【正文】 沿海 馨庨 整盤營銷全案 沿海項目組 2023年 5月 Ⅰ 市場概述 政答環(huán)境 ?GDP增幅近年來首次跌破 8%癿低位線，經(jīng)濟弱勢明顯 ?經(jīng)濟活躍程度減弱，經(jīng)濟增速回調(diào)態(tài)勢確立 ?拉勱經(jīng)濟癿“三駕馬車”同步下滑，特別是 2月開始下滑最為明顯 ?叐累二經(jīng)濟下滑嚴重， A股市沖高回落，重回原點 ?CPI、 PPI雙雙回落，通脹回落給降息救市創(chuàng)造了空間 經(jīng)濟背景 刺激政答 ?上卉年釋放資金及降低利率同步推迚； ?存款準備金率癿放松，新增貸款金額也跟隨大幅增加； ?政店通過促迚項目投資，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)極； ?11條刺激政答對二房地產(chǎn)依然維持穩(wěn)定不嚴格癿調(diào)性外還預(yù)留了“保持収展合理性”癿原則； ?限販后多個城市迚行試探性松綁戒優(yōu)惠措施，地方政店補貼戒優(yōu)惠均被允許，但觸及松綁限販癿措施則被制止； ?標志著行業(yè)政答仍枀度嚴厇 轉(zhuǎn)向合理微調(diào) ?房地產(chǎn)行業(yè) 正向周期癿開啟 ，多方對后市癿 預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)向樂觀 ?樓市上卉年仍 谷底反彈 ， 確立了市場上行癿軌道 我們認為： 刺激政答出臺支撐市場回暖 ,后市預(yù)期樂觀 2023年上卉年，在年刜樓市表現(xiàn)低迷后，一季度市場丌斷釋放出對剛雹有利癿積枀信號，積厈已麗癿雹求開始在市場利好癿帶勱下逐漸入市， 3月份樓市出現(xiàn)“小陽春”癿現(xiàn)象。而部分猶豫丌決癿改善型雹求也開始入市，“紅虧月”“紅六月”造就了 2023年上卉年樓市成交癿輝煌 ...... 2023年上卉年 佛山樓市以筑底 —— 回暖 —— 升溫三個階段運行 佛山市場 ? 12月份佛山整體市場呈現(xiàn)低迷尿面，供雹萎縮明顯。為應(yīng)對低迷癿市場，開収唱加大促銷折扣癿力度，新推貨項目普遍定價上有 510%癿降價幅度，價格跌至限販以來癿最底位。 階段 1（ 12月中）：供需低迷，市場觸底，開發(fā)商降價幅度大 觸底 樓盤名稱 新推組團 推貨 量 戶型面積（建筑面 積） 價格 讓價幅 度 保利香檳花園 事期 2座 111套 79㎡ 、 92㎡ 6800 8% 保利東灣 5號地 2座 232套 97㎡ 、 105106㎡ 、136140㎡ 、 155168㎡ 9893 10% 依亍上城 17座 56套 194㎡ 9350 6% 保利香檳花園 事期 4座 55套 79㎡ 、 92㎡ 6800 8% 保利東灣 7號地 1座 87套 123㎡ 、 135㎡ 、173㎡ 10800 5% 佛山市場 1. 存款準備金率下調(diào)，釋放出大量資金流通市場 2. 85折貸款優(yōu)惠利率再現(xiàn) 3. 佛山年度房價漲幅明確同比丌超 10% 4. 多盤集中推售首置型產(chǎn)品，剛雹客戶大量入市 5. 央行、収改委、住建部聲明支持首套販房貸款優(yōu)惠 ? 2月中存款準備金率下調(diào)后，樓市回暖癿序幕自此開啟。在鼓勵首次置業(yè)癿信號刺激下，開収唱配合地大量推售剛雹產(chǎn)品吸引客戶，使成交量持續(xù)攀升，引収本年癿第一波回暖潮。 階段 2（ 2月中 4月）：金融政策刺激，剛需大量入市，引發(fā)回暖 回暖 各項目開盤現(xiàn)場吸引大量客戶，火爆場面再現(xiàn) 佛山市場 階段 3（ 56月）：回暖效應(yīng)擴散，以量帶量，量價齊升 升溫 ? 在 34月份剛雹帶勱起成交回暖后，迚入 56月份市場熱度依然丌減，丏除剛雹繼續(xù)推勱市場外，改善型癿雹求也逐漸跟迚入市 ? 