【正文】 碧桂園 項(xiàng)目 管理手冊(cè)（意見(jiàn)稿） 2022 年 12 月 27 日 （僅供參考 ） 目 錄 第一篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中 主要思路 ?????????? 2 第 二 篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程?????????????? ? 32 第三篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)流程???????????????? 10 第 四 篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中水電工作要點(diǎn)??????????? 7 第 五 篇：關(guān)于售樓部與區(qū)域項(xiàng)目管理部溝通的操作指引???? 12 第 六 篇：項(xiàng)目部與物業(yè)管理公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的工作配合??? 18 第 七 篇：項(xiàng)目管理施工階段工作流程???????????? 24 第一篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中 主要思路 集團(tuán) 公司在各個(gè)項(xiàng)目設(shè)立了項(xiàng)目 管理部，實(shí)行項(xiàng)目管理制，因此項(xiàng)目管理的概念應(yīng)從以前依賴集團(tuán)公司的被動(dòng)式的管理轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)管理，除了要繼承公司以往的快速、團(tuán)隊(duì)協(xié)作的精神外還要在思路和認(rèn)識(shí)上適應(yīng)公司的發(fā)展。 目前集團(tuán)公司已經(jīng)在全國(guó)鋪開(kāi)了宏偉的發(fā)展藍(lán)圖，在未來(lái)的日子里公司將迎來(lái)一個(gè)高速發(fā)展期，公司需要大量的人才，尤其是優(yōu)秀的項(xiàng)目 總 經(jīng)理，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目 總 經(jīng)理應(yīng)該是能領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目的全程管理和控制，從取得土地 —— 前期準(zhǔn)備 —— 施工階段 —— 售樓 —— 收樓到下一期的開(kāi)發(fā)等。 在這個(gè)過(guò)程里面包括了對(duì)外大量的協(xié)調(diào)工作，如：項(xiàng)目報(bào)建、收地工作、對(duì)外的水電 工程、外包工程的談判等；此外，還包括了對(duì)內(nèi)的協(xié)調(diào)工作，主要是如下幾個(gè)方面： 項(xiàng)目 管理 部與集團(tuán)總部的上下級(jí)關(guān)系，集團(tuán)總部下達(dá)任務(wù)表，如取得施工許可證的時(shí)間、開(kāi)工時(shí)間、售樓和收樓計(jì)劃等； 在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中緊密與設(shè)計(jì)單位、施工單位、售樓部、屋村管理處等部門的溝通協(xié)調(diào)； 項(xiàng)目管理 部的內(nèi)部管理，也就是根據(jù)集團(tuán)公司給出的時(shí)間表和各方面的進(jìn)度做出工作計(jì)劃，如報(bào)建的進(jìn)度和施工進(jìn)度以及交地的時(shí)間表等，在這個(gè)過(guò)程里面牽涉到方方面面的問(wèn)題，許多的事情都是可變的，而這些因素如果沒(méi)有提前準(zhǔn)備或注意的話往往會(huì)變成影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的 阻力，因此需要有計(jì)劃地進(jìn)行多方面的協(xié)調(diào)和溝通，以項(xiàng)目 管理部為主的主動(dòng)管理尤為重要。 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備 從取得土地開(kāi)始，項(xiàng)目就要開(kāi)始做前期的準(zhǔn)備，主要包括報(bào)建時(shí)間、收地的時(shí)間等，其中報(bào)建的時(shí)間又取決于圖紙的進(jìn)度以及相關(guān)的立項(xiàng)、環(huán)評(píng)等涉及辦理施工許可證各項(xiàng)工作的時(shí)間，而許多這些工作都是可以交叉進(jìn)行的，系統(tǒng)的統(tǒng)籌起所有的工作，合理的安排時(shí)間和跟進(jìn)進(jìn)度是十分重要的，特別是新的項(xiàng)目；收地的情況視項(xiàng)目的情況有異，但一般都是非常復(fù)雜的，因?yàn)橛性S多不利的因素，如：政府的征地補(bǔ)償工作的進(jìn)度、拆遷問(wèn)題、地塊的歷史問(wèn)題 、政府的 協(xié)助 工作力度等。在這個(gè)過(guò)程里面需要注意以下幾個(gè)方面， 拆遷問(wèn)題：如果在取得土地的時(shí)候還存在大量的拆遷的話，就要了解這些拆遷范圍內(nèi)是否有辦理了國(guó)有土地證的拆遷房屋，就是說(shuō)政府在出讓土地時(shí)是否已經(jīng)將所有用地收歸國(guó)有后再出讓，如果這部分是屬于城市拆遷，國(guó)土局一般不能處理，而且拆遷的時(shí)間將是漫長(zhǎng)的； 征地款的落實(shí)問(wèn)題：這個(gè)問(wèn)題涉及到農(nóng)民的切身利益，如果政府不能很好的處理，沒(méi)有落實(shí)到農(nóng)民手中，那將成為收地時(shí)的最大阻力； 用地的合法性：主要是取得的土地是否已經(jīng)辦好所有的合法手續(xù)，如用地是否完成了征地補(bǔ)償工 作、 用地性質(zhì)是否為建設(shè)用地 、 林地是否已經(jīng)辦理了林地手續(xù)等。 