【正文】 蘇州吉田置業(yè) 中介部 物 業(yè) 顧 問 入 職 培 訓 手 冊 目 錄 ? 房地產特性 ????????????????????????? （ 23） ? 房地產基礎知識 ?????????????????????? （ 48） ? 影響樓價因素 ?????????????????????? （ 910） ? 房地產經紀人 的基本要求和作用 ?????????? （ 1113） ? 房地產經紀人的基本禮儀 ?????????????? （ 1416） ? 收盤登記指引 ?????????????????????? （ 1720） ? 中介部收放款制度 ??????????????????? （ 2123） ? 關于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識 ?????? （ 2431） ? 辦理二手房買賣手續(xù)及有關流程 ????????? （ 3236） ? 房改房的交易專題 ??????????????????? （ 3740） ? 填寫成交報告指引 ??????? ??????????????? （ 41） ? 房地產經紀人的工作方法 ???????????????? （ 42） ? 房地產經紀人業(yè)務技巧 ???????????????? （ 4344） 房地產的特性 房地產是房屋、土地和附著于其各種權益的總和。在我國，房地產所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內的全部房屋建筑物。在國外，房地產被稱為“物業(yè)”和“不動產”。房地產是一種價值巨大，使用周期長而又不能移動的特殊商品。它在生產、流通、消費等環(huán)節(jié)都不同于一般 商品，具有特殊性。房地產的使用周期長，作為不動產的房地產，具有固定性，耐久性和增值性。 房地產是人類社會政治、經濟、文化生活的重要物質基礎和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產要素，如廠房、辦公樓等。在市場經濟中，房地產還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產構成社會經濟生活中的巨大財富，也是關系到國計民生的重要財產和資源，在一國的總財富中，房地產往往占有較大比重，一般在 60%~70%左右；在家庭財產中房地產也是最主要的部分。所以，房地產是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式 ，房地產業(yè)是一個國家最重要的產業(yè)之一。 房地產是不動產形式的固定資產，是一種特殊的商品。房地產具有其它財產和商品所不具有的特性： 1． 不可移動性。房地產屬于不動產，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運。 2． 房產、地產不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質構成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產和地產同屬于“不動產”。 3． 品質的差異性。房地產作為商品，在品質上具有不同質性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質。 4． 價值 的高大性。房地產價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產經營要素。 5． 使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經建造完成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進行拆除。 6． 供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產供給的有限性更加突 出。 7． 用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農業(yè)等多種用途。 8． 價值變化的相互影響性。房地產的價值不僅取決于自身的質地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。 房地產基礎知識 一、 房地產知識 （一）房地產開發(fā) １ ． 房地產開發(fā)公司類別及功能 1） 內 資 (境內投資主體設立的 )綜合性開 發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項目 項目公司――只為了一個項目或為多個特定房地產開發(fā)項目為經營目的公司，不再具備再開發(fā)資源。 2） 外 資 (境外投資主體設立的 ,包括中外合資企 業(yè) ,中外合作企業(yè) )綜 合性開發(fā)公司及項目公司 ２．按注冊資金區(qū)別等級 一級 ：注冊資本不低于 5000萬元；經營 5年以上且連續(xù) 5年建筑工程質量合格率 達 100％；近 3年房屋建筑面積累計竣工 30萬平方米以上，或者累計完成與此相 當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額等； 二級 ： 注冊資本不低于 2022萬元；經營 3年以上連續(xù) 3年建筑工程質量合格率達 100％；近 3年房屋建筑面積累計竣工 15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額等； 三級 ：注冊資本不低于 800萬元；經營 2年以上連續(xù) 2年建筑工程質量合格率達 100％；房屋建筑 面積累計竣工 5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額； 四級： 注冊資本不低于 100萬元；經營 1年以上；已竣工的建筑工程質量合格率 達 100％等。 （二）土地 以往土地采用批租、招標、協(xié)議、拍賣方式，但自 2022 年 1 月 1 日起所有土地都要進行拍賣。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70 年 工業(yè) 50 年 教育、科技、文化、體育 50 年 辦公樓、綜合樓 50 年 旅游、娛樂 40 年 土地出讓金構成因素： 地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關系 （三） 物業(yè)種類 ： amp。 商品房 ： 有合法產權，購買后，能領取《國有土地使用證》及《房屋所有權證》或《房地產證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉讓、租賃權利。 amp。 二手房 ： 非開發(fā)商出售的、由房屋產權人或購買人轉讓的房產。包括已取得權證需要轉讓和尚未取得產權證需要轉讓的房產。包括私房、單位自管房、上市房改房等。 amp。 經濟適用房 ： 是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的 方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。 amp。 房改房 ： 職工居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關優(yōu)惠政策購買的公有住房。 amp。 安居房 ： 屬于經濟適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 amp。 直管房 ： 是指由政府接管、國家經租、收購、新建、擴建的房產（房屋所有權已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產管理部門直接管理、出租 、維修，少部分免租撥給單位使用。 amp。 