【正文】 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 剛領(lǐng)國際汽配五金機電商貿(mào)城提案 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 前 言 ? 本報告是為汽 配五金機電商貿(mào) 城所作的項目營銷策劃方案，由于項目在定位、規(guī)劃等方面已形成了初步的方案，因此，我們所做的一切策略分析，均是以此為基礎(chǔ)并結(jié)合我們對市場及項目的初步認知下做出的。 ? 本報告僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商另行制定。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場篇 項目分析篇 營銷推廣篇 定位建議篇 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場篇 宏觀分析 鄒城城市概況 鄒城商業(yè)現(xiàn)狀 住宅市場分析 鄒城商圈分析 項目分析篇 定位建議篇 商業(yè)定位 住宅定位 商業(yè)建議 住宅建議 總體定位 報告思路 區(qū)域現(xiàn)狀 項目解讀 項目客群分析 營銷推廣篇 營銷策略、推盤計劃及銷售目標。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場篇 宏觀分析 鄒城城市概況 鄒城商業(yè)現(xiàn)狀 住宅市場分析 鄒城商圈分析分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 宏觀樓市解讀 2022年全國樓市態(tài)勢： 13月份，受國家新政影響， 消費者觀望情緒明顯，部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫， 4月份中旬，國家房地產(chǎn)新政出臺，交易量大幅下跌，但房價上 12%。 已經(jīng)過去的 11個月份， 30個城市中有 26個成交面積環(huán)比上漲，其中 11個城市上漲幅度超過 50%，而作為全國風(fēng)向標的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來首次集體飆升，伴隨著成交面積增長，價格亦一路飆升，樓市再次陷入，“調(diào)控反彈，調(diào)控反彈”的怪圈。 新政后全國商業(yè)表現(xiàn)： 新政后住宅投資客紛紛撤出，是宏觀調(diào)控的直接結(jié)果。該部分資金從住宅市場撤出，不少人預(yù)測會流入商業(yè)地產(chǎn)市場，從而帶動其發(fā)展，而事實卻并非如此。 國家之所以沒有對商業(yè)進行限制，因為商業(yè)本身的根本屬性就是投資。住宅的居住屬性被投資屬性所替代是不正常的，而商業(yè)地產(chǎn)卻不存在這樣的問題。因此， 新政后商業(yè)的表現(xiàn)從容淡定，不被看好的商鋪依然囧無銷路，旺街旺鋪則一間難求 。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 購房者 開發(fā)商 政府 ?痛恨開發(fā)商的房價，謀求低房價 ?不得不從開發(fā)商手中購房 ?依賴購房者的消費來生存 ?謀求最高房價、對大利潤 寄托希望 取信于民 又愛又恨 又愛又怕 三方對于當(dāng)前樓市表現(xiàn)的心理： ?憤怒和失望的購房者 ，幾個月的觀望，到頭來可能是竹籃子打水一場空； ?不安的政府 ，如果樓市再度瘋狂，政府公信力會進一步下降，民怨沸騰； ?喜出望外的開發(fā)商 ，苦守幾個月的觀望，或許迎來又一個春天； 宏觀樓市解讀 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 4 1 2 3 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新契機，其前景如下： 資金會發(fā)生比較大的扭轉(zhuǎn)，過去資金炒住宅，現(xiàn)在政策收緊，會有一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn) 前幾住宅市場快速發(fā)展，住宅市場的快速提升是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。 只要是住宅發(fā)展快的地方，商業(yè)地產(chǎn)也會隨之快速增長。 “商住倒掛”現(xiàn)象減輕，熱錢開始流向商業(yè)地產(chǎn)。 住宅政策從緊，樓市受到遏制，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)新契機。 宏觀樓市解讀 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄒城城市概況 〖 城市區(qū)位 〗 鄒城市區(qū)距濟南機場 180公里，距濟寧機場 70公里。京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，新日鐵路橫穿東西， 104國道、京福高速公路等 10余條公路干線遍布全境，通車里程達 600多公里。