另外，前期的準(zhǔn)備工作還需要對(duì)整個(gè)征地范圍包括周邊的村莊的現(xiàn)狀作詳細(xì)的了解，評(píng)估項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)改變了現(xiàn)狀之后對(duì)周邊環(huán)境的影響，如附近村莊的排水和交通情況，是否要處理？是否要調(diào)整規(guī)劃紅線？所有的這些細(xì)節(jié)的問(wèn)題如果沒(méi)有注意和恰當(dāng)?shù)奶幚?，那將影響到?xiàng)目的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目與村之間應(yīng)該是一種雙贏的關(guān)系，不能說(shuō)我們開(kāi)發(fā)了就傷害了村的利益，建立一種長(zhǎng)期而穩(wěn)定的和諧關(guān)系對(duì)項(xiàng)目的長(zhǎng)久發(fā)展都是十分重要的。 在前期的準(zhǔn)備中還有大量的對(duì)外工作，特別是報(bào)建的問(wèn)題，如環(huán)境影響評(píng)估、發(fā)改局 的立項(xiàng)申請(qǐng)、規(guī)劃局的控規(guī)審批，詳規(guī)的審批、施工圖的審查以及辦理施工許可證所需的所有手續(xù)，這里面還涉及到一些政策的問(wèn)題，特別是規(guī)劃的審批問(wèn)題， 如是否 配套學(xué)校 ?配套學(xué)校的規(guī)模等等 。 在這個(gè)過(guò)程中水電等市政配套的談判也是非常重要的，結(jié)合公司目前的情況，這方面的工作 要求 項(xiàng)目 公司 全程介入，從前期的談判到后期的施工，避免收樓時(shí)才考慮市政工程的施工問(wèn)題。 二、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期問(wèn)題 在這個(gè)階段主要是施工的安全、質(zhì)量以及進(jìn)度問(wèn)題。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模巨大，因此需要在取得圖紙后，項(xiàng)目部要對(duì)所有的圖紙作審圖工作，這方面的工作并不是 作設(shè)計(jì)審查，而是結(jié)合售樓部板房區(qū)以及開(kāi)盤(pán)范圍和收樓范圍作全面的了解，評(píng)估開(kāi)盤(pán)的時(shí)候要符合什么要求，如看樓路線與施工路線的考慮、如收樓的時(shí)候這個(gè)區(qū)域是否都考慮或具備了通永久水電、電信、電視等市政配套的條件？收樓區(qū)域的電房的供電范圍、電信機(jī)房的范圍是否都統(tǒng)一考慮和安排了？ 目前公司編定的計(jì)劃中大體包括土建、機(jī)電、裝修、綠化的施工計(jì)劃，但是現(xiàn)在項(xiàng)目越來(lái)越多的面對(duì)工程的外包問(wèn)題，尤其是外省的項(xiàng)目，如土方、爆破、地質(zhì)鉆探、外水外電等市政工程等等，因此項(xiàng)目部的還應(yīng)該將所有外包工程的施工時(shí)間和進(jìn)度考慮進(jìn)整體工程的進(jìn)度里面 ，一環(huán)扣一環(huán)，避免工程的脫節(jié)。 項(xiàng)目公司的工程部除了工程的管理外，還應(yīng)該 參與 工程外包的談判、外包工程施工進(jìn)度的監(jiān)控以及收樓工作的責(zé)任，工程部的管理人員應(yīng)該是從開(kāi)始施工到收樓整個(gè)過(guò)程的跟蹤和管理。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是長(zhǎng)期和復(fù)雜的，系統(tǒng)的、有協(xié)調(diào)性的、有計(jì)劃性的工作是十分重要的。 第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 簽署地塊合作開(kāi)發(fā)合同 設(shè)立項(xiàng)目公司（辦理工商、組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶） 項(xiàng)目選址意見(jiàn) 用地規(guī)劃許可證 取得國(guó)土證 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)（暫定級(jí)） 立項(xiàng)申請(qǐng) 做環(huán)評(píng)和環(huán)保審批 報(bào)修建性詳規(guī) 消防審核意見(jiàn)書(shū) 工程規(guī)劃許可證 招標(biāo) /議標(biāo) 防雷、人防、施工圖審查、辦理地名 質(zhì)量監(jiān)督 /安全監(jiān)督 施工許可證 辦理預(yù)售 規(guī)劃驗(yàn)收 消防、環(huán)保驗(yàn)收 工程竣工資料審查 竣工驗(yàn)收備案 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 在與政府簽訂了地塊合作開(kāi)發(fā)合同后，項(xiàng)目部可以正式進(jìn)入項(xiàng)目的報(bào)建和開(kāi)發(fā)流程。以下是辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中各部門所需提交資料。 工商局：項(xiàng)目公司注冊(cè)登記 企業(yè)（公司）名稱預(yù) 先核準(zhǔn)提交材料 １、全體投資人簽署的《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)》； ２、全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或者共同委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）； 應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)、被委托人的權(quán)限、委托期限。 ３、申請(qǐng)名稱冠以“中國(guó)”、“中華”、“國(guó)家”、“全國(guó)”、“國(guó)際”字詞的，提交國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)文件復(fù)印件 。 特殊的申請(qǐng)名稱，名稱登記機(jī)關(guān)可以要求投資人提交相關(guān)的說(shuō)明或者證明材料。 外商投資有限責(zé)任公司登記 登記條件 （ 1）經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)； （ 2）投資者符合法定人數(shù)（五十個(gè)以下）； （ 3）投資者出資達(dá)到法定資本最低限額； （ 4）投資者制定公司章程； （ 5）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)； （ 6）有公司住所。 設(shè)立登記應(yīng)提交的文件 （ 1）擬任法定代表人簽署的《外商投資的公司設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》； （ 2）審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件（批復(fù)和批準(zhǔn)證書(shū)副本 1）； （ 3）審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的公司章程； （ 4）《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》； （ 5）投資者的主體資格證明或自然人身份證明； 中方投資者應(yīng)提交本單位加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 /事業(yè)單位法人登記證書(shū) /社會(huì)團(tuán)體法人登記證 /民辦非企業(yè)單位證書(shū)復(fù)印件作為主體資格 證明；外國(guó)投資者的主體資格證明或身份證明應(yīng)經(jīng)其本國(guó)主管機(jī)關(guān)公證后送我國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。如該國(guó)與我國(guó)沒(méi)有外交關(guān)系，則應(yīng)當(dāng)經(jīng)與我國(guó)有外交關(guān)系的第三國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證，再由我國(guó)駐該第三國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。某些國(guó)家的海外屬地出具的文書(shū)，應(yīng)先在該屬地辦妥公證，再經(jīng)該國(guó)外交機(jī)構(gòu)認(rèn)證，最后由我國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)投資者的主體資格證明或身份證明應(yīng)當(dāng)按照專項(xiàng)規(guī)定或協(xié)議依法提供當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)的公證文件。 （ 6） 法定代表人、董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件； （ 7）依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的 驗(yàn)資證明； 適用于金融、證券、保險(xiǎn)類和基金管理公司，以及設(shè)立時(shí)繳付全部或部分注冊(cè)資本的公司。 （ 8）投資者首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件； （ 9）住所使用證明文件； 自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議復(fù)印件以及出租方的房產(chǎn)證復(fù)印件；未取得房產(chǎn)證的，提交房地產(chǎn)管理部門的證明或者購(gòu)房合同及房屋銷售許可證復(fù)印件；出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 （ 10）前置審批文件或證件； 適用于經(jīng)營(yíng)范圍中有法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目的公 司。 （ 11）法律文件送達(dá)授權(quán)委托書(shū)； 由公司的境外投資者（授權(quán)人）與境內(nèi)法律文件送達(dá)接受人（被授權(quán)人）簽署，載明境內(nèi)被授權(quán)人的地址、聯(lián)系方式，明確授權(quán)其代為接受法律文件送達(dá)。被授權(quán)人可以是境外投資者設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)或擬設(shè)立的公司（被授權(quán)人為擬設(shè)立的公司的，公司設(shè)立后委托生效）或者其他境內(nèi)有關(guān)單位或個(gè)人。 （ 12）其他有關(guān)文件。 內(nèi)資企業(yè)有限責(zé)任公司登記 １、公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》； ２、全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東 加蓋公章）及指定代表或委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）； 應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)、被委托人的權(quán)限、委托期限。 ３、全體股東簽署的公司章程（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章）； ４、股東的主體資格證明或者自然人身份證明復(fù)印件； 股東為企業(yè)的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的，提交事業(yè)法人登記證書(shū)復(fù)印件；股東人為社團(tuán)法人的，提交社團(tuán)法人登記證復(fù)印件；股東為民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書(shū)復(fù)印件；股東為自然人的，提交身份證復(fù)印件。 ５、依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明； ６、 股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件； 董事、監(jiān)事 和 經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件； 依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會(huì)決議由董事簽字。 法定代表人 任職文件及身份證明復(fù)印件； 根據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會(huì)決議由董 事簽字。 住所使用證明； 自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件； 借給 （無(wú)償提供） 他人使用房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 ，提交產(chǎn)權(quán)方的證明及 產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 ； 租賃市場(chǎng)作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，提交租賃合同及出租方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和市場(chǎng)登記證復(fù)印件； 以租賃使用房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)依照《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》提 交經(jīng)區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)租賃管理所登記備案的房屋租賃合同 。 《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》； 1法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書(shū)復(fù)印件； 1公司申請(qǐng)登記的經(jīng)營(yíng)范圍中有法 律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書(shū)復(fù)印件或許可證明。 注： 依照《公司法》、《公司登記管理?xiàng)l例》設(shè)立的除一人有限責(zé)任公司和國(guó)有獨(dú)資公司以外的有限責(zé)任公司申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記適用本規(guī)范。 以上各項(xiàng)未注明提交復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)提交原件； 提交的復(fù)印件均需持原件到登記部門核對(duì)，不能提交原件的（身份證、計(jì)生證、許可證等除外） ,應(yīng)當(dāng)注明“與原件一致”并由股東加蓋公章或簽字。 辦理完工商登記后，可去辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證、國(guó)稅和地稅稅務(wù)登記證，并到銀行開(kāi)戶。 國(guó)土局：國(guó)土審批 ： 如果涉及林地，注意是否已經(jīng)辦理林地征用手續(xù)。 規(guī)劃局：規(guī)劃審批 （一） 辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》，需提供下列資料： 投資主管部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的有關(guān)文件或項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)文件，或投資備案登記證，但國(guó)家規(guī)定實(shí)行投資核準(zhǔn)管理的建設(shè)項(xiàng)目除外； 按投資管理權(quán)限由國(guó)家和省發(fā)展及改革行政主管部門審批、核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)提交《廣東省建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)申請(qǐng)表》； 區(qū)屬單位應(yīng)當(dāng)取得區(qū)城市規(guī)劃部門的規(guī)劃初審意見(jiàn)； 道路及軌道交通工程申請(qǐng)建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃部門對(duì) 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案的審查意見(jiàn)、附圖； 農(nóng)村村民申請(qǐng)建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： * (1)申請(qǐng)村民住宅建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)按《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》提交下列資料：