【正文】 房地產(chǎn)中介職業(yè)道德及房地產(chǎn)法規(guī)知識 ： ； :； ： 第一章 房地產(chǎn)中介服務(wù)概述 ? （一）主要規(guī)定：： ? 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 ? 《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 （2021修正） ? 《 國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 ? 《 商品房銷售管理辦法 》 ? 《 注冊房地產(chǎn)估價師管理辦 》 ? （二）相關(guān)規(guī)定： ? 國家規(guī)定－－ ? 《 中華人民共和國民法通則 》 ? 《 中華人民共和國合同法 》 ? 《 中華人民共和國民事訴訟法 》 ? 《 中華人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法 》 ? 《 中華人民共和國合伙企業(yè)法 》 ? 《 中華人民共和國公司法 》 ? 《 中華人民共和國土地管理法 》 ? 《 城市私有房屋管理條例 》 ? 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 ? 《 最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 》 ? 《 城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例 》 ? 地方規(guī)定－－ ? 《 廣東省建設(shè)委員會關(guān)于審批設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā) 》 ? 公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的若干意見 》 （粵建房字[1998]第 078號 ? 《 廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法 》 ? 《 廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例 》 20210101 ? 《 深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 》 2021 ? 《 甘肅省經(jīng)紀(jì)人管理暫行條例 》 一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 ? 二、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其管理 ? （一） 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類 ? 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) ? 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。 ? 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu) ? 房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。 ? （二）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和程序（第 57條 /第 11條） ? 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) ? 有固定的服務(wù)場所 ? 有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi) ? 有足夠數(shù)量的專業(yè)人員 ? 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件 ? （三）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立程序 ? 《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 第 12條 ? （四）年檢與其他法定義務(wù)要求 ? 《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 第 1 14條 三、中介服務(wù)人員資格管理 ? 對從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員的管理 ? 對從事房地產(chǎn)價格評估人員的管理 ? 房地產(chǎn)價格評估人員的資格認(rèn)證 ? 對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估人員的管理 四、中介業(yè)務(wù)管理 ? 《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 ? （一）中介服務(wù)合同 —— 案例分析： ? 陳堅祥與廣東三穗建筑工程有限公司等居間合同糾紛上訴案 ? 廣東省佛山市中級人民法院 ? 民事判決書 ? （ 2021）佛中法民二終字第 560 ? 