光福嘉福商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)盤操作方案-文庫(kù)吧資料
2025-01-22 07:24本頁(yè)面
【正文】 有部分東渚本地客戶還是希望投資本地，利于管理，有很強(qiáng)購(gòu)買意向。 6. 在單價(jià)因素的影響下， 6000以下的客戶回訪量寥寥無(wú)幾（僅有： %）的回訪比例； 7. 單價(jià)對(duì)本案的客戶量積累非常敏感， 6000以上的客戶平均的來(lái)訪比例為： %，因此，在單價(jià)和總價(jià)控制方面上，還需做深入思考。 回訪客戶承受單價(jià)分析： 價(jià)格 類別 6以下（千元） （千元） （千元） （千元） （千元） 合計(jì) 總量 244 72 57 17 2 392 來(lái)訪量 13 31 24 10 1 79 比例 % % % % 50% % 1. 由上表數(shù)據(jù)反映，客戶的心理價(jià)位還是與項(xiàng)目暫定價(jià)格幅度還是有一定的差距： 2. 7000元以上為接受單價(jià)的臨界點(diǎn)，部分客戶的心理價(jià)位在 5000元左右。 4. 報(bào)紙稿對(duì)于市區(qū)、新區(qū)客戶還是有很大的效果。 6. 周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶回訪基本沒有，有待于進(jìn)一步的挖掘。 美田東渚財(cái)富廣場(chǎng)由南北兩部分商業(yè)組成： 占地 29840㎡ ，容積率 ，總建面積 36000㎡ ； 一期推盤 12022 ㎡ ，一期實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 7000元／㎡ 二期推盤 24000 ㎡ ，二期實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 7700元／㎡ 自 2022年 9月至 2022年 4月底，全盤操作周期 10個(gè)月，銷售率已達(dá) 96％ 以下我們通過對(duì)東渚財(cái)富廣場(chǎng)意向客戶組進(jìn)行深入分析，試圖通過追尋東渚財(cái)富廣場(chǎng)成功足跡，來(lái)研判本案未來(lái)的全盤操作路線方向。 六、市場(chǎng)總結(jié)： PART3：經(jīng)典個(gè)案剖析 經(jīng)典個(gè)案 —— 美田 2. 金光大道地段優(yōu)越，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大；商鋪主力面積為 270平米， 13F連售，主力總價(jià)約在 200萬(wàn) 。 1. 項(xiàng)目構(gòu)建本地購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂商業(yè)廣場(chǎng) 2. 項(xiàng)目建筑面積為 ，分四期推出 體量 ， 187套商鋪與 16套辦公組合。 基礎(chǔ)資料 銷售近況 一期 二期 位置 南側(cè)及北側(cè)部分商鋪 渭星路、玉盤路與內(nèi)部百貨商鋪 開盤日期 06年 5月 06年 11月 4日 體量 59套 共計(jì) 200套，外街為 220平米為主，內(nèi)街以 120平米為主。 商鋪情況 外街商鋪均為 13F連售，內(nèi)街商鋪均為 12F連售 1F層高 ， 2F層高 4米。 1. 項(xiàng)目東側(cè)為在建的中國(guó)珍珠寶石城； 2. 項(xiàng)目南側(cè)商鋪依托 7200方的大型超市； 3. 北側(cè)以商業(yè)中心作為支撐。 商鋪情況 商鋪均為 13F， 1F層高 ， 2F層高 ， 3F層高 面寬： 進(jìn)深： 1012米 面積： 116277平米，主力面積在 120160平米 一期 二期 開盤日期 06年 10月 3日 06年 12月 2日 位置 項(xiàng)目東面，北靈路側(cè)商鋪與 8套寫字樓 項(xiàng)目西面 體量 127套，包括 8套寫字樓 65套，包括 8套寫字樓 具體數(shù)據(jù) 面寬： 進(jìn)深： 1012米 面積： 116277平米 主力面積 120160平米 商鋪均為 13F， 1F層高 ，2F層高 ， 3F層高 。依托西側(cè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)匯聚人氣。商業(yè)共計(jì) 。 一、通安華通廣場(chǎng) 基礎(chǔ)資料 招商近況 二、金光大道 該項(xiàng)目位于高新區(qū)興賢路與建材路交叉口（高新區(qū)工業(yè)園、滸關(guān)鎮(zhèn)與通安鎮(zhèn)中心地帶），由沿街商鋪、多層、 SOHU公寓組成。 商鋪 情況 商鋪分為兩類： A類商鋪 2F層高 ， B類商鋪 2F層高為 ， 1F層高為 4米。 3. 底層集貿(mào)市場(chǎng)，二、三樓為上海華聯(lián)賣場(chǎng)。 1. 周邊為大型動(dòng)遷小區(qū)（華通花苑）。 充分利用原有菜場(chǎng)資源，可最大程度上盤活周邊的商鋪經(jīng)營(yíng) 借鑒 1： 借鑒 2： 娛樂 20 % 禮品等其他 22 15% a. 從分布來(lái)看： 光福商業(yè)主要集中在鄧蔚中路與南街沿線，老鎮(zhèn)商業(yè)中心即鄧蔚路沿街商業(yè) b. 從建筑來(lái)看： 多數(shù)為沿街一到三層商鋪，一層做門面，二、三層做住宅或是倉(cāng)庫(kù) c. 