深圳南方明珠公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)(已修改)
2025-01-25 11:25 本頁(yè)面
【正文】 南方明珠公寓項(xiàng)目 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 項(xiàng)目建設(shè)單位：深圳市鹽田港集團(tuán)有限公司 南方明珠公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 第 1 頁(yè) 共 13 頁(yè) 一、項(xiàng)目基本 概述 項(xiàng)目名稱(chēng)：南方明珠公寓 地理 位置 南方明珠公寓項(xiàng)目位置為深圳市鹽田港后方陸域 6－ 03 地塊，在明珠路和洪安三街交接處。 地塊 規(guī)劃指標(biāo) ? 項(xiàng) 目主要為海關(guān)等聯(lián)檢單位提供住宅 生活 配套，不用于銷(xiāo)售 ? 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 平方米 ? 規(guī)劃總建筑面積 41260 平方米 ? 容積率不大于 ? 建筑覆蓋率不大于 30% ? 建筑限高 50 米 建筑 ? 西南邊退紅線(xiàn)不少 于 6 米，其余各邊用地紅線(xiàn)不少 于 12 米 ? 停車(chē)位 250 個(gè) 周邊環(huán)境 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目地呈西北 東南走向的近似長(zhǎng)方形，長(zhǎng)約 158 米，寬約 104 米，地勢(shì)基本平坦，目前為臨時(shí)堆場(chǎng)，周?chē)h(huán)境較為雜亂，配套缺乏，不適合居住。 交通 狀況 通過(guò)西南邊明珠路和西北邊通過(guò)某項(xiàng)目洪安三街可以進(jìn)入本項(xiàng)目，東南離深鹽路約 100 米，項(xiàng)目附近的東海道和沙鹽路經(jīng)過(guò)的大小中巴有 103， 205，208， 242， 358， 360， 363， 387， J1 等各路大巴，交通相對(duì)便捷，但最近的公交車(chē)站步行到該項(xiàng)目約需 10 分鐘。 規(guī)劃前景 從規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目 處在鹽田港后 方生活區(qū)東南角， 西北及東北面為舊城改造項(xiàng)目， 規(guī)劃住宅面積為 未來(lái)環(huán)境和配套將得到大大改善，但西南邊的明珠道將建設(shè)高架橋，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)很不利。 項(xiàng)目定位 南方明珠公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 第 2 頁(yè) 共 13 頁(yè) 整體定位 體現(xiàn)鹽田港形象的精品項(xiàng)目，打造藍(lán)色鹽田。金色港口的港口金領(lǐng)多元化品位空間 “精品”“多元化空間”“靈活空間”是本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵。 精 品 ： 小戶(hù)型 精致小巧的實(shí)用空間，美侖美煥的室內(nèi)布置 和戶(hù)型的拼和性。 多元化空間 ： 是居住、商業(yè)、商住的多功能組合， 符合 多元化經(jīng) 營(yíng)思路的建筑空間。 靈活空 間 ： 體現(xiàn)在建筑戶(hù)型、 立面、 公共與戶(hù)內(nèi)生活空間上。 可靈 活組合的戶(hù)型構(gòu)思，既滿(mǎn)足海關(guān)住宿需求，也滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)的需要。 立面設(shè)計(jì)突破常規(guī)住宅立面的表現(xiàn)形式，利用構(gòu)筑架造成立面簡(jiǎn)潔感和線(xiàn)條感。 公共空間上可以靈活分隔，滿(mǎn)足 海關(guān)自住和 出租 的 經(jīng)營(yíng)的 需要。 本項(xiàng)目定位是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中建筑表達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的關(guān)鍵。 目標(biāo)客戶(hù)定位 住宅客戶(hù) ： ? 口岸單位的工作人員； ? 保稅物流園區(qū)北片區(qū)的港口產(chǎn)業(yè)人群等； ? 鹽田港后方無(wú)房的港口白領(lǐng)以及 YICT 員工； ? 沙頭角相關(guān)企業(yè)無(wú)房的白領(lǐng) 公寓客戶(hù) ： ? 圍繞港口產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的成長(zhǎng)型中小運(yùn)輸企業(yè)、物流公司 。 投資 控制 通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)努力把控好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 ，項(xiàng)目工程單位造價(jià) 按建筑面積計(jì)算控制在 2350 元 /平方米 內(nèi) 。 其中 房屋建筑工程造價(jià)按 建筑 面積控制在 1900 元 /平方米 （包括主體、道路、戶(hù)外、配套等） ，園林景觀按地塊面積造價(jià)控制在每平方米350 元， 住宅 裝修工程造價(jià)按 居住 建筑面積控制 在每平方米 450 元 ， （ 表述修改得更合理點(diǎn)； 戶(hù)外、道路等沒(méi)有說(shuō)明） 運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，合理 將 造價(jià)投入標(biāo)準(zhǔn) 分配 到 建筑主體 、 裝修工程、智能工程、 公建設(shè)施、市政設(shè)施、園林等子項(xiàng)目 。 運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，可以考慮在增加少量投資的情 況下，大大 增加使用功能，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 和項(xiàng)目 升值創(chuàng)造 硬件 條件。 運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，盡量減少項(xiàng)目投入使用后的維修及管理費(fèi)用。 南方明珠公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 第 3 頁(yè) 共 13 頁(yè) 二 、設(shè)計(jì)依據(jù)和基本原則 設(shè)計(jì)依據(jù) ? 本項(xiàng)目 建設(shè)用地方案圖 ? 本項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ? 本項(xiàng)目市政路面設(shè)計(jì)標(biāo)高及污水管線(xiàn)標(biāo)高和 地形圖 ? 鹽田港后方陸域法定圖則及 政府 相關(guān)規(guī)劃 ? 國(guó)家 、 深圳市有關(guān)法規(guī)、規(guī)范 ? 《 民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》《可再生能源法》 ? 本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及其附件 設(shè)計(jì)原則 ? 項(xiàng)目周邊配套還不夠完善，并且景觀資源不足， 而且還有明珠高架橋的影響，外部條件不足以支撐項(xiàng)目的高檔形象， 因 此應(yīng)著力項(xiàng)目自身的配套、 庭院景觀以及適宜的內(nèi)部居住空間 等方面 打造舒適方便高品味的生活品質(zhì)，營(yíng)造中高檔精致住區(qū)， 著力提升片區(qū)整體形象。 ? 注意處理 海關(guān)住宅 近期 配套住戶(hù)以及 中遠(yuǎn)期提供 房屋（公寓）租戶(hù)的關(guān)系 ，采用景觀隔斷等方式，在交通流線(xiàn)方面形成相對(duì)獨(dú)立區(qū)域， 同時(shí)海關(guān)住宅也要考慮近期提供和中期提供的
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