上訴人（原審原告）：陳堅祥，男， 1965年 1月 1日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)大良街道商業(yè)新村 8座 1號。 ? ? 被上訴人（原審被告）：廣東三穗建筑工程有限公司，住所地：吳川市梅菉鎮(zhèn)糖廠路 23號。 ? ? 法定代表人：梁羽鈞，董事長。 ? 委托代理人：歐衛(wèi)全，該公司佛山分公司經(jīng)理。 ? ? 委托代理人：劉東輝，該公司佛山分公司會計。 ? ? 被上訴人（原審被告）：佛山市順德區(qū)五金交電有限公司，住所地：佛山市順德區(qū)大良街道環(huán)市北路惠樂樓地鋪。 ? ? 法定代表人：麥劍強(qiáng)，經(jīng)理。 ? 上訴人陳堅祥與被上訴人廣東三穗建筑工程有限公司（以下簡稱三穗公司）、佛山市順德區(qū)五金交電有限公司（以下簡稱五金交電公司）因居間合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（ 2021）順法民二初字第 1108號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 ? 原審查明： 佛山市順德區(qū)大良祥興隆房屋中介服務(wù)部是由陳堅祥開辦的個體工商戶。 2021年 3月杜偉超為租賃房屋要求陳堅祥提供中介服務(wù)，但當(dāng)時沒有簽訂書面的居間合同，之后雙方曾到五金交電公司所有的位于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋看現(xiàn)場。 2021年 5月 22日，五金交電公司與肖偉誠達(dá)成了租賃合同關(guān)系，由肖偉誠租賃上述的房屋。陳堅祥知道后，認(rèn)為杜偉超與肖偉誠是三穗建筑公司的員工，租賃的房屋是用于三穗建筑公司的員工居住，當(dāng)時是其介紹杜偉超與五金交電公司的法定代表人麥劍強(qiáng)認(rèn)識的，所以認(rèn)為促成三穗公司、五金交電公司達(dá)成租賃合同關(guān)系提供了條件，故要求兩公司向其支付中介服務(wù)費(fèi)，但雙方未能達(dá)成協(xié)議。陳堅祥于 2021年 9月 20日向消費(fèi)者委員會投訴，消費(fèi)者委員會曾向三方進(jìn)行調(diào)解，但雙方未能達(dá)成和解協(xié)議。陳堅祥于 2021年 10月 31日向法院起訴肖偉誠及五金交電公司，但于 2021年 11月 22日以雙方有意和解為由，向法院申請撤回起訴。之后經(jīng)消費(fèi)者委員會調(diào)解，雙方并未達(dá)成調(diào)解協(xié)議， 2021年 1月 9日消費(fèi)者委員會向陳堅祥出具“關(guān)于祥興隆房屋中介服務(wù)糾紛調(diào)解的事實”，陳堅祥收取后遂向法院提起訴訟，請求判令： 三穗公司支付中介服務(wù)費(fèi) 2250元； 五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi) 2250元； 案件訴訟費(fèi)用由三穗公司、五金交電公司承擔(dān)。 ? 原審認(rèn)為： 當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。因陳堅祥提供的證據(jù)均不能證實陳堅祥與三穗公司、五金交電公司之間存在事實上的居間合同關(guān)系，雖陳堅祥曾介紹杜偉超與五金交電公司的法定代表人認(rèn)識，并帶杜偉超到五金交電公司所有的位于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋看現(xiàn)場，但事實上與五金交電公司達(dá)成租賃合同的是肖偉誠，且陳堅祥未能提供證據(jù)證實杜偉超與肖偉誠是有權(quán)代表三穗公司與五金交電公司達(dá)成租賃合同的，也不能證實五金交電公司曾口頭委托陳堅祥進(jìn)行居間服務(wù)，故陳堅祥請求三穗公司、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)的主張，缺乏法律和事實的依據(jù)，法院對陳堅祥的訴訟請求應(yīng)予駁回。三穗公司、五金交電公司提出與陳堅祥沒有簽訂書面的居間合同，也沒有口頭委托陳堅祥提供中介服務(wù)，故不需向陳堅祥支付中介服務(wù)費(fèi)的抗辯，因合法有理，法院予以采納。依照 《 中華人民共和國民事訴訟法 》 第六十四條第一款、 《 最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 》 第二條的規(guī)定，判決：一、駁回陳堅祥對三穗公司的訴訟請求。二、駁回陳堅祥對五金交電公司的訴訟請求。案件受理費(fèi) 190元，由陳堅祥負(fù)擔(dān)。 ? 上訴人陳堅祥不服原審法院上述判決，向本院提起上訴稱：一、陳堅祥與三穗公司、五金交電公司之間成立了居間合同。因 2021年 3月三穗公司在大良工地要動工，該公司主管肖偉誠指派杜偉釗為工地的主管及員工尋找住宿，杜偉釗委托陳堅祥的中介服務(wù)部尋找房屋，并承諾房屋合適中介費(fèi)照行規(guī)支付。杜偉釗代表三穗公司，有消委會出具的關(guān)于祥興隆房屋中介服務(wù)部糾紛的調(diào)解事實的證明材料可證明。因此陳堅祥與三穗公司形成了口頭的居間合同法律關(guān)系。后杜偉釗提出要可居住又可作倉庫用的幾百平方米地方，陳堅祥聯(lián)系麥劍強(qiáng)商談介紹出租位于鴻圖路五金大廈 23樓，麥劍強(qiáng)口頭承諾成功出租可付中介費(fèi)。因此陳堅祥與五金交電公司也形成了口頭的居間合同關(guān)系。后陳堅祥組織兩方商談，雙方推說條件不合卻交換電話，但承