從面積來(lái)看： 底層商鋪多在 40— 80平米左右，一到三層合起來(lái)多在 120— 140平米之間 d. 從業(yè)態(tài)來(lái)看： 多為日常便利店、小餐飲店、服裝、五金機(jī)電等 e. 從客源來(lái)看： 多為本地人購(gòu)買，或出租或自己經(jīng)營(yíng) 光福商家業(yè)態(tài)總體分析 四、光福鎮(zhèn)商業(yè)整體剖析 商業(yè)形態(tài)主要以沿街店面為主，缺乏綜合商業(yè)； 光福商業(yè)相對(duì)集中，主要集中在以燈蔚中路、南街區(qū)域，該片區(qū)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂、裝飾建材等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。天之間； 3. 絕大多數(shù)的店鋪?zhàn)饨鸺性? /年； 二、鄧蔚中路沿街商業(yè)現(xiàn)狀 （含南街） 另外值得一提的是光福玉器一條街，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前已經(jīng)成為蘇州地區(qū)玉器產(chǎn)銷最為集中的市場(chǎng)，該類商家基本通過前期經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)積攢了較大資本，同時(shí)隨著區(qū)域內(nèi)商家競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，以及鎮(zhèn)區(qū)熱點(diǎn)鬧市的轉(zhuǎn)移，很大一部分商家愿意向外發(fā)展， 因此，是本項(xiàng)目后期銷售中需要重點(diǎn)把握的客群之一。 鄧尉中路以及南街是目前光福老鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)人流最大的商業(yè)區(qū)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最為豐富，同時(shí)也是鎮(zhèn)區(qū)租金較高的中心區(qū)域 從右圖可很直觀看出，目前商家的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要是以零售服務(wù)為主，餐飲其次；零售商家面積為 5655㎡ 目前鄧蔚中路沿街商鋪?zhàn)饨鹚郊性谠?～ /㎡ 常熟 案名 地點(diǎn) 北橋物流園 蘇州 無(wú)錫 蘇州 盛澤 江蘇 恒基操作案例 （商業(yè)） 靖江 廣告企劃部： 基于對(duì)市場(chǎng)的敏銳洞察，以及瞬息即逝的敏感體會(huì)，我們開始創(chuàng)作。 事業(yè)代理部： 優(yōu)秀代理的營(yíng)銷策劃是針對(duì)投資市場(chǎng)了解目標(biāo)消費(fèi)群體，保障投資效率的需要而設(shè)。 營(yíng)銷策劃部： 致力于為客戶提供策劃方案和供多形式、多樣化的支持服務(wù)，以豐富的媒體整合、推廣、發(fā)布經(jīng)驗(yàn)，緊密 合作，為客戶創(chuàng)造更多價(jià)值。 發(fā)展至今，恒基房地產(chǎn)投資顧問主要分為五個(gè)部門： 項(xiàng)目開發(fā)部： 我們站在城市的前沿看地產(chǎn)，站在地產(chǎn)的角度看市場(chǎng)，站在市場(chǎng)的角度看城市。恒基顧問（蘇州） 敬致：蘇州卓元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 光福 嘉福商業(yè)廣場(chǎng) 實(shí)盤操作方案 恒基顧問簡(jiǎn)介 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒基”），系一家主要從事房產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃、營(yíng)銷代理、廣告企劃、媒體推廣等專業(yè)服務(wù)的投資顧問公司。 市場(chǎng)研展部： 準(zhǔn)確詳實(shí)的市場(chǎng)資訊是開展工作的起點(diǎn)，經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)人員，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)隨時(shí)進(jìn)行深度的把握，而這些 僅僅是服務(wù)于發(fā)展商的基礎(chǔ)。滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)智力服務(wù)多層次的需求。多年本土市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和 完善的資源系統(tǒng)，專業(yè)的案場(chǎng)執(zhí)行，為客戶從市場(chǎng)挖掘最大化利潤(rùn)。在項(xiàng)目的操作過程中，把握每一步密 切的合作，根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)和銷售前沿的反饋，用最合理的成本取得最大的收益。機(jī)電五金城 常熟辛莊集貿(mào)市場(chǎng) 蘇州 靖江 江蘇 市區(qū) 蘇州 北橋 無(wú)錫數(shù)碼大廈 臨濤軒（飛洲大廈） 星月國(guó)際紡織城 PAR
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