【正文】 領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)華宸 店培訓(xùn)課程 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 土地所有制 現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂 《 土地使用權(quán)出讓合同書(shū) 》 的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 土地使用權(quán)的出讓 指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由 使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 期房 是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房 ， 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止 ， 所出售商品房稱為期房 。 消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同 。 現(xiàn)房 是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房 ， 即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房 ， 與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后 ， 立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證 。 毛坯房 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門 ， 墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房 。 二手房 通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個(gè)人購(gòu)買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。 商品房的結(jié)構(gòu) 售房的樓書(shū)常見(jiàn)用語(yǔ)，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu) 主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。 磚木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。 1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。 1住宅的開(kāi)間 就是住宅的寬度。 1住宅的進(jìn)深 就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。 1住宅的層高 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 1住宅的凈高 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 1居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。 1房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 1住宅的建筑面積 亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 1結(jié)構(gòu)面積 是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。 使用面積 是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 2輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過(guò)道、衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)等。 2公用面積 是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂? 2哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 2哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。 2套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 2建筑容積率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 2建筑密度 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 2商品房預(yù)售 俗稱“賣樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。 2商品房現(xiàn)售 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 閣樓 是指位于房屋坡屋頂下部的房間。 3普通住宅 是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。 3公寓 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。 3純辦公樓 是指專為各類公司的日常營(yíng)運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的大樓。 3商場(chǎng) 是指規(guī)劃為對(duì)外公開(kāi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的建筑物。 3綜合樓 是指兼有住家、辦公甚至商場(chǎng)的大樓。 3商住住宅 是 SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。 3別墅 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。 3 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅） 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來(lái)的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。 3躍層式商品房 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。 復(fù)式商品房 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。 4錯(cuò)層式住宅 是指樓面高度不一致錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系的住宅。 4 SHOPPING MALL 直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，具有四大特征：開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)、強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣，相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購(gòu)物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 4商品房的起價(jià) 是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。 4商品房的均價(jià) 是指商品房的銷售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價(jià)格。 4共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有人共同所有。 4 《 商品房預(yù)售許可證 》 《 商品房預(yù)售許可證 》 是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書(shū)，用以證明列入證書(shū)范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購(gòu)人。 4契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半） 4公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的 2%。 4印花稅 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。 50、銀行按揭 按揭是英語(yǔ)“ Mongase” （抵押）一詞的粵語(yǔ)音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。 5住房公積金 是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體