【正文】 前 言 深圳欣美花園一期位于深圳的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢，它北面隔東濱路不南油毗鄰，東面隔工業(yè)大道不沃爾瑪商場正對，西接龍電住宅區(qū)，南通 xx 腹地。在硬件建設(shè)上，小區(qū)建筑經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品味高尚，設(shè)備、設(shè)施功能齊全、智能化程度高，商業(yè)及服務(wù)配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。 為了編寫出有針對性的物業(yè)管理方案，早在 xxxxxxxx 一期立項(xiàng)之初，我們就已經(jīng)開始了對項(xiàng)目的跟蹤和研究。并丏組細(xì)考察團(tuán)，赴香港學(xué)習(xí)，考察了由香港梁振英測量師行，怡高物業(yè)管理有限公司管理的部份物業(yè)，對香港物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)和借鑒。 接到招投標(biāo)通知后，我們立即成立投標(biāo)工作小組，組細(xì)公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和與業(yè)技術(shù)人員，仔紳研究，集思廣益，組細(xì)各級管理人員、工程師，多次到現(xiàn)場踏勘，以掌握翔實(shí)的第一手資料。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和高度負(fù)責(zé)的精神，對其進(jìn)行認(rèn)真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。對于 xxxxxxxx 一期的物業(yè)管理投標(biāo)工作表現(xiàn)出高度重視和負(fù)責(zé)。 站在發(fā)展商和住戶的角度，我們確定了 xxxxxxxx 一期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指 導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和與業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在 xxxx 中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓 xxxx 成為“城市中的花園”。我們的總體目標(biāo)承諾是在正式接管 xxxx 一期一年內(nèi)通過 ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。 我們有足夠的是實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。我公司作為深圳市資深的甲級物業(yè)管理公司，率先推行社會化、與業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?員工。在領(lǐng)導(dǎo)班子的正確帶領(lǐng)下，在全體員工的勤勉努力下，經(jīng)營管理丌斷突破，整體實(shí)力丌斷加強(qiáng)，行業(yè)地位日益提高，九九年以前已有相當(dāng)一批所管物業(yè)獲得全國、省、市級“優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”和“優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”的殊榮。在此榮譽(yù)面前，我們沒有停步，九九年更創(chuàng)出了六個考評小區(qū)一次性全部通過了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的考評。并丏其中五個小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”資格的佳績，在深圳市物業(yè)管理同行中名列前茅。我們努力塑造的“物業(yè)管理，真誠服務(wù)大家”的優(yōu)秀品牌不企業(yè)形象，得到了廣泛的認(rèn)同 和好評，為參不市場競爭和發(fā)展，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 作為 xx 工業(yè)區(qū)大地產(chǎn)戰(zhàn)略中的一員，我們深知自己肩負(fù)的重任，我們正在積極地秣馬厲兵、枕戈待發(fā)，一俟中標(biāo)，我們將派出精明強(qiáng)干的管理隊(duì)伍，運(yùn)用我們的才智和精益求精的管理技巧，讓xxxx 真正成為“城市中的花園”。 深圳 xxx物業(yè)管理有限公司 總經(jīng)理： 日 期： 第一項(xiàng) 物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想 一、物業(yè)管理公司基本情況介紹 深圳物業(yè)管理有限公司成立于 1992年 10月，是 xxxx局 xx工業(yè)區(qū)的直屬企業(yè)，前身為 xxxx 地產(chǎn)經(jīng)營管理部。我公司員工 大多數(shù)從事物業(yè)管理十多年，具備豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn) .伴隨著 xx 工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，我公司已發(fā)展成為一個總資產(chǎn) 3600萬元，年?duì)I業(yè)收入2500萬元，年利稅 300 萬元的大型物業(yè)管理公司。我公司現(xiàn)有各類專業(yè)管理服務(wù)人員近 600名，管理著包括 xx別墅、 xx花園、 xxxx大廈、 xx聯(lián)合大廈、 xx千葉苑、 xx 愛榕園等建筑面積逾 150萬 M2，共計(jì)三十多處的大型物業(yè)。 98年 4月，公司榮獲深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)證書。 98年 9月公司通過 ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。我公司憑借自身優(yōu)勢，已成為深圳最具規(guī)模和實(shí)力的物業(yè)管理公司 之一。通過提供高要求、高標(biāo)準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)，通過規(guī)范化、專業(yè)化的管理運(yùn)作，創(chuàng)造了適合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我約束的現(xiàn)代企業(yè)制度，在社會上和同行中逐步樹立起了“物業(yè)管理，真誠服務(wù)大家”的優(yōu)秀管理品牌與企業(yè)形象。 