【正文】 名仕嘉園項目營銷推廣報告第一部分 市場篇第一章：政策篇 一、近期國家出臺相關政策： “國三條”出臺 放松二套住房央行再下調存貸款基準利率和存款準備金率國家統(tǒng)計局局長:中央定穩(wěn)定車市、房市和股市 國務院辦公廳發(fā)布金融促進經(jīng)濟發(fā)展30條意見中央支持地方政府財政回購加大投資、公務員加薪。房貸利率七折政策。二、政策解讀：從近期政府出臺的相關政策，不難看出國家國家對房地產(chǎn)市場由原來的擠壓房價泡沫，轉變?yōu)檎呱线m當扶持，以希望通過房地產(chǎn)來刺激消費擴大內需。國家將在09年實行較寬松的貨幣政策及財政政策，但是經(jīng)濟不能在短時間內向好的話，發(fā)生通縮的可能性也非常大，到時將對樓市產(chǎn)生更為負面的影響。09年國家將會加大對路橋等基礎設施的建設力度，已達到刺激消費應對當前金融危機的目的。09年國家將會繼續(xù)加大對廉租房和經(jīng)濟適用房的建設力度，以希望達到居者有其宅，應對目前廣大剛性需求群體無力購房的局面。第二章：宏觀市場分析一、2008年全國房地產(chǎn)市場情況：自2007年底以來，就全國而言整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚，成交量低迷。特別是進入2008年來以深圳、上海為代表的一線城市紛紛降價，從更進一步加重了市場的觀望情緒。很多人預言房地產(chǎn)的冬天來到了。由美國次貸危機引發(fā)的世界性的金融危機于08下半年開始波及我國并迅速波及全國，造成出口低迷消費不振，更加劇了房地產(chǎn)市場的不景氣，很多人對房地產(chǎn)市場的未來走勢缺乏信心。因而整個市場持幣待觀氛圍濃厚。二．未來房地產(chǎn)市場走勢預測。09年——10年市場進入調整期眾所周知，我國的房地產(chǎn)市場近幾年來高速發(fā)展，房價急劇上升。房價的增速明顯超過人們收入的增長速度，從而造成雖然剛性需求很大但是很多剛性需求群體無力購買。加上08年下半年開始影響我國的世界性的金融危機以及國家對房地產(chǎn)市場由打壓到扶持的政策轉變。未來一兩年內整個房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)國家、開發(fā)商、消費者三方博弈的局面。因而全國的房地產(chǎn)市場將進入一個調整期。房地產(chǎn)市場市場不會長久低迷調整并不意味著房地產(chǎn)市場會長久低迷。從社會發(fā)展的角度來看：目前我國還有近7成的人居住在在農村。縱觀世界主要國家的發(fā)展隨著經(jīng)濟的發(fā)展城市化是歷史的必然。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)的增長，從而進一步加速城市化的進程。此外國家的小城鎮(zhèn)建設的目標不變。從供需角度分析：眾所周知60中后期到70年代我國迎來人口生育的第二個高峰期，這部分人目前年齡在35—45歲，屬于社會的中堅力量有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，他們目前主要面臨的問題是改善自己的居住環(huán)境。80年代這部人年齡在25歲左右他們面臨主要問題是成家，屬于剛性需求。因而就全國而言房地產(chǎn)市場不會長久的低迷。 房地產(chǎn)低端項目生存空間日益縮小隨著國家對廉租房和經(jīng)濟適用房扶持力度的加大，那些購買能力較差的目標客戶將選擇廉租房和經(jīng)濟適用房，而面向之目標客戶群的低端項目將面鄰居大挑戰(zhàn)。因而未來的房地產(chǎn)開發(fā)中高端項目將會成為主導。三、結論：受國內外經(jīng)濟形勢的影響，目前樓市已處于“賣方堅持，買方觀望”的非常時期。但是，有需求的老百姓終究是要買房的，而開發(fā)商建造出來的房子也終究是要賣的，在非常樓市時期，如何促成買賣雙方“一個愿買，一個愿賣”成為09年樓市能否真正回暖的關鍵。第三章：微觀市場分析：一、贊皇概況贊皇縣地處N37176。26‘—N37176。46’，E114176。2‘—114176。31’，位于石家莊市西南部，與高邑、元氏、井陘以及邢臺市的臨城、內邱諸縣相毗鄰，北距石家莊市44公里，東北距首都北京304公里，西臨煤海山西，東近京廣鐵路、京深高速公路，總面積1210平方公里。