【正文】 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)市場分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)的市場潛力： 從市場需求來說，旅游地產(chǎn)實(shí)際上巧妙的實(shí)現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結(jié)合，也在某種程度上滿足了消費(fèi)者對休閑和投資的雙重追求，所以具有充分的市場潛力。 開發(fā)理念： ? 充分挖掘項(xiàng)目自身資源（山、水 …… ） ? 差異化的產(chǎn)品 ? 旅游帶動地產(chǎn) 首先我們要對項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)有清晰的描述： 給你驚奇的空間 讓你松一口氣的舒適地方 寧靜的心靈之旅 …… 休閑、輕松 健康、運(yùn)動 自然、生態(tài) 體驗(yàn)、刺激 幽雅、寧靜 先驅(qū)性、夢想、驚奇 多元化、多功能復(fù)合 …… 開發(fā)者對項(xiàng)目目標(biāo)清晰的描述將通過細(xì)致的市場分析和可行性研究論證和調(diào)整，通過全面的土地規(guī)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)體現(xiàn)和深化，最后借由高效的經(jīng)營和管理保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 市場來源 旅游度假區(qū)市場的需求由人的三個基本愿望決定： 1. 擺脫原來熟悉的環(huán)境、改變生活節(jié)奏的愿望 2. 滿足個人興趣的愿望 3. 去風(fēng)景名勝和不尋常地區(qū)旅游的愿望 成功的度假區(qū)開發(fā)要求開發(fā)商一定要非常清楚消費(fèi)者所需要的各種娛樂方式和可供選擇的度假場所。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)分類 按消費(fèi)市場的遠(yuǎn)近分 ? 名勝度假區(qū) ? 區(qū)域性度假區(qū) 名勝度假區(qū) 區(qū)域性度假區(qū) 市場距離 遠(yuǎn) 近（ 2－ 3h車程） 交通方式 飛機(jī) 汽車 光顧頻率 一年一次或者若干年一次 一年 15－ 20次或更多次 逗留時(shí)間 較長（ 1－ 2周） 2－ 4天 ? 兩者的旅館需求類型、休閑項(xiàng)目類型、服務(wù)模式都有很大區(qū)別。 ? 名勝度假區(qū)的旅館和第二寓所有較高的入住率。 ? 兩者界限并不是絕對的，可以互相轉(zhuǎn)化。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)分類 根據(jù)環(huán)境和娛樂活動內(nèi)容來分 ? 海灣度假區(qū) ? 湖（河）濱度假區(qū) ? 山地（滑雪）度假區(qū) ? 高爾夫度假區(qū) ? 網(wǎng)球俱樂部 ? 馬術(shù)度假社區(qū) ? 健身和溫泉度假區(qū) ? 自然風(fēng)景度假區(qū) —— 國家公園、瀑布、奇石 ? 運(yùn)動探險(xiǎn)度假區(qū) —— 釣魚、攀巖、打獵、潛水、拓展 ? 主題公園度假區(qū) —— 歷史和傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)、音樂文化、異域文化 尋找針對項(xiàng)目自身特點(diǎn)，有特色的旅游項(xiàng)目。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)分類 根據(jù)住宅和旅館類型來分 ? 度假旅館 ? 分時(shí)制旅館 ? 度假別墅（第二寓所） ? 多功能度假社區(qū) ※ 度假旅館 度假旅館與商業(yè)旅館區(qū)別主要在于客人住旅館的目的不一樣。 住度假旅館主要是為了放松、娛樂，而住商業(yè)旅館是為了方便；度假旅館常設(shè)計(jì)成多層、有陽臺、房間也較大、擁有較多的娛樂用房。 因?yàn)樽∵@些旅館的多數(shù)是夫婦或者家庭，與住商業(yè)旅館的客人相比，他們通常會花更多的時(shí)間待在房間里。這種旅館應(yīng)能提供不同套型的房間，以吸引不同層次的旅客。 ※ 分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)度假村 買主購買了一年中某個時(shí)段使用某個單元的權(quán)力。 分時(shí)制旅館通常比度假旅館包括更多的房間 —— 臥室、起居室、廚房，可以被設(shè)計(jì)成各種建筑形式，有獨(dú)立的高層，也有多個低層建筑的組合，與第二寓所相比，最大的市場優(yōu)點(diǎn)是它的可支付能力，還有交換能力。 ※ 第二寓所項(xiàng)目開發(fā) 更強(qiáng)調(diào)戶外活動面積的增加、建筑密度要低，建筑設(shè)計(jì)不傾向采用很正規(guī)的建筑外形，住宅的形式變化多樣。 于開發(fā)商而言，第二寓所項(xiàng)目的開發(fā)，不必要后續(xù)過多的管理工作。