【正文】 第六章 城市房地產(chǎn)交易法律制度 壹 貳 叁 肆 伍 ● 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押 ● 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃 第四節(jié) 房地產(chǎn)贈與 ● 第五節(jié) 房地產(chǎn)交換 第六節(jié) 房地產(chǎn)中介 九逸作品 ● 概念 房地產(chǎn)交易：城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 和 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 均對其從立法上予以界定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過 買賣、贈與或者其他合法方式 將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 君子 質(zhì) 勝 文 則 野 文 勝 質(zhì) 則 史 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 1）買賣 2）贈與 3）其他 合法方式 君子 質(zhì) 勝 文 則 野 文 勝 質(zhì) 則 史 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 1）買賣 房地產(chǎn)買賣 是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的 主要方式 。 即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)所有權(quán)并支付買賣房地產(chǎn)的相應(yīng)價款。 根據(jù)買賣標(biāo)的狀態(tài)， 房地產(chǎn)買賣分為： 現(xiàn)房買賣和期房買賣 。 君子 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 1）買賣之現(xiàn)房買賣 (即現(xiàn)售） 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： (一 )現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (二 )取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； (三 )持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四 )已通過竣工驗收； (五 )拆遷安置已經(jīng)落實； (六 )供水、供電、供熱、燃氣、設(shè) 施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已 確定施工進度和交付日期； (七 )物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 君子 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 1）買賣之期房買賣 (即預(yù)售） 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： (一 )已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； (二 )持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ； (三 )按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； (四 )多層建筑已完成主體 結(jié)構(gòu)三分之一以上； (五 )高層建筑已完成地面以下的主體工程。 君子 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 2）贈與 即房地產(chǎn)贈與人將房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移給受贈人的行為。贈與要簽訂贈與合同。贈與合同的屬性： 一是贈與合同是 單務(wù)合同、無償合同 。即贈與人自愿單方承擔(dān)將房地產(chǎn)無償贈與對方的義務(wù)，受贈人享受無償接受對房所贈與房地產(chǎn)的權(quán)利； 二是贈與合同是 實踐性合同 。贈與人將房地產(chǎn)交付受贈人的民事法律行為完成后，不得再行撤回贈與。如發(fā)生糾紛，受贈人可請求人民法院裁決。 三是贈與合同是 要式合同 。房 地產(chǎn)贈與行為屬所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)按照規(guī)定提交各項證明，辦理登記過戶手續(xù)，否則贈與無效。 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 3）其他合法方式 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理條例 》 的規(guī)定，其他合法方式主要指： （一）以房地產(chǎn)價格入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； （四）以房地產(chǎn)抵債的； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則 1）房地處分一致原則 2）價格管理原則 3）公示原則 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則 1）房地處分一致原則 房地處分一致原則的適用，不是源于不動產(chǎn)權(quán)利的需要，而是基于房產(chǎn)與地產(chǎn)在實物形和價值上的不可屬性。為此，在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)遵循 “ 房隨地走，地隨房走 ” 的基本規(guī)則。為此， 《 物權(quán)法 》 也做了相關(guān)規(guī)定。 《 物權(quán)法 》 第 146條規(guī)定： “ 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分 ” 。 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則 2）價格管理原則 為維護房產(chǎn)交易市場交易價格的正常秩序， 1994年國家計劃委員會發(fā)布了 《 城市房產(chǎn)交易價格管理暫行辦法 》 ，該辦法確定了房地產(chǎn)交易價格管理的三項制度： （一）價格指導(dǎo)制度； （二）價格評估制度； （三）成交價申報制度。 君子 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則 2）公示原則 公示，即將物權(quán)變動的意思表示以特定的方式向社會公開顯示，以使他人知曉。作為物權(quán)變動的公示原則，是指物權(quán)的變動必須以一定的方法公示方能發(fā)生一定法律效果的原則。 在我國， 動產(chǎn)物權(quán)變動的公示以交付為原則，登記為例外 ； 不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示以登記為原則 。 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的概念 2）轉(zhuǎn)讓合同的有效要件 3）轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容 君子 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指當(dāng)事人雙方約定買賣、贈與或以其他合法方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，由一方交付轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)及所有權(quán)于他方，另一方支付價款的協(xié)議。 君子 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同 2）轉(zhuǎn)讓合同的有效要件 （一）當(dāng)事人主體資格； （二）意思真實表示； （三）不得違反法律、政策和社會公德。 君子 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同 3）轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容 （ 一）轉(zhuǎn)讓方、受讓方的基本情況； （二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況； （三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓因由； （四）雙方申報成交價款及雙方議定的付款及房屋交付辦法； （五）定金及違約責(zé)任； （六）糾紛解決的方式； （七）甲方乙方雙方簽字、蓋章。 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 土地使用權(quán)取得的不同方式 決定了轉(zhuǎn)讓條件的不同 : 1）出讓方式取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 君子 文 質(zhì) 彬 彬 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 1）出讓方式取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 其一，要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓； 其二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的 25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或 其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前提，是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式： 第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓； 第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲 收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 禁止轉(zhuǎn)讓的房