自管房 ： 是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產。 二、 房地產專業(yè)名詞 ξ 預售契約 ： 開發(fā)商領取預售許可證后，買家與發(fā)展商簽定一份預售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產權證明。 ξ 購房抵押合同 ： 如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產權抵押形式簽署購房抵押合同，并送交房管局做“他項權利登記”。 ξ 產權證 ： 物業(yè)業(yè)權的唯一憑證，當樓房建成驗收后，發(fā)展商將有關文件送房管局出大證，再根據業(yè)主提供預售契約出小業(yè)主證。 ξ 房屋所有權證 ： 是國家依法保 護房屋所有權人的合法權益的法律憑證。是產權人行使其合法權益的必備條件。 ξ 契 證 ： 是土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移時的一種交稅憑證。 ξ 土地證 ： 反映房屋所有者土地使用情況的權利憑證。 ξ 宅基地、自留山、自留地 ： 指農村集體經濟組織撥給村民建造住宅的用地。自留山和自留地是農村集體經濟組織長期使用的土地，主要用作農、林、牧、漁業(yè)等生產 。 ξ 住 宅 ： 主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設有獨立廳、房、廚、廁等房間，并設有獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 ξ 寫字樓 ： 主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設有中央空調，智 能通訊設備（光纖網絡、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線絡及每層采用公共衛(wèi)生間 及茶水間 。 ξ 廠 房 ： 主要作為生產用途的物業(yè)，大廈結構與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重負荷量、電力供應量及交通運輸?shù)确矫妗? ξ 臨街鋪 ： 作為營商用途的物業(yè)，并設有獨立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有閣樓及獨立衛(wèi)生間。 ξ 高 層 ： 安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高不超過 18 層）。 ξ 一般高層 ： 一般指 9 至 14 層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。 ξ 多 層 ： 指 7— 9 層以下 的住宅，該類樓宇不帶電梯。 ξ 別 墅 ： 小區(qū)內獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。 ξ 復 式 ： 上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式等。 ξ 單身公寓 ： 也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在 30 個平方米以下。 ξ 服務式公寓 ： 以提供酒店式管理服務的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調及設有商務中心等酒店功能設施。 ξ 現(xiàn) 樓 ： 已經交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。 ξ 準現(xiàn)樓 ： 已經平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓 。 ξ 期 房 ： 處于施工階段， 離交樓期甚遠的樓。 ξ 建筑面積 ： 即實用面積加分攤面積，房間內壟面積與公共建筑分攤面積、共同墻分攤面積、陽臺面積之和（全封閉陽臺計全部，不封閉陽臺計一半） ξ 實用面積 ： 基本指單位內所占面積，但這是從外墻開始計算，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻中間開始計算。 ξ 使用面積 ： 除磚墻外，實際室內可以使用到的面積。 ξ 分攤面積 ： 公共場所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設施（如供電房）所占面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。 ξ 裙 樓 ： 從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場 、會所或其他配套設施。 ξ 架空層 ： 指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑 物的空間，一般用作綠化或會所用途 。 ξ 框架結構 ： 由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結構。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。 ξ 剪力墻 ： 因高層建筑物高，故著重設防的是刮強風或地震產生的橫向推力。橫向推力會產生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內含雙層鋼筋網，而剪力墻上的門窗洞是設計時按力學要求定好的， 洞口四周均設鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。 (一般在 20 層以上 ) ξ 混合結構 ： 指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。 ξ 樓 板 ： 多層一般為 8— 10 厘米，高層在 10 厘米以上。 ξ 毛坯房 ： 交 樓時單位內沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦全無間隔） ξ 裝修標準 ： 由發(fā)展商向買家承諾交樓時附送的室內（外）裝修內容。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類。 ξ 智能化設備 ： 指由建筑物或小區(qū)內是以計算機操作及管理 。其運作模式是在大廈施工時預先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。包括安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區(qū)物業(yè)管理中心智能物業(yè)管理系統(tǒng)定期對住戶進行自動抄表、打印，將三表數(shù)據通過綜合布線系統(tǒng)收集，傳送到自來水公司、供電局、煤氣公司等，并通過智能物業(yè)管理系統(tǒng)內的銀行結算系統(tǒng)完成收費繳納，免卻住戶交付各種繁雜費用麻煩。 影響樓價因素 （一）地區(qū) 基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網絡、飲食娛樂及購物消閑等設施較完善。 （二）交通 一 般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網絡完善、來往各處地方均方便。 （三）樓層 在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。簡單的原因：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較的清新。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居