【正文】 恒基顧問（蘇州） 敬致：蘇州卓元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 光福 嘉福商業(yè)廣場 實盤操作方案 恒基顧問簡介 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡稱“恒基”），系一家主要從事房產(chǎn)項目的全程策劃、營銷代理、廣告企劃、媒體推廣等專業(yè)服務(wù)的投資顧問公司。 發(fā)展至今，恒基房地產(chǎn)投資顧問主要分為五個部門： 項目開發(fā)部： 我們站在城市的前沿看地產(chǎn)，站在地產(chǎn)的角度看市場，站在市場的角度看城市。 市場研展部： 準確詳實的市場資訊是開展工作的起點，經(jīng)驗豐富的市場人員，對市場動態(tài)隨時進行深度的把握，而這些 僅僅是服務(wù)于發(fā)展商的基礎(chǔ)。 營銷策劃部： 致力于為客戶提供策劃方案和供多形式、多樣化的支持服務(wù)，以豐富的媒體整合、推廣、發(fā)布經(jīng)驗，緊密 合作，為客戶創(chuàng)造更多價值。滿足房地產(chǎn)企業(yè)對智力服務(wù)多層次的需求。 事業(yè)代理部： 優(yōu)秀代理的營銷策劃是針對投資市場了解目標(biāo)消費群體，保障投資效率的需要而設(shè)。多年本土市場經(jīng)驗和 完善的資源系統(tǒng)，專業(yè)的案場執(zhí)行，為客戶從市場挖掘最大化利潤。 廣告企劃部： 基于對市場的敏銳洞察，以及瞬息即逝的敏感體會，我們開始創(chuàng)作。在項目的操作過程中，把握每一步密 切的合作，根據(jù)來自市場和銷售前沿的反饋，用最合理的成本取得最大的收益。 恒基操作案例 （商業(yè)） 靖江 機電五金城 常熟辛莊集貿(mào)市場 蘇州 盛澤 江蘇 靖江 江蘇 無錫 蘇州 市區(qū) 蘇州 常熟 案名 地點 北橋物流園 蘇州 北橋 無錫數(shù)碼大廈 臨濤軒（飛洲大廈） 星月國際紡織城 PART1：光福商業(yè)格局 一、鄧蔚中路沿街商業(yè) （含南街） 5655296049501030288012500100020223000400050006000面積匯總 5655 2960 4950 1030 2880 1250零售服務(wù) 餐飲 娛樂 服裝 裝飾 超市作為一個鎮(zhèn)區(qū)，本案位于未來規(guī)劃中新鎮(zhèn)中心區(qū)域，周邊高檔住宅區(qū)集中，同時由于光福的旅游及玉器等特色旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，因此我們在規(guī)劃業(yè)態(tài)時也必須提高餐飲比例，不能過于龐大卻必須適度超前。 鄧尉中路以及南街是目前光福老鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)人流最大的商業(yè)區(qū)，經(jīng)營業(yè)態(tài)最為豐富，同時也是鎮(zhèn)區(qū)租金較高的中心區(qū)域 從右圖可很直觀看出，目前商家的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要是以零售服務(wù)為主，餐飲其次；零售商家面積為 5655㎡ 目前鄧蔚中路沿街商鋪租金水平集中在在 ～ /㎡ 天 商家 業(yè)態(tài) 面積匯總 所占比例 零售服務(wù) 5655 % 餐飲 2960 % 娛樂 4950 % 服裝 1030 % 裝飾 2880 % 超市 1250 % 合計 18725 100% 面積匯總超市7%零售服務(wù)30%餐飲16%娛樂26%服裝6%裝飾15%零售服務(wù)餐飲娛樂服裝裝飾超市鄧蔚中路商家經(jīng)營業(yè)態(tài)比較 1. 鄧蔚中路沿街商業(yè)（含南街）總商業(yè)面積 18725㎡左右； 2. 目前光福鎮(zhèn)的商鋪租金水平在 ～ /㎡ 天之間； 3. 絕大多數(shù)的店鋪租金集中在 /年； 二、鄧蔚中路沿街商業(yè)現(xiàn)狀 （含南街） 另外值得一提的是光福玉器一條街，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前已經(jīng)成為蘇州地區(qū)玉器產(chǎn)銷最為集中的市場，該類商家基本通過前期經(jīng)營，已經(jīng)積攢了較大資本，同時隨著區(qū)域內(nèi)商家競爭的激烈化，以及鎮(zhèn)區(qū)熱點鬧市的轉(zhuǎn)移，很大一部分商家愿意向外發(fā)展， 因此，是本項目后期銷售中需要重點把握的客群之一。 