水運可由白馬河經(jīng)南四湖、大運河直達寧、滬、浙一帶。鐵路、公路、水路縱橫交錯，交通網(wǎng)絡(luò)可謂四通八達 。 2022年，全市公路貨運量 1581萬噸，貨運周轉(zhuǎn)量 25491萬噸公里；公路客運量 406萬人，客運周轉(zhuǎn)量 9234萬人公里；內(nèi)河航運貨運量 460萬噸，貨運周轉(zhuǎn)量 315521萬噸公里 。 —— 鄒城市 2022年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 建設(shè)新 104國道：結(jié)合曲阜總體規(guī)劃，將鄒城東環(huán)路北延，與曲阜連接，成為曲鄒東部通道，作為國道走線，原有國道作為旅游景觀大道；拓寬改造兗鄒路，改善兗州和鄒城之間的交通聯(lián)系；建設(shè)東部片區(qū)、西部片區(qū)長途客運站。 —— 鄒城市十一五規(guī)劃 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄒城城市概況 〖 行政區(qū)劃 〗 鄒城現(xiàn)轄 3個街道、 13個鎮(zhèn)、2個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 892個行政村（居）?？偯娣e 1613平方公里，城市建成區(qū)面積32平方公里。 2022年末全市戶籍總戶數(shù) 萬戶，總?cè)丝? 萬人。其中，男性人口 萬人 , 女性人口 萬人，全市常住人口為 萬人。 鄒城市區(qū)劃合理，人口眾多，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 全國百強縣，城市發(fā)展條件良好 排名 城市 排名 城市 排名 城市 排名 城市 1 江陰市 9 宜興市 17 福清市 25 膠南市 2 昆山市 10 榮成市 18 樂清市 26 丹陽市 3 張家港市 11 余姚市 19 增城市 27 即墨市 4 常熟市 12 義烏市 20 瑞安市 28 富陽市 5 晉江市 13 太倉市 21 海寧市 29 壽光市 6 吳江市 14 諸暨市 22 鄒城市 30 膠州市 7 慈溪市 15 溫嶺市 23 龍口市 31 滕州市 8 紹興縣 16 文登市 24 桐鄉(xiāng)市 32 南安市 鄒城市作為兗礦集團總部所在地 ， 是濟寧市組群結(jié)構(gòu)大城市的經(jīng)濟中心 ， 2022年實現(xiàn) 生 產(chǎn) 總 值480億元 。 城市百強縣排名由 2022年第 51名上升至 2022年第 22名 ， 省內(nèi)僅次于榮成市和文登市 。 年份 2022 2022 2022 2022 2022 GDP （億元） 371 480 鄒城城市概況 〖 城市發(fā)展 〗 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄒城城市概況 〖 經(jīng)濟狀況 〗 2022年鄒城市經(jīng)濟發(fā)展水平主要指標 類項 指標 增長率 GDP % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17285元 % 城鎮(zhèn)居民人均消費支出 9747元 ％ 農(nóng)民人均純收入 7153元 % 農(nóng)民人均生活消費支出 3512元 % 全市在崗職工平均工資 39880元 / 社會消費品零售總額 % 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) % 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 % 建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元 11% 房屋建筑施工面積 萬㎡ ％ 0100200300400500鄒城 2 0 0 5 —2 0 0 9 年 G DPG D P （億元） 371 4802022年 2022年 2022年 2022年 2022年區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平，居民生活消費水平等因素都將直接影響到項目的定位及其商圈范圍的劃分。從鄒城市目前的經(jīng)濟發(fā)展水平來看， 在社會經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，居民對生活質(zhì)量提高存在迫切的需求，直接促進了城市消費市場的繁榮。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場規(guī)律顯示，鄒城房地產(chǎn)市場即將邁入快速發(fā)展階段 房地產(chǎn)發(fā)展基本規(guī)律揭示：城市人均 GDP數(shù)值達到 3000美元之前，其房地產(chǎn)市場基本處于初步起步階段，市場發(fā)展速度慢但市場前景較好；人均 GDP超過 3000美元之后，房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈快速成長態(tài)勢；人均 GDP數(shù)值達到 8000美元后，房地產(chǎn)發(fā)展將趨于平穩(wěn)，市場空間接近飽和狀態(tài)。