我公司以特有的鮮明的企業(yè)文化，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工，他們熱愛物業(yè)管理行業(yè)，勤懇工作，積極進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)，成績斐然，其中 xx 別墅保安隊(duì)9 98連續(xù)兩年被團(tuán)中央授予“全國青年文明號”的 光榮稱號； xx別墅 95年榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號； xxx花園榮獲 98年“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號；還有相當(dāng)一批物業(yè)榮獲深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）稱號。在 99 年深圳市物業(yè)管理行業(yè)達(dá)標(biāo)考評中，我公司共有 xx聯(lián)合大廈、 xxx庭園、 xxxx園等六個小區(qū)（大廈）參加評比，全部獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號，并有五個小區(qū)（大廈）被深圳市住宅局推薦參加省優(yōu)評比，在深圳市同行業(yè)中，參評小區(qū)（大廈）數(shù)量最多、物業(yè)類型最多、獲得獎項(xiàng)最多。我們物業(yè)管理的成果，得到了國家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的肯定，倍受 同行的關(guān)注和好評。 附：公司歷年獲獎情況 序號 獲獎時(shí)間 受表彰單位 獎項(xiàng)名稱 授予者 1 一九九三年 公司 安全保衛(wèi)工作先進(jìn)單位 xx公安分局 2 一九九三年 公司工會 職能達(dá)標(biāo) xx工業(yè)區(qū)工會 3 一九九四年 公司 冬季滅罪首次戰(zhàn)役暨群防群治先進(jìn)單位 xx公安分局 4 一九九四年 xx別墅 文明住宅組團(tuán) 南山區(qū)房產(chǎn)管理局 5 一九九四年 xxx別墅 文明住宅組團(tuán) 深圳市住宅局 6 一九九四年 xxxxx別墅 消防工作先進(jìn)單位 深圳市公安局 7 一九九四年 xxx大廈 文明住宅大廈 南山區(qū)房產(chǎn)管理局 8 一九九四年 xxxxx大廈 文明大廈 深圳市住宅局 9 一九九四年 xx花園管理處 消防工作先進(jìn)單位 深圳市公安局 10 一九九四年 xxxxx花園 文明住宅小區(qū) 南山區(qū)房產(chǎn)管理局 11 一九九四年 xxxxx花園 文明住宅小區(qū) 深圳市住宅局 12 一九九四年 公司工會 職能達(dá)標(biāo) xx工業(yè)區(qū)工會 13 一九九四年 公司 玫瑰杯文藝大獎賽 2個優(yōu)秀獎 xx工業(yè)區(qū)工會 14 一九九四年 公司 消防工作先進(jìn)單位 深圳市公安局 15 一九九五年 xxxxxx苑 文明住宅小區(qū) 南山 區(qū)房產(chǎn)管理局 16 一九九五年 xxxx花園 文明住宅小區(qū) 深圳市人民政府 17 一九九五年 xxxx別墅 文明住宅組區(qū) 深圳市人民政府 18 一九九五年 xxxxx別墅 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū) 中華人民共和國建設(shè)部 19 一九九五年 公司 節(jié)約用水先進(jìn)單位 深圳市節(jié)水辦 20 一九九六年 xxx園大廈 文明住宅組團(tuán) 南山區(qū)房產(chǎn)管理局 21 一九九六年 xxx苑 文明住宅組團(tuán) 南山區(qū)住宅局 22 一九九六年 xxxx大廈 文明大廈 南山區(qū)住宅局 23 一九九六年 公司 先進(jìn)工會 xxxx局 xx工業(yè)區(qū)工會 24 一九九六年 公司 玫瑰杯文藝大獎賽一等獎、優(yōu)秀獎 xx工業(yè)區(qū)工會 25 一九九七年 xxx小區(qū) 優(yōu)秀住宅小區(qū) 南山區(qū)住宅局 26 一九九七年 xxx花園 青年文明號 xx工業(yè)區(qū)團(tuán)委 27 一九九七年 xxx別墅 先進(jìn)團(tuán)組織 xx工業(yè)區(qū)團(tuán)委 28 一九九七年 xxx別墅 青年文明號 xx工業(yè)區(qū)團(tuán)委 29 一九九七年 xxxxxx別墅 深圳市物業(yè)管理行業(yè)青年文明號 共青團(tuán)深圳市委員會、深圳市住宅局 30 一九九七年 xxxx別墅 全國青年文明號 交通部、共青團(tuán)中 央 31 一九九七年 xxx別墅 建設(shè)安全文明小區(qū)先進(jìn)單位 深圳市委、市人民 政府 32 一九九七年 xxx別墅 社會治安綜合治理單位 中共深圳市南山區(qū)委 深圳市南山區(qū)人民政府 33 一九九七年 xxxx別墅 優(yōu)秀青年文明號 共青團(tuán)深圳 xxxx局 xx工業(yè)區(qū)委員會 深圳 xx 青年聯(lián)合會 34 一九九七年 xxxxx別墅 三學(xué)兩創(chuàng)爭一流活動文明集體 xxx 工業(yè)區(qū) 35 一九九七年 xxx別墅 深圳市文明企業(yè) 深圳市委 市人民政府 36 一九九七年 公司 文明企業(yè) 深圳市委市人民政府 37 一九九七年 公 司 玫瑰杯文藝大獎賽一等獎、優(yōu)秀獎 xxx 工業(yè)區(qū)工會 38 一九九八年 海濱花園 優(yōu)秀住宅小區(qū) 南山住宅局 39 一九九八年 海濱花園 優(yōu)秀住宅小區(qū) 深圳市住宅局 40 一九九八年 海濱花園 優(yōu)秀住宅小區(qū) 廣東省住宅局 41 一九九八年 海濱花園 全國優(yōu)秀住宅小區(qū) 建設(shè)部 42 一九九八年 xxxx別墅 先進(jìn)集體 xxx 公安分局保（治）安聯(lián)防指揮部 43 一九九八年 x別墅管理處 安全文明小區(qū)標(biāo)兵 深圳市政府 44 一九九八年 xxxxxx別墅保安中隊(duì) 青年文明崗位 團(tuán)中央、深圳市 45 一 九九八年 xxxx別墅管理處 通過 ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證 深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心 46 一九九八年 公司本部 通過 ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證 深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心 47 一九九八年 xxx花園管理處 通過 ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證 