【正文】 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 1 碧溪玫瑰園 整盤營銷攻略 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 2 目 錄 前 言 第一部分 項目分析 第 二 部分 市場定位 第 三 部分 營銷 推廣 第 四 部分 銷售策略 第 五 部分 價格策略 結(jié) 束 語 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 3 前 言 首先衷心感謝貴公司對我們的支持和信任，為我們提供一個可以充分發(fā)揮的機會，在此，謹祝我們能夠默契配合、愉快合作，為貴項目的成功開發(fā)寫上精彩的一頁。 從認識到項目開始，我們便開始不斷思考與構思有助于項目市場定位、開發(fā)、銷售推廣的各種方式，從而今天很榮幸能夠借用這一機會表述出我們思路 ，同時也將毫無保留的展開我們的觀點。 本項目 作為東?？h 一個復合型 房地產(chǎn) 項目，面對 08 年 的 低迷和 09 年的復蘇 ，如何使本項目的營銷在市場中脫穎而出，達到快速銷售的目標，取得良好的經(jīng)濟效益，是本項目營銷的核心。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從代理公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以消費者的心態(tài)去構造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當然，我們的信心必 須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 4 第一部分 項目分析 一、 項目基本情況 項目描述 地理位置 碧溪玫瑰園 位于 東?？h 城北新 區(qū) 玉帶河與振興路交口處路西 ，毗鄰 玉帶河 ， 遙望 西雙湖 ，該區(qū)域是東海縣重點發(fā)展的 城市新區(qū) 。 基本指標 占地面積 ： 68546 ㎡ 容積率為 ： 總建筑面積約 ： ㎡ 住宅建筑面積 ： ㎡ 商業(yè)建筑面積 ： 9024 ㎡ 車儲建筑面積 ： ㎡ 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 5 總戶數(shù) ： 751 余戶 綠化率 ： % 建筑類型：多層 車位數(shù)量：小區(qū)內(nèi)停車位 382 個 項目市政配套設施 交 通： 毗鄰振興北路 與西蔡南路 ； 購 物： 城北新區(qū)商業(yè)中心、鄭莊市場、英瞳市場 ； 休 閑： 縣體育中心 、水晶博物館 、市民廣場 教 育 ： 縣幼兒園分校、實驗小學分校、城北小學、 高級中學、第四中學、 外國語學校 、培仁學校 、職教中心 銀 行：中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、 民生銀行 、 信用合作社。 醫(yī) 療： 東?？h中醫(yī)院、 牛山衛(wèi)生院 、協(xié)和醫(yī)院 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 6 二、 項目 優(yōu)勢 STRENGTH 片區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢 隸屬 于東海縣城北新區(qū) 規(guī)劃區(qū)，政府對片區(qū)規(guī)劃為 縣城的重點發(fā)展方向 ，高起點的城市規(guī) 劃、絕無僅有的生態(tài)環(huán)境，名校 云集 更為業(yè)主提供片區(qū)內(nèi)最好的教育，使項目 具備了強大的綜合競爭力； 片區(qū)生態(tài)景觀優(yōu)勢 項目 西面 遙望 大面積 原 生態(tài) 水域的西雙湖 ， 北邊緊鄰 穿城而過的玉帶河 ， 原生態(tài)水晶環(huán)繞社區(qū) ，打造出 上乘的人居環(huán)境，更使得 本案 成為 東海 罕有 的 真 水 、真 情 、真自然的大型高尚生態(tài)社區(qū)； 社區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢 本項目占地 68546 ㎡ ，總建筑面積 約 ㎡ 。政府對 城北新 區(qū) 的未來規(guī)劃 和城市配套建設 ，使得 本案有機會 成為 目前乃至將來 ， 城北新區(qū)核心腹地 內(nèi)規(guī)模 適中 、規(guī)劃 科學 、檔次 較高 、社區(qū)配套 完善 的住宅 建筑群落 ； 交通 便利優(yōu)勢 本案傲 據(jù) 玉帶河與 振興北路 交口之地， 既遠離喧囂鬧市區(qū)，又保持了與城市核心商圈的咫尺之遙，并 擁有振興路與碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 7 和平西路的暢達之利 。