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2022年鄒城市人均生產(chǎn)總值已超過 4000美元，房地產(chǎn)市場即將迎來發(fā)展的黃金期 。 3000美元 8000美元 初級起步階段 快速成長階段 成熟穩(wěn)定階段 鄒城城市概況 〖 經(jīng)濟狀況 〗 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 400050006000700080009000100002022 2022 2022 2022 2022可支配收入( 元) 人均消費支出( 元) 恩格爾系數(shù)（% ）消費結(jié)構(gòu)不斷升級，享受型消費成為新方向 按照國際慣例，在人均 GDP邁上 1000美元后，必然引起消費結(jié)構(gòu)升級。居民消費向發(fā)展型、享受型發(fā)展，消費周期越來越短、折舊越來越快、檔次越來越高。 2022年開始，鄒城市居民消費結(jié)構(gòu)升級明顯，房地產(chǎn)等享受性物業(yè)消費能力和需求大幅上升。 恩格爾系數(shù)，指消費支出中食品支出的比例，是衡量居民生活水平高低的國際通用指標，一般隨居民家庭收入和生活水平的提高而下降。恩格爾系數(shù)低于 50％即開始進入小康生活， 30％至 40％生活富裕，低于 30％為最富裕。鄒城城市恩格爾系數(shù)已低于40%，居民生活已達較高水平 。 鄒城城市概況 〖 消費狀況 〗 12022 13000 2022 2022 2022 2022 2022 8000 11000 10000 9000 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域名稱 總面積（平方公里） 人口總量（萬人） 人口密度（萬人 /平方公里） 濟 寧 市 市中區(qū) 35 42 11858 任城區(qū) 733 微山縣 431 魚臺縣 628 719 金鄉(xiāng)縣 790 769 嘉祥縣 778 汶上縣 962 泗水縣 1070 557 梁山縣 742 曲阜市 720 兗州市 690 873 鄒城市 112 807 合計 11000 748 百萬人口意味著龐大的市場需求 2022年底 ， 鄒城市總?cè)丝?112萬人 ， 是濟寧市人口最多的縣市 。 可觀的人口基數(shù)意味著龐大的居住市場需求和消費能力 ， 這為城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了強有力的支持 。 鄒城城市概況 〖 人口狀況 〗 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 城市發(fā)展目標 文化名城 山水家園 經(jīng)濟強市 由孔孟之鄉(xiāng)走向文化名城：把儒家文化作為鄒城市的核心競爭力和城市特色培育，注重歷史文化遺產(chǎn)的保護，繼承和發(fā)揚 “ 誠信 ” 的優(yōu)良傳統(tǒng)，培育兼收并蓄的優(yōu)秀文化。 由工礦城市走向山水家園：以生態(tài)環(huán)境保護為前提，禁止礦產(chǎn)掠奪式開發(fā)，注重可持續(xù)發(fā)展；做好城市大環(huán)境綠化，突出山水特色，提高城區(qū)綠化覆蓋率，建設(shè)生態(tài)城市。 由能源基地走向經(jīng)濟強市：盡快培育地方產(chǎn)業(yè)集群，改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、創(chuàng)新能力不足的局面，提高經(jīng)濟外向度；以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為龍頭，全面提高城市綜合競爭力。 指標 單位 2022年現(xiàn)狀 2022年目標 2020年目標 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 400 700 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 美元 2524 4200 7000 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬元 3 總?cè)丝? 萬人 112 115 122 城市人口 萬人 40 55 城市建設(shè)用地面積 km2 城區(qū)綠地率 % 15 25 35 鄒城城市概況 〖 城市規(guī)劃 〗 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 “ 一心兩軸四片 ” 將成為城市新的空間布局結(jié)構(gòu) 一心 優(yōu)先培育壯大中心城，使其作為市域增長極，提高輻射帶動能力 兩軸 指區(qū)域發(fā)展兩條十字型主軸線：沿 104國道發(fā)展軸、沿嵐?jié)钒l(fā)展軸 四片 中心商業(yè)文化區(qū)、東部行政綜合區(qū)、西部兗礦工業(yè)區(qū)、北部文教休閑區(qū) 策略 建設(shè)新區(qū)，疏解老區(qū)；基礎(chǔ)先行，用地控制；改善環(huán)境，樹立