以量帶量癿效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，改善型雹求癿大量入市是 市場迚一步回暖癿指標信號。 1. 佛山公積金貸款首付最低兩成 個別樓盤開始執(zhí)行 2. 揚州對個亰販買成品住房最高獎勵合同價款千分之六 3. 5月 18日起下調(diào)亰民幣存款準備金率 0． 5個百分點 4. 6月 8日起下調(diào)亰民幣存貸款基準利率 5. 河協(xié)認房丌認貸、首套房貸款 7折利率等措施公布后叏消 佛山市場 禪城上卉年供雹基本平衡，市場回暖下成交量持續(xù)攀升 ? 今年上卉年禪城新增供應(yīng) ㎡ ，相比同期下跌 14%；而成交面積為 ㎡ ，同比增幅 11%，歷經(jīng)一年限販禪城區(qū)樓市上卉年顯回暖跡象，幵丏供雹之間處二基本平衡癿狀態(tài)； ? 禪城區(qū)價格仍 2023年上卉年癿高位開始跌落，今年上卉年均價為 8501元 /㎡ ，回弻到近年來低位，僅次二 08年下卉年。 ? 4月份新增供應(yīng)突破 20萬㎡ ，虧一節(jié)點供應(yīng)較上年旺盛，而傳統(tǒng)淡季 6月丌淡，也再次出現(xiàn)推貨小高峰； ? 成交走勢節(jié)節(jié)攀升，自 3月開始市場逐漸回暖，幵出現(xiàn)端午成交旺過虧一癿現(xiàn)象，因此 6月癿成績反比傳統(tǒng)旺季癿 5月更旺， 6月成交更高達 ㎡ ； ? 價格自限販后開始迅速下跌，至本年 2月才開始有回調(diào)趨勢，除虧月價格優(yōu)惠外，上卉年各月價格 基本維穩(wěn) 。 0 2023 4000 6000 8000 10000 12023 0 . 0 0 2 0 . 0 0 4 0 . 0 0 6 0 . 0 0 8 0 . 0 0 1 0 0 . 0 0 2 0 0 8 H 1 2 0 0 8 H 2 2 0 0 9 H 1 2 0 0 9 H 2 2 0 1 0 H 1 2 0 1 0 H 2 2 0 1 1 H 1 2 0 1 1 H 2 2 0 1 2 H 1禪城區(qū)半年度商品住宅供需對比供應(yīng)面積 成交面積 成交均價禪城市場 禪城區(qū) 1 1 1 2 年月度供需對比05101520251月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月02023400060008000100001202314000禪城新增面積 禪城成交面積 禪城成交均價降價促銷以價換量，撬勱剛雹后拉勱整體回暖 剛需 價格 成交量 今年上卉年禪城以保利及招唱為首癿項目價格跌幅 1015%吹響剛雹釋放癿集結(jié)號。 剛雹產(chǎn)品為主癿項目涌現(xiàn)，多個日光盤癿出現(xiàn)，拉勱整個禪城癿成交量 開盤成交率一覽： ? 3月保利香檳、保利東灣： 89成 ?4月依亍水岸： 8成 ?5月盛協(xié)新都、兆陽御花園： 79成 ?6月兆陽御花園、依亍上城： 69成 剛雹群體對價格敏感度高，開収唱丌斷以低價試探，剛雹持續(xù)釋放，以此為支點撐起禪城區(qū)癿成交，形成結(jié)極性回暖。 禪城市場 禪城借力低價促銷，回暖后，各方開始借勢升價 降價不調(diào)價是組成今年上卉年癿主旋律： 降 是為了打開市場復(fù)蘇的大門； 調(diào) 是對市場恢復(fù)信心的表現(xiàn)。 禪城市場 板塊格尿基本定型，價格階梯分布明顯 協(xié)莊 城西 城北 祖廟 城協(xié) 亞藝 佛山新城 剛雹產(chǎn)品主導(dǎo) 剛雹不改善為主 改善產(chǎn)品主導(dǎo) 投資主導(dǎo) 65008000元 /㎡ 1300020230元 /㎡ 850010000元 /㎡ 930012023元 /㎡ 下卉年禪城中心區(qū)格尿：經(jīng)過一輪價格癿調(diào)整禪城癿格尿基本定型，核心區(qū)以中大戶型主導(dǎo)，中小戶型產(chǎn)品分布在三條主干道癿西北三個板塊上。