大盤營銷模式研究ppt課件(已修改)
2025-01-24 03:52 本頁面
【正文】 序言 馬克 麥高梅曾經(jīng)說過：任何高層次復(fù)雜的競爭 ， 幾乎都是腦力的競爭 ， 我們可稱之為 “商業(yè)心靈競爭 ” 。 這種競爭在大盤這個問題上不僅僅表現(xiàn)的是如何去演繹一些實(shí)實(shí)在在的東西 ， 而是更加注重潛在內(nèi)涵與平臺的挖掘 。 內(nèi)涵越豐富 ， 平臺越宏大 ， 項(xiàng)目的張力就越大 。 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 20多年的發(fā)展 。 目前已進(jìn)入 “ 火山噴發(fā)期 ” ， 處于活躍和繁榮的市場景象之中 。 房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā) 、 銷售和管理的操作運(yùn)營能力也隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟而不斷增強(qiáng) ， 開發(fā)理念和經(jīng)營理念也日趨理性和成熟 。 房地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)了散兵游勇 、 零打碎敲式的小規(guī)模開發(fā)和中等規(guī)模開發(fā)之后 ， 近幾年出現(xiàn)了大規(guī)模 、 成片開發(fā) (開發(fā)面積在 30萬平方主以上 ， 甚至超 100萬平方米 )的 “ 大盤地產(chǎn) ” (此處規(guī)模界定并非是絕對科學(xué)的劃分標(biāo)準(zhǔn) ， 只是為說明問題而加以的初步界定 )。 由于中小規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) ， 具有開發(fā)地塊相對較小 、 項(xiàng)目選址較為優(yōu)越 、 投資規(guī)模較小 、 營銷策略較為靈活等優(yōu)點(diǎn) ， 使很多開發(fā)商從中小規(guī)模開發(fā)中受益 。 而 “ 大盤地產(chǎn)” 卻往往不具備上述優(yōu)點(diǎn) ， 操作起來難度和風(fēng)險極大 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商要正確認(rèn)識和把握好 “ 大盤地產(chǎn) ” ， 并掌握行之有效的 “ 操盤 ” 策略 。 “大盤地產(chǎn) ” 的運(yùn)作 “大盤地產(chǎn) ” 的優(yōu)勢 ? 易于形成規(guī)模優(yōu)勢，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，形成規(guī)模效益； ? 有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢，提升板塊價值； ? 易于集中企業(yè)資金、技術(shù)、管理及人才優(yōu)勢和整合各種社會資源，集 中力量做好一件事情； ? 有利于營造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應(yīng)促進(jìn)和推動地產(chǎn)銷售； ? 易于因地制宜地營造主題、景觀、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加 價值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間； ? 通過集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開發(fā)、維護(hù)及管理費(fèi)用。 “大盤地產(chǎn) ” 的劣勢 ? 受制于項(xiàng)目規(guī)模，項(xiàng)目在選址時可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是項(xiàng)目所在地塊相對偏遠(yuǎn)，尚未開發(fā)或只在進(jìn)行初步開發(fā)，二是板塊內(nèi)強(qiáng)勢競爭對手林立，介入由于難于營造樓盤獨(dú)特的賣點(diǎn)而缺乏競爭優(yōu)勢，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現(xiàn)。（ “ 淮海 第一城 ” 項(xiàng)目位于城市中心地帶，將具備地利的優(yōu)勢） ? 地產(chǎn)項(xiàng)目難于定位，尤其目標(biāo)客戶群定位更是難于定位，容易走進(jìn)泛定位的誤區(qū)； ? 銷售價格難于把握，尤其首期開盤價格； ? 銷售節(jié)奏難于控制，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接； ? 銷售周期、資金回收周期長，影響經(jīng)濟(jì)效益并增加投資風(fēng)險，難于形成旺盛人氣； ? 銷售節(jié)奏難于控制，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接； ? 若出現(xiàn)危機(jī)，局面難于控制； ? 物業(yè)管理半徑太大而不容易規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施，同時商業(yè)配套任務(wù)繁重； ? 資金難于籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費(fèi)者日益理性的情況下。 一個項(xiàng)目可能會決定一個房地產(chǎn)企業(yè)的成敗 。 大盤時代 ， 一個企業(yè)應(yīng)更多地關(guān)注自己的經(jīng)營策略 。 “ 大盤地產(chǎn) ” 營銷是開發(fā)商能否快速收回投資并獲利的關(guān)鍵環(huán)節(jié) ， 所以必須針對 “ 大盤地產(chǎn) ” 的特點(diǎn)和市場環(huán)境采取獨(dú)特的市場戰(zhàn)略 、 營銷理念和營銷策略 ， 以盡可能縮短 “ 大盤地產(chǎn) ” 的銷售周期 ， 提高資金周轉(zhuǎn)速度和地產(chǎn)銷售率 。 “大盤地產(chǎn)”的市場戰(zhàn)略與營銷策略 “大盤地產(chǎn) ” 由于投資開發(fā)的規(guī)模較大 ， 往往要分期來完成 。 基于這個現(xiàn)實(shí) ， 很多 “大盤地產(chǎn) ” 都采取了 “ 組團(tuán)開發(fā) 、 滾動發(fā)展 ” 的房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略 。 盡管如此 ， 還需要對房地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃 ， 包括對地產(chǎn)
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