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 ※ 多功能度假區(qū) 多功能度假區(qū)的優(yōu)點(diǎn)： 它結(jié)合了前文已討論的幾種度假區(qū)形式。除了有大量的娛樂設(shè)施外，多功能度假區(qū)主要特點(diǎn)是能提供各種類型的房屋所有權(quán)和房屋設(shè)施的使用權(quán)。 一般來講，多功能度假區(qū)比普通度假區(qū)規(guī)模大，娛樂設(shè)施也多得多。 一個住旅館或作短暫停留的客人是分時(shí)制單元、公寓住宅單元或獨(dú)立式住宅的潛在購買者。 一個分時(shí)制單元的擁有者是潛在的公寓住宅單元和獨(dú)立式住宅、公寓住宅單元和聯(lián)排式獨(dú)戶住宅的擁有者。 …… “ 多功能度假區(qū)的根本優(yōu)點(diǎn)在于它最終作為一個整體要比它各部分的簡單相加更有優(yōu)勢?！? 度假旅館 分時(shí)制單元 公寓住宅 聯(lián)排式獨(dú)戶住宅 獨(dú)立住宅 上一級的住戶都是下級的潛在購買者。同樣，一個滑雪愛好者或是一個風(fēng)帆沖浪愛好者可以將興趣轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目如高爾夫上。因此具有為用戶提供多種度假活動的能力是度假區(qū)在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢前提條件。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 項(xiàng)目啟動初期的關(guān)鍵： ? 交通 ? 吸引人的入口 ? 指引標(biāo)志 ? 景觀、綠化、環(huán)境整治（蚊子、蟲、水草） ? 公共開敞空間、聚會場所 ? 周到的物業(yè)、服務(wù)、管理 多功能開發(fā)帶來的挑戰(zhàn)在于：這類開發(fā)區(qū)規(guī)模很大，因此，也就要求有更多的前期資本用在規(guī)劃、土地購置、基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)的花費(fèi)中。 一個解決的辦法就是從一個小型的多用途度假區(qū)或單用途度假區(qū)開發(fā)著手，然后根據(jù)需求再進(jìn)行擴(kuò)大。（項(xiàng)目分期的概念） 在項(xiàng)目的初期，怎樣吸引客戶，聚集人氣成為整個項(xiàng)目的關(guān)鍵。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 “ 不管建設(shè)用地面積的大小，一個度假區(qū)開發(fā)的第一步應(yīng)該是建立一個吸引人的入口，在主干道上有引人注目的指引標(biāo)志，完美的景觀，有一個或更多的聚會地點(diǎn)，能為新居民和作短暫停留的有客提供一個相互熟悉的環(huán)境，生活在一個社區(qū)中，友好和有趣的鄰居及周到的物業(yè)管理對購置產(chǎn)業(yè)者來說有著很強(qiáng)的吸引力。開發(fā)商在花費(fèi)大量資金建一個新高爾夫球場和進(jìn)行新項(xiàng)目的維護(hù)之前就必須把這些事情做好?！? —— 查爾斯 ?E?費(fèi)雷澤 海松村度假村創(chuàng)始人和總裁 社區(qū) 50%的住宅銷售都源于顧客愉悅的心情！ 總 論 度假區(qū)市場分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場分析 20世紀(jì) 80年代許多項(xiàng)目的成功只是憑借有巨大的市場。然而今天許多項(xiàng)目都不成功，市場原則已發(fā)生了很大變化，深入細(xì)致的市場研究很關(guān)鍵，特別是大規(guī)模的多功能度假區(qū)。 “記住，我們的業(yè)務(wù)不是必需品業(yè)務(wù)，我們的業(yè)務(wù)是奢侈品業(yè)務(wù)。我們的顧客正在有越來越多的空閑時(shí)間和多余資金，但他們也有越來越多更復(fù)雜的需求：要求房產(chǎn)質(zhì)量更高、服務(wù)更多、更加便利。我們首先必須探知人們想要什么，繼而發(fā)現(xiàn)我們是否能夠?yàn)樗麄兘鉀Q什么?！? —— 詹姆斯 ?查芬恩 一個越來越細(xì)化的市場更要求開發(fā)商要把握產(chǎn)品的形式。 市場分析是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性研究的基礎(chǔ)，也是成功的關(guān)鍵所在。除非一個項(xiàng)目正好能滿足市場某部分的需求，否則無論這個項(xiàng)目的具體計(jì)劃是多么有吸引力，或者財(cái)務(wù)計(jì)劃多么周全，開發(fā)者也不能進(jìn)行運(yùn)作。 度假區(qū)市場大體包括： 1. 娛樂消費(fèi)者市場 2. 住宅市場 3. 分時(shí)制市場 4. 旅館和游客市場 5. 商業(yè)房地產(chǎn)市場 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場分析 ? 娛樂消費(fèi)者市場 研究內(nèi)容 1. 家庭結(jié)構(gòu) 2. 收入 3. 心理因素和娛樂休閑偏（見圖表 2－ 1） 4. 市場分析表 （見圖表 2