律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)------建設(shè)工程施工合同簽約指南(已修改)
2025-01-28 03:13 本頁(yè)面
【正文】 律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)《建設(shè)工程施工合同》簽約指南何謂房地產(chǎn)開發(fā)，通常的定義是指開發(fā)商取得土地，進(jìn)行房屋建設(shè)，最后把建設(shè)好的房屋在市場(chǎng)上銷售的行為。這樣的一個(gè)定義，實(shí)際上是特指了商品房的開發(fā)，并沒(méi)有將諸如拆遷還建房、經(jīng)濟(jì)房、集資房、自用房等包括進(jìn)來(lái)。筆者認(rèn)為，在目前我國(guó)所頒布的大部分房地產(chǎn)法律法規(guī)，都是針對(duì)商品房的開發(fā)，市場(chǎng)上所銷售的房屋，也絕大部分為商品房，同時(shí)，出現(xiàn)法律問(wèn)題最多的也是商品房。因此，商品房實(shí)際上是目前市場(chǎng)上主流的房屋形態(tài)。本文在談房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，有傾向性指向商品房的意思，當(dāng)然，對(duì)于其他形式的房屋開發(fā)，也是可以參考適用的。 一、房地產(chǎn)開發(fā)是立體的法律體系 對(duì)于房地產(chǎn)建筑，有許多比喻，有人稱建筑為“凝固的音樂(lè)”。作為法律專業(yè)人士，筆者稱房地產(chǎn)為“立體的法律”。毫無(wú)疑問(wèn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)期性與復(fù)雜性，涉及到土地出讓、項(xiàng)目拆遷、工程建設(shè)、房屋銷售與物業(yè)管理等各個(gè)方面，其中包含了成千上萬(wàn)的法律關(guān)系與法律規(guī)范。設(shè)想，每天，在全國(guó)的各個(gè)地區(qū)，都有不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行著開發(fā)，正是由于有了一整套法律與規(guī)范，才能使這些千差萬(wàn)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目有大致相同的法律關(guān)系。而這些法律關(guān)系在開發(fā)過(guò)程中不斷發(fā)生演變，使其表現(xiàn)形式花樣百出。同時(shí)，整個(gè)開發(fā)過(guò)程中都會(huì)有法律關(guān)系的相對(duì)方，例如，土地出讓方、被拆遷人、工程承包人、商品房買受人、房屋業(yè)主等，每一個(gè)法律關(guān)系又存在著雙方或多方博奕的因素。市場(chǎng)上目前比較流行的“成品房”、“裝修房”，把房地產(chǎn)開發(fā)中的法律關(guān)系進(jìn)一步擴(kuò)展，派生出清水房施工與裝修施工的銜接問(wèn)題、裝修材料的采購(gòu)問(wèn)題、裝修質(zhì)量的保障問(wèn)題、裝修款如何辦理按揭問(wèn)題，諸如此類問(wèn)題還可以列舉很多。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步成熟，開發(fā)深度和廣度進(jìn)一步加強(qiáng)，所表現(xiàn)出的“立體的法律體系”，就愈加龐大。 二、律師進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理由 律師全過(guò)程地參與房地產(chǎn)開發(fā)，能系統(tǒng)地掌握整個(gè)開發(fā)的過(guò)程和工程建設(shè)的全面情況，在提供法律服務(wù)時(shí)相對(duì)可以比較合理、準(zhǔn)確。律師行業(yè)對(duì)于律師參與全過(guò)程的法律服務(wù)多種闡述，筆者在此談一談自己從經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的理解。 律師全過(guò)程參與房地產(chǎn)開發(fā)，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)中的機(jī)會(huì)成本 每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都有其成本核算問(wèn)題，我們常說(shuō)的預(yù)算成本、預(yù)算造價(jià)等都是指這些概念。