律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)------建設(shè)工程施工合同簽約指南(已修改)
2025-01-28 03:13 本頁面
【正文】 律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)《建設(shè)工程施工合同》簽約指南何謂房地產(chǎn)開發(fā)，通常的定義是指開發(fā)商取得土地，進行房屋建設(shè)，最后把建設(shè)好的房屋在市場上銷售的行為。這樣的一個定義，實際上是特指了商品房的開發(fā)，并沒有將諸如拆遷還建房、經(jīng)濟房、集資房、自用房等包括進來。筆者認為，在目前我國所頒布的大部分房地產(chǎn)法律法規(guī)，都是針對商品房的開發(fā)，市場上所銷售的房屋，也絕大部分為商品房，同時，出現(xiàn)法律問題最多的也是商品房。因此，商品房實際上是目前市場上主流的房屋形態(tài)。本文在談房地產(chǎn)開發(fā)時，有傾向性指向商品房的意思，當(dāng)然，對于其他形式的房屋開發(fā)，也是可以參考適用的。 一、房地產(chǎn)開發(fā)是立體的法律體系 對于房地產(chǎn)建筑，有許多比喻，有人稱建筑為“凝固的音樂”。作為法律專業(yè)人士，筆者稱房地產(chǎn)為“立體的法律”。毫無疑問，由于房地產(chǎn)開發(fā)的長期性與復(fù)雜性，涉及到土地出讓、項目拆遷、工程建設(shè)、房屋銷售與物業(yè)管理等各個方面，其中包含了成千上萬的法律關(guān)系與法律規(guī)范。設(shè)想，每天，在全國的各個地區(qū)，都有不同的房地產(chǎn)項目進行著開發(fā)，正是由于有了一整套法律與規(guī)范，才能使這些千差萬別的房地產(chǎn)項目有大致相同的法律關(guān)系。而這些法律關(guān)系在開發(fā)過程中不斷發(fā)生演變，使其表現(xiàn)形式花樣百出。同時，整個開發(fā)過程中都會有法律關(guān)系的相對方，例如，土地出讓方、被拆遷人、工程承包人、商品房買受人、房屋業(yè)主等，每一個法律關(guān)系又存在著雙方或多方博奕的因素。市場上目前比較流行的“成品房”、“裝修房”，把房地產(chǎn)開發(fā)中的法律關(guān)系進一步擴展，派生出清水房施工與裝修施工的銜接問題、裝修材料的采購問題、裝修質(zhì)量的保障問題、裝修款如何辦理按揭問題，諸如此類問題還可以列舉很多。隨著房地產(chǎn)市場進一步成熟，開發(fā)深度和廣度進一步加強，所表現(xiàn)出的“立體的法律體系”，就愈加龐大。 二、律師進行房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)的經(jīng)濟學(xué)理由 律師全過程地參與房地產(chǎn)開發(fā)，能系統(tǒng)地掌握整個開發(fā)的過程和工程建設(shè)的全面情況，在提供法律服務(wù)時相對可以比較合理、準(zhǔn)確。律師行業(yè)對于律師參與全過程的法律服務(wù)多種闡述，筆者在此談一談自己從經(jīng)濟學(xué)方面的理解。 律師全過程參與房地產(chǎn)開發(fā)，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)中的機會成本 每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，都有其成本核算問題，我們常說的預(yù)算成本、預(yù)算造價等都是指這些概念。但我們在談及這些概念時，實際上只包括了表象的和物質(zhì)上的成本，例如土地出讓金、拆遷費用、工程款、廣告費、設(shè)計費等等，事實上任何一個決策者在判斷一個房地產(chǎn)開發(fā)項目時，還會考慮到該項目存在的可能風(fēng)險，這些風(fēng)險包括政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、市場風(fēng)險和法律風(fēng)險，上述風(fēng)險，也構(gòu)成該項目的成本，是開發(fā)商所必須付出的機會成本。機會成本在大多數(shù)情況下，難以量化，只能定性，進行模糊的估計。一般說來，大型項目，復(fù)雜項目或新型項目，其風(fēng)險就高一些，開發(fā)商要付出的機會成本高，律師參與其中，降低了該項目的法律風(fēng)險，實際上就是節(jié)省了成本。所以對于某一項目，開發(fā)商所愿意付出的律師服務(wù)費用，不會超過他對法律風(fēng)險的心理預(yù)期成本。這也同時可以說明，為什么現(xiàn)階段國內(nèi)的訴訟收費比非訴訟要高，因為在訴訟中，委托人敗訴的可能性是非常容易估算的，其勝訴或敗訴導(dǎo)致的金錢對比也是容易量化的，風(fēng)險大而顯見，因此委托人很容易就可以參考其潛在風(fēng)險來確定律師費用金額。 我們還可以涉及到一個“比較利益”的的問題，即為控制法律風(fēng)險，降低法律方面的機會成本，開發(fā)商為什么不自行聘請法務(wù)人員或設(shè)立自己的法務(wù)部。事實上，很多公司都是這樣做的。但聘請法務(wù)人員或建立法務(wù)部，其工資、福利、社會保險、辦公費用都是一筆不小的開支。因此，開發(fā)商與其建立自己的法務(wù)人員與法務(wù)部門，從經(jīng)濟角度看，至少，得到同等的知識、經(jīng)驗、能力的法律服務(wù)，外聘律師要更為經(jīng)濟一些。 俗話講“商人重利”，房地產(chǎn)項目中的觀念與法律服務(wù)模式選擇中的比較利益原則，是律師參與房地產(chǎn)開始全程法律服務(wù)的必然性。 律師全程法律服務(wù)，可以增強開發(fā)項目的品牌效應(yīng)，增加其附加值 房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)，從最初重視設(shè)計與規(guī)劃的齊全，經(jīng)過各種戶型的變異，發(fā)展到現(xiàn)在注重環(huán)境與居住氛圍；營銷的方式從最初的產(chǎn)品營銷，經(jīng)過差異化營銷，發(fā)展到了注重品牌的營銷。翻閱市場上的房地產(chǎn)廣告，盡管我們還可以看到儲如戶型、用材的表述，但更多的是溫情脈脈的人性化敘述或熱力四射的煽情。我們也可以看到，即使是同一地段的房屋，其地價是大致相同的，建筑費用的差別也不會很大，并且建筑費用本身在整個開發(fā)總投資中所占比例就不高，但這些房屋的價格卻可以是差別很大。價格高的房屋，一定是知名的開發(fā)商，商譽比較好，有較強的中介團隊，購房者的信心亦比較足，這就決定了這個產(chǎn)品能賣比較高的價格，也就是產(chǎn)生了項目的品牌效應(yīng)。房屋本身的價值差不多，但其附加值不同可以讓房屋產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效益。附加值構(gòu)成了商品房買受人的信心，信心決定了他掏錢的快慢與多少。在樹立買受人信心的過程中，充分的法律保障與服務(wù)，實際上上
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