真可謂是離繁華很近，與清幽更親，為居者提供無以倫比的靜謐致家； 與老城中心資源共享優(yōu)勢 本案據(jù)東海老城區(qū)并不遙遠， 舉步可達 老城商業(yè)中心區(qū)，交通便捷，可以共享老城一切的市政配套。 項目周邊通達的道路交通 更給社區(qū)業(yè)主提供了極其便捷的出行條件， 5 分鐘到達 市民 廣場 與縣體育中心 ； 政府關心片區(qū)建設優(yōu)勢 政府對 城北新區(qū) 的 發(fā)展及本項目的高度關注，非常有利于本案的運作，因此充分利用好 官方資源是節(jié)約營銷成本的最有利途徑。 劣勢 WEAKNESS 城北新區(qū)片內(nèi)現(xiàn)狀仍有 不令人如意的地方 ，特別是本案所 在的 地塊附近 ，更是只有 村民住宅 ， 市民 對該區(qū)域的認可程度還有待提高 ； 政府雖對片區(qū)進行高起點的規(guī)劃，但事實目前 規(guī)劃中的 項目 大部分還處于建設階段 ， 不能領消費者看到實利 ， 使我們在宣傳推廣上 存在一定的抗力 ； 本項目是萍鄉(xiāng)市城西片區(qū)第一家大規(guī)模開發(fā)高尚花園住宅物業(yè)，片區(qū)內(nèi)沒有相應類似的成功典型可以用作比較參碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 8 考，目標客戶群對項目地段、價格的接受和認可需要較長一段時間 ： 片區(qū)生活居住氛圍不濃 ，消費者對該片區(qū)居住認同程度極低； 項目 西北 面為農(nóng)村，對項目整體形象有一定的影響。 機會 OPPORTUNITY 隨著 東?？h城北新區(qū)的 城市格局不斷形成，城市 向 西 北 擴張 是 大勢所趨 ，片區(qū)的交通、配套將 隨之 進一步完善； 進入 09 年， 全國房地產(chǎn)回暖， 市場上剛性需求 得到 持續(xù)釋放，市場潛力巨大； 片區(qū)內(nèi)生態(tài)景觀資源的合理利用與開發(fā) 也會是潛在的機會之一 ； 政府對本案建設與開發(fā)的關注程度越來越高； 威脅 THREAT 在調(diào)研過程中我們發(fā)現(xiàn) ， 本案的規(guī)模比較大，而且又是分期開發(fā)，相對運作周期較長 ，勢必會承擔一定的市場變數(shù)方面的風險； 由于目前老城區(qū)市中心仍有為數(shù)不少的在建、在售樓盤，且其品質(zhì)大都比較高 ，這無疑對地處發(fā)展相對 滯后 的城北新區(qū)的 本案 造成了 強 大的競爭威脅 ，如何在后期宣傳推廣中突出城北新區(qū)未來的潛力是 需要重點關注的問題 ； 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 9 本案投放市場后 將會 直接面對 與 諸多競爭 項目短兵相接 的局面 ，發(fā)展商又是第一次開發(fā) 大型住宅 項目，在 形象上沒有明顯的優(yōu)勢。 與其他一些競爭項目相比較， 本案的項目知名度 也不具備較強的競爭優(yōu)勢 ； 三 、項目賣點提煉 ◇ 前瞻性的開發(fā)眼光 … 占地 68546 ㎡ ，總建筑面積 ㎡ ，為目前 東海縣城北新區(qū) 最 前瞻性的 房地產(chǎn) 住宅 項目， 城北新區(qū)新 城市格局 的形成，城西片區(qū)成為市內(nèi)居住環(huán)境最佳區(qū)域，政府對土地資源的宏觀調(diào)控更使得本案更具有唯一性，具有前瞻性的開發(fā)眼光，將為居者提供無法復制的絕佳置業(yè)區(qū)； ◇ 純生態(tài)的健康居住空間 … 項目地處 玉帶河北岸 ，西 望千里水面的西雙湖 ， 省去周邊 大面積水域之碧波蕩漾，加上社區(qū)內(nèi) 30%綠化率，雙水景規(guī)劃設計 ，形成天地合一渾然一體的大自然生態(tài)住區(qū) ； ◇ 國際式的建筑風格 … 項目建筑風格采用 歐式 建筑風格，以現(xiàn)代自然園林風格為設計主線，通過外立面造型設計、俊朗 的陽臺柱、凸窗設計、法式觀景臺、氣派的穹頂，入戶花園等細部處理彰顯項目華貴之氣，同時也具有極高的觀賞性，成為 東海 又 一碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 10 座 歐派 風情建筑 集群 ； ◇ 人性化的戶型空間 … 通過以人為本設計理念，用足南面空間，使其戶戶南北通透、推窗見景。合理的面積大小，完善的功能分區(qū)，無不體現(xiàn)設計者的匠心獨具。超寬樓間距，讓你每時每刻都能呼吸大自然的綠