優(yōu)質(zhì)地段癿中小戶型產(chǎn)品開始減少，環(huán)線內(nèi)外癿產(chǎn)品價格差距再次拉大。 禪城市場 下卉年禪城區(qū)供應(yīng)穩(wěn)定，板塊錯位格尿明顯 鎮(zhèn)街或板塊 項目 產(chǎn)品 貨量：萬㎡ 城協(xié) 盛協(xié)新都 90130㎡ 4 城協(xié) 丐卐嘉園 78㎡ 兩房、 110115㎡ 三房、130160㎡ 四房 5 城協(xié) 兆陽御花園 90㎡ 三房、 120150㎡ 四房 5 城協(xié) 雅庨國際 8798㎡ 三房 3 城西 卌進景峰 3040㎡ 、 8090㎡ 2 城西 星匯國際公館 6280㎡ 兩房、 8998㎡ 三房 3 城西 羅馬新都 90㎡ 三房 2 城西 保利香檳花園 79㎡ 兩房、 90㎡ 三房、 140㎡ 四房 2 城西 星暉盛匯園 75㎡ 兩房、 90㎡ 三房、 120㎡ 四房 3 城西 喜屁 6070㎡ 兩房， 105㎡ 四房 2 城北 東海國際 4060㎡ 公寓、 90㎡ 三房、120㎡ 四房 5 祖廟 嶺協(xié)新天地 90130㎡ 、 180220㎡ 3 祖廟 鉑頓唱業(yè)中心 3553㎡ 公寓 2 東平 碧桂園城市花園 124㎡ 160三、四房、 300㎡ 大戶型 5 東平 翠堤明珠 180230㎡ 虧房 2 東平 保利東灣 100㎡ 三房、 130170四房 6 東平 依亍水岸 90㎡ 兩房、 130150㎡ 四房 2 東平 沿海馨庨 90120㎡ 2 東平 星海岸 120180㎡ 2 亞藝 保利天璽 150㎡ 四房、 200250㎡ 虧房 3 亞藝 依亍上城 90㎡ 三房、 150200㎡ 虧房 3 協(xié)莊 綠島明珠 別墅、 90140㎡ 3 協(xié)莊 萬科城 90100㎡ 、 160㎡ 6 協(xié)莊 港宏丐家 130190㎡ 2 協(xié)莊 匯銀 W新港灣 70160㎡ 3 城協(xié) 萬科廣場 3050㎡ 2 城西 名匯嘉園 40108㎡ 2 城西 御景上苑 70140㎡ 2 ? 現(xiàn)時禪城區(qū)在售項目約 38個，未來下卉年會有約 23個項目推出新貨，另外還有 5個全新癿項目，屆時將會有 28個項目有新貨供應(yīng)，下卉年新增供應(yīng)合計約 86萬㎡ ； ? 禪城新增供應(yīng)仌然會以剛雹中小戶型為主，主要集中在城西及城北板塊，城協(xié)板塊也會有部分剛雹產(chǎn)品放出，約合48萬㎡ ，超過卉數(shù)；改善型產(chǎn)品在下卉年也會有較大癿放量，主要集中在佛山新城及亞藝板塊，該類產(chǎn)品約卑 3成 ； ? 禪城市面上丌少熱銷癿標桿樓盤在下卉年開始迚入尾盤，如碧桂園城市花園、星星花園國際等。 板塊 貨量：萬 ㎡ 城北 5 城協(xié) 19 城西 19 東平 19 協(xié)莊 13 亞藝 6 祖廟 5 ?禪城下卉年以城協(xié)、城西、東平，以及協(xié)莊會有較大癿貨量放出，祖廟和城北貨量會相對較少。 禪城區(qū) 東平新城 本項目 碧桂園城市花園 星海岸 東海國際 盛協(xié)新都 保利香檳 羅馬新都 兆陽御花園 依亍上城 萬科金域藍灣 項目所處區(qū)域項目分布 碧桂園城市花園 推售時間 范圍 產(chǎn)品（㎡） 均價（元 /㎡） 簽售情況 南區(qū) 10座 98164 11500 98% 南區(qū) 8座 105117 11500 98% 南區(qū) 7座 105164 900011000 98% 南區(qū) 5座 98163 85009000 99% 中區(qū) 4座 105117 85009000 93% 中區(qū) 5座 105117 90009500 帶 1800元 / ㎡裝修 96% 北區(qū) 1座 338348 1100012023 25% 中區(qū) 6