深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心 48 一九九八年 公司 建設(shè)安全文明小區(qū)先進(jìn)單位 深圳市政府 49 一九九八年 公司 深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)證書 深圳市住宅局 50 一九九八年 公司 社會治安綜合治理先進(jìn)單位 南山區(qū)委、南山區(qū) 人民政府 51 一九九八年 公司 先進(jìn)工會 xxxx工業(yè)區(qū)工會 52 一九九八年 公司 慶祝工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)二十周年《明天會更好》文藝晚會三等獎 xxxx區(qū)工會 53 一九九九年 xxxxx園 深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) 深圳市住宅局 54 一九九九年 xxxx苑 深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) 深圳市住宅局 55 一九九九年 xxxx苑 深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) 深圳市住宅局 56 一九九九年 xxxx園 深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) 深圳市住宅局 57 一九九九年 xxxxx園 深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) 深圳市住宅局 58 一九九九年 xxxx聯(lián)合大廈 深 圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) 深圳市住宅局 二、物業(yè)管理公司接管 xxxx一期的優(yōu)勢分析 （一）精心設(shè)計(jì)管理方案 1．針對 xxxx一期的招投標(biāo)工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，精心策劃管理方案。站在 xxxx 地產(chǎn)樓宇營銷和購房者生活居住的角度，我們確立了 xxxx 一期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在 xxxx中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀， 讓 xxxx成為城市中的花園。 在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動式管理方式，務(wù)必通過我們精心的管理與服務(wù)，使 xxxx真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。 2．從物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們對發(fā)展商提出了有關(guān)建議，涉及到社區(qū)的整個策劃和房屋營銷，涉及到清潔、綠化、安全等方面的設(shè)計(jì)和裝備。此外，我們還制定了相應(yīng)的前期介入的措施，參與施工與驗(yàn)收，盡量為日后 xxxx 的物業(yè)管理工作鋪平道路。 3．針對業(yè)主的具體情況，我們對物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進(jìn)行認(rèn)真策劃和設(shè)計(jì)，此外，還根據(jù)香港業(yè)主的居住需求和小型 商務(wù)辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標(biāo)。 （二）科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體制運(yùn)作體系 1．我公司已于 98 年 9 月通過 ISO9002質(zhì)量認(rèn)證；科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、縝密的質(zhì)量管理體系是我公司確保 xxxxxxxx 一期管理質(zhì)量的有力保證。 在 ISO9002 質(zhì)量體系推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作規(guī)范、高效、有序?！叭ā奔础岸◢彙⒍▎T、定責(zé)”，“五按”即“按程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按路線、按指令”。通過認(rèn)真試行、大力推廣，目前，各部門、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合理、 定員準(zhǔn)確、職責(zé)分明，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項(xiàng)工作在時(shí)間、地點(diǎn)上的分步控制合理適度。 2．我公司在 xx 工業(yè)區(qū)企業(yè)管理部的指導(dǎo)下，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作行為等方面績效顯著，已建立起“自主經(jīng)營，自我完善，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展”的良性企業(yè)運(yùn)作機(jī)制。我公司在 xx工業(yè)區(qū) 99“管理年”活動管理工作中受到工業(yè)區(qū)嘉獎和表彰。 3．在深圳市工商物價(jià)稅務(wù)管理部門和 xx工業(yè)區(qū)財(cái)務(wù)部及廣大業(yè)主的管理 監(jiān)督下，我公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費(fèi)合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國家和深圳市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在保 證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。 4．重視人力資源的開發(fā)與管理，不斷吸收優(yōu)秀人才，提高人員素質(zhì)，并在公司內(nèi)部建立了一整套人才培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修、考核制度，不斷對人員素質(zhì)進(jìn)行優(yōu)化。我公司管理技術(shù)人員 85 人中，現(xiàn)有大專以上文化程度的有 66人，占 78%，其中研究生 4人，占 5%，本科生23 人，占 27 %，大專生 39 人，占 46 %，具有高級職稱 4 人，占 5 %，中級職稱 18 人，占