【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 24 頁 物業(yè)中介新員工培訓(xùn)手冊 (一 ) 第一章 房地產(chǎn)基本知識介紹 從今天起，你的一言一行不單單只代表你自己，你所展現(xiàn)在客戶或同行面前的是整個(gè)物業(yè)和本公司的形象，所以你要以一個(gè)房地產(chǎn)高素質(zhì)專業(yè)人員 來要求自己，特別對一個(gè)新進(jìn)入行的新人來講，專業(yè)知識的學(xué)習(xí)由其重要，了解專業(yè)常識是你成為專家的第一步。 第一節(jié) 專業(yè)名詞術(shù)語 房地產(chǎn)可分為： (1)一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。 (2)二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。 (3) 三級市場：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。 生地，只是一塊土地，未達(dá)到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。 熟地，達(dá)到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達(dá)到施工要求。 何為 “三通一平 ” “三通 ”指通電、通水、通路， “一平 ”指土地平整。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 24 頁 *何為 “七通一平 ” 達(dá)到了人口居住的要求， “七通 ”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路， “一平 ”指土地平整。 什么是內(nèi)銷房、外銷房、平價(jià)房 內(nèi)銷房、外銷房的根本區(qū)別在于土地的特質(zhì)。 (1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來 計(jì)算樓面價(jià)的，針對的客源是外籍人士、港澳臺(tái)或本地人，土地是有年限的。 (2)內(nèi)銷房的土地是沒有所限的，針對的客源是本地人或外地人。從98年開始內(nèi)銷房也實(shí)行土地批租，一般來講批租的住宅土地年限為 70年，內(nèi)銷房的類型有外資內(nèi)銷、內(nèi)資內(nèi)銷、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷（僑匯房）。 *(3)平價(jià)房，土地便宜，價(jià)格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準(zhǔn)上市交易。 上述三類住宅房 2020年 8月 1日起統(tǒng)一土地年限為 70年并取消內(nèi)外銷等交易對象限制。 計(jì)算公式： 容積率：總建筑面積 /土地面積 建筑密度：建筑占地面積 /土地面積 100% 綠化率：總綠化面積 /土地面積 100% 集中綠化率：集中綠化面積 /土地面積 100% 得房率：套內(nèi)建筑面積 /建筑面積 100% 建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 + 公共分?jǐn)偯娣e =套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 24 頁 公共分?jǐn)偯娣e包括：小公共面積（所處的樓層的公共面積）和大公共面積（底層的大堂、設(shè)備層）。 套內(nèi)建筑面積 = 關(guān)門面積 +套內(nèi)墻體面積 +分割墻體面積 /2 =建筑面積 /分?jǐn)傁禂?shù) 封閉式陽臺(tái)：面積計(jì)算 100% 敞開式陽臺(tái)：面積計(jì)算 50% 閣樓、露臺(tái)，一樓花園，一般贈(zèng)送 住宅交付時(shí)的要求 (1) 交付使用許可證，入住許可 證 (2) 質(zhì)量保證書 (3) 產(chǎn)品使用說明書 前提，全部驗(yàn)收合格（包括水、電、煤、通訊等） 何為代理，何為中介？二者區(qū)別 代理：服務(wù)于二級市場，是發(fā)展商與購買者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營銷。 中介：服務(wù)于三級市場，是小業(yè)主與購買者，租賃者之間的橋梁。受理對象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營銷。 第二節(jié) 有關(guān)按揭、公積金及藍(lán)印戶口 等現(xiàn)行政策 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 24 頁 前言，有關(guān)這節(jié)內(nèi)容是根據(jù)國家有關(guān)政策的改變和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)階段變化不定期更換，下面所述是關(guān)于按揭、公積金及藍(lán)印戶口現(xiàn)行政策基本內(nèi)容綜述。 一、按揭（個(gè)人住房商業(yè)性貸款） 辦按揭的條件 (1)現(xiàn)行房產(chǎn)按揭，分為本市戶口按揭，全國按揭兩種，一般能提供本市身份證及戶口的購房者，可以獲得較大額度的按揭貸款，大多為總房款的 80%。 (2)另一種由于開發(fā)商爭取獲得的全國性按揭和境外按揭，購房者必須提供本人身份證，戶口及在本市工作兩年左右的證明，有些還要提供在本市投資的證明或暫住證，這樣的購房者，一 般銀行可以提供總房款的 50－ 70%額度的按揭貸款。 (3)以上兩種都必須提供收入證明，證明其還貸能力，月收入必須超過或等于其辦按揭貸款月還款金額的 2倍以上，境外收入證明需經(jīng)公證和當(dāng)?shù)刂袊诡I(lǐng)館認(rèn)證。 (4)辦按揭人年齡一般不可超過 65~70歲，以 65~70歲為限年額度，歲數(shù)差為最大貸款年限，多不可超過 30年。 辦按揭有關(guān)費(fèi)用 (1) 公證處收取公證費(fèi) (2) 保險(xiǎn)公司按貸款數(shù)和貸款年數(shù)收保險(xiǎn)費(fèi) (3)交易市場收抵押合同登記費(fèi)： 200元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 24 頁 辦按揭必須是個(gè)人購買住宅商品房，公司購買不可辦按揭。 二、個(gè)人住 房公積金貸款 辦理公積金貸款的條件： (1) 必須本市戶口 (2) 公積金繳交累積二年以上和申請前連續(xù)六個(gè)月正常繳交 (3) 沒有公積金貸款欠款 公積金貸款額度 (1) 最高 10萬，