但我們?cè)谡劶斑@些概念時(shí)，實(shí)際上只包括了表象的和物質(zhì)上的成本，例如土地出讓金、拆遷費(fèi)用、工程款、廣告費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等等，事實(shí)上任何一個(gè)決策者在判斷一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，還會(huì)考慮到該項(xiàng)目存在的可能風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，上述風(fēng)險(xiǎn)，也構(gòu)成該項(xiàng)目的成本，是開發(fā)商所必須付出的機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本在大多數(shù)情況下，難以量化，只能定性，進(jìn)行模糊的估計(jì)。一般說(shuō)來(lái)，大型項(xiàng)目，復(fù)雜項(xiàng)目或新型項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)就高一些，開發(fā)商要付出的機(jī)會(huì)成本高，律師參與其中，降低了該項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是節(jié)省了成本。所以對(duì)于某一項(xiàng)目，開發(fā)商所愿意付出的律師服務(wù)費(fèi)用，不會(huì)超過(guò)他對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的心理預(yù)期成本。這也同時(shí)可以說(shuō)明，為什么現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的訴訟收費(fèi)比非訴訟要高，因?yàn)樵谠V訟中，委托人敗訴的可能性是非常容易估算的，其勝訴或敗訴導(dǎo)致的金錢對(duì)比也是容易量化的，風(fēng)險(xiǎn)大而顯見(jiàn)，因此委托人很容易就可以參考其潛在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定律師費(fèi)用金額。 我們還可以涉及到一個(gè)“比較利益”的的問(wèn)題，即為控制法律風(fēng)險(xiǎn)，降低法律方面的機(jī)會(huì)成本，開發(fā)商為什么不自行聘請(qǐng)法務(wù)人員或設(shè)立自己的法務(wù)部。事實(shí)上，很多公司都是這樣做的。但聘請(qǐng)法務(wù)人員或建立法務(wù)部，其工資、福利、社會(huì)保險(xiǎn)、辦公費(fèi)用都是一筆不小的開支。因此，開發(fā)商與其建立自己的法務(wù)人員與法務(wù)部門，從經(jīng)濟(jì)角度看，至少，得到同等的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、能力的法律服務(wù)，外聘律師要更為經(jīng)濟(jì)一些。 俗話講“商人重利”，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的觀念與法律服務(wù)模式選擇中的比較利益原則，是律師參與房地產(chǎn)開始全程法律服務(wù)的必然性。 律師全程法律服務(wù)，可以增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，增加其附加值 房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)，從最初重視設(shè)計(jì)與規(guī)劃的齊全，經(jīng)過(guò)各種戶型的變異，發(fā)展到現(xiàn)在注重環(huán)境與居住氛圍；營(yíng)銷的方式從最初的產(chǎn)品營(yíng)銷，經(jīng)過(guò)差異化營(yíng)銷，發(fā)展到了注重品牌的營(yíng)銷。翻閱市場(chǎng)上的房地產(chǎn)廣告，盡管我們還可以看到儲(chǔ)如戶型、用材的表述，但更多的是溫情脈脈的人性化敘述或熱力四射的煽情。我們也可以看到，即使是同一地段的房屋，其地價(jià)是大致相同的，建筑費(fèi)用的差別也不會(huì)很大，并且建筑費(fèi)用本身在整個(gè)開發(fā)總投資中所占比例就不高，但這些房屋的價(jià)格卻可以是差別很大。價(jià)格高的房屋，一定是知名的開發(fā)商，商譽(yù)比較好，有較強(qiáng)的中介團(tuán)隊(duì)，購(gòu)房者的信心亦比較足，這就決定了這個(gè)產(chǎn)品能賣比較高的價(jià)格，也就是產(chǎn)生了項(xiàng)目的品牌效應(yīng)。房屋本身的價(jià)值差不多，但其附加值不同可以讓房屋產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。附加值構(gòu)成了商品房買受人的信心，信心決定了他掏錢的快慢與多少。在樹立買受人信心的過(guò)程中，充分的法律保障與服務(wù)，實(shí)際上上
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