至可以超越國界進(jìn)行民事活動，以實(shí)現(xiàn)自己的民事權(quán)益。主要意義： ? 加強(qiáng)民事主體從事民事活動的能力 ? 有助于降低交易風(fēng)險 三 代理的種類 1. 委托代理 委托代理 是指代理人的代理權(quán)是基于被代理人授權(quán)的意思表示而產(chǎn)生的代理。 2. 法定代理 法定代理 是指由法律根據(jù)一定的社會關(guān)系而直接規(guī)定的代理。 3. 指定代理 指定代理 是指根據(jù)人民法院或者其他單位的指定行使代理權(quán)的代理。 指定代理中的被代理人應(yīng)是無民事行為能力或限制行為能力的公民。 4 委托合同和委托授權(quán)行為 委托合同和委托授權(quán)行為皆是委托代理權(quán)的發(fā)生原因，二者區(qū)別在于： ? 委托合同是委托代理的基礎(chǔ)關(guān)系，委托授權(quán)行為是委托代理產(chǎn)生的直接依據(jù)。 ? 委托合同是雙向的，委托授權(quán)合同是單方的法律關(guān)系。 ? 委托授權(quán)行為具有獨(dú)立性。 四 代理權(quán)的行使 （ 一 ） 代理人的義務(wù) 。 代理人應(yīng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)盡善意管理的義務(wù) ， 包括： 為被代理人的利益實(shí)施代理的義務(wù)；
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