全縣轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，212個行政村，總人口23萬。 贊皇經(jīng)濟發(fā)展概況截止2008年，全縣GDP達到37億元左右，年均增長13%以上。，年均增長14%左右。全社會固定資產(chǎn)投資達到22億元左右年均增速15％以上。三、贊皇縣城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)今年出臺的《贊皇縣城市發(fā)展規(guī)劃》贊皇縣將規(guī)劃形成“一城一區(qū)”的總體布局（縣城區(qū)和五馬山工業(yè)區(qū)），逐步形成“一帶（槐河生態(tài)景觀帶）、兩軸（通府街和太行路兩條引導城市的發(fā)展服務軸線）、七區(qū)（辦公綜合區(qū)、西城生活區(qū)、東城生活區(qū)、教育休閑區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流區(qū)及預留發(fā)展區(qū)）”的獨特結構。為此，今年該縣以縣城建設的大投入、大跨越、大發(fā)展為著力點，積極謀劃實施了體育大街、健康南街、大斜街翻新改造，東大街、盛貿路建設、兒童公園建設以及縣城東、南入城口綜合整治等二十項重點工程和十大國慶獻禮項目，開創(chuàng)了縣城建設工程開工數(shù)量、投資規(guī)模的歷史新高。四、主要競爭對手分析：上城雅居開發(fā)公司：河北冀標房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地 段：西大街與太行路交口西北住宅類型：多層建筑主力戶型：90——150平方米三室、四室均 價：1500元/平方米項目點評：該項目緊鄰本案是本案的最大競爭對手。其主要賣點a、 上風上水的環(huán)境優(yōu)勢。b、 物業(yè)：靜石物業(yè)公司的品牌效應。第二部分：項目篇第1章 項目概況：本項目位于西大街和南環(huán)北路交口西北（原旭光學校）地處贊皇縣規(guī)劃的西部生活區(qū)。上風上水之地，適合人居。總體規(guī)劃為9棟7層電梯洋房。占地面積20091平方米。總建筑面積為42035平方米戶型以三房兩房為主。戶型面積段為90——155平方米。第2章 項目swot分析 S（優(yōu)勢） 項目地處贊皇縣西南的上風上水之地，空氣清新無污染適合居住。 項目地處贊皇縣城市發(fā)展的重要地區(qū)——西部生活區(qū)，升值潛力巨大。 項目周圍已有已經(jīng)成型的生活區(qū)，周邊配套設施較為完善。 項目用地為原光華學校，易于拆遷不存在回遷戶等問題。 項目規(guī)劃聘請的是北京威斯頓設計公司，在外立面設計、結構以及小區(qū)整體規(guī)劃上運用諸多先進元素，使之成為市場的亮點。 項目北臨太行南路南臨南環(huán)北路東靠西大街交通便利出行方便。 本項目開發(fā)商屬于贊皇縣重點招商引資項目，開發(fā)商實力雄厚，具有一定的品牌效應。二、W（劣勢）項目所處地塊距離贊皇縣目前行政商業(yè)中心有一定距離，就地段而言相比其他項目存在一定劣勢。戶型上D戶型三室兩廳兩衛(wèi)面積在140——155平方米面積過大造成房價總價過高可能影響項目的銷售。三、O（機會）隨著近期《贊黃縣城規(guī)劃遠景規(guī)劃》，項目所在地成為城市發(fā)展的一個新核心區(qū)域勢必提升項目的升值潛力。隨著城市的發(fā)展國家小城鎮(zhèn)建設步伐的加快給項目帶來較大的目標客戶群。隨著一系列國家宏觀調控政策的落實促進樓市的回暖，加之縣城項目本身價格較低抗跌性強，因而縣城樓市會率先回暖。四、T（風險）由于受當前金融危機影響，目前大環(huán)境還不足夠明朗因而造成很多目標客戶群赤壁待觀，給項目銷售帶來一定影響。由于本項目曾經(jīng)做過一定的推廣屬于重新入市加之目前拆遷工作還沒有展開勢必造成消費者對本項目持一定的懷疑態(tài)度。五、優(yōu)勢、機會的把握原則：將本項目的優(yōu)勢通過全方位整合推廣逐一放大，使之成為項目最為亮麗的賣點。具體操作：通過戶外、短信、單頁等宣傳途徑，向受眾傳遞出項目的怡居性、以及擁有巨大的升值潛力。所要達到的效果：入住名仕嘉園不僅居住舒適更是身份的象征，而且是應對當前金融危機的一種最合理的理財手段。 劣勢、風險規(guī)避原則：對項目劣勢進行分析，通過高效的整合“