三、蘇福路商業(yè)街 a. 蘇福路老商業(yè)街位于 209省道往西延伸段． b. 是一個以菜場為依托，自發(fā)形成的商業(yè)街 ． c. 光福鎮(zhèn)已經(jīng)于去年完成對其改造擴容．但改造后經(jīng)營狀態(tài)不如以往 d. 該商業(yè)街目前進駐商家共147家 e. 現(xiàn)存商家業(yè)態(tài)配比中，餐飲和零售服務(wù)占據(jù)了 42% 商業(yè)業(yè)態(tài) 商家數(shù)量（個） 所占比例（ %） 餐飲 19 % 建材、五金 34 % 超市 8 % 零售服務(wù) \服裝 44 % 光福商業(yè)街商家業(yè)態(tài)統(tǒng)計 該商業(yè)街系自發(fā)形成，作為一個周邊居民區(qū)的配套商業(yè)，其經(jīng)營業(yè)態(tài)可謂是經(jīng)過錘練真正存活下來的業(yè)態(tài)，可以說是我們項目很值得借鑒的一個價值樣本。 充分利用原有菜場資源，可最大程度上盤活周邊的商鋪經(jīng)營 借鑒 1： 借鑒 2： 娛樂 20 % 禮品等其他 22 15% a. 從分布來看： 光福商業(yè)主要集中在鄧蔚中路與南街沿線，老鎮(zhèn)商業(yè)中心即鄧蔚路沿街商業(yè) b. 從建筑來看： 多數(shù)為沿街一到三層商鋪，一層做門面，二、三層做住宅或是倉庫 c. 從面積來看： 底層商鋪多在 40— 80平米左右，一到三層合起來多在 120— 140平米之間 d. 從業(yè)態(tài)來看： 多為日常便利店、小餐飲店、服裝、五金機電等 e. 從客源來看： 多為本地人購買，或出租或自己經(jīng)營 光福商家業(yè)態(tài)總體分析 四、光福鎮(zhèn)商業(yè)整體剖析 商業(yè)形態(tài)主要以沿街店面為主，缺乏綜合商業(yè)； 光福商業(yè)相對集中，主要集中在以燈蔚中路、南街區(qū)域，該片區(qū)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂、裝飾建材等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。但受商業(yè)發(fā)展環(huán)境影響，商業(yè)主要以沿街店為主，缺乏綜合百貨店； 若無新綜合商業(yè)項目的出現(xiàn)，這種市場現(xiàn)狀在短期內(nèi)將無法得到改變； 隨著光福新鎮(zhèn)規(guī)劃向東，居住區(qū)也集中向東遷移，整個鎮(zhèn)區(qū)消費重心將隨之轉(zhuǎn)移 ；作為這些高檔居住社區(qū)（福園、太湖西溪里）周邊的社區(qū)配套商業(yè)，將從根本上改變光福大眾消費主要依賴周邊城鎮(zhèn)（主要是馬澗、木瀆等）的現(xiàn)狀 商業(yè)發(fā)展落后，無法滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨螅? 目前光福居民收入并不低，甚至可以說具有較強的消費能力，但受當(dāng)?shù)厣虡I(yè)影響而發(fā)展落后，根本無法滿足鎮(zhèn)區(qū)居民的消費需求； 根據(jù)我們對 光福 鎮(zhèn)市場進行的實地調(diào)研，當(dāng)?shù)劁N售的商品主要以日用小百貨為主，而具有選擇性、目標(biāo)性和休閑性消費特征的商品十分有限 品牌服飾、大宗家電、家居等主要商品均需依賴周邊城鎮(zhèn)（主要是馬澗、木瀆等），這種嚴重依賴周邊城鎮(zhèn)的商業(yè)現(xiàn)狀和消費模式，嚴重影響了東渚鎮(zhèn)商業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營狀況，從而使得光福鎮(zhèn)出現(xiàn)租金偏高，而商家經(jīng)營慘淡的局面 光福鎮(zhèn)商業(yè)格局及發(fā)展總結(jié) 四、光福鎮(zhèn)商業(yè)整體剖析 PART2：周邊個案考量 該案位于通安華通花苑二區(qū)，通滸路集貿(mào)市場側(cè)。 1. 周邊為大型動遷小區(qū)（華通花苑）。 2. 目前周邊固定居住人口 5萬人 ,在建 5期將再次導(dǎo)入 1萬余人次。 3. 底層集貿(mào)市場，二、三樓為上海華聯(lián)賣場。 體量 ， 130套。 商鋪 情況 商鋪分為兩類： A類商鋪 2F層高 ， B類商鋪 2F層高為 ， 1F層高為 4米。 面積為 83120平米，面寬 5米，進深約 11米 銷售近況