【正文】 房供求走勢圖050010001500萬㎡010002022300040005000600070008000元/ ㎡供應(yīng)量 9 9 1 . 6 8 6 1 . 8 9 8 2 . 5 8 4 6 . 8 1 1 4 9 . 1 成交量 905 946 9 9 0 . 8 4 9 9 . 8 1 3 5 5 . 3成交均價 4027 4859 6079 6917 7433 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年?二級市場整體概述 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 20 ?商品房市場走勢分析 ： ?量： 09年 3月市場出現(xiàn)小陽春現(xiàn)象后，目前市場整體走勢較為平穩(wěn)，成交總量翻漲為 08年全年的 ，超越 07年高峰水平，成為近年來成交市場最高水平；受季節(jié)因素影響 10年 ?價：市場回暖以來，價格一直在穩(wěn)步上升；受遠(yuǎn)郊項目價格拉低，全市均價上升幅度不大 0 8 . 2 1 0 . 2 天津市商品房量價走勢圖0 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 01 4 0 . 01 6 0 . 01 8 0 . 0萬㎡0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 07 0 0 0 . 08 0 0 0 . 09 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 0元/ ㎡成交面積 2 1 . 2 5 3 . 4 4 7 . 1 5 0 . 6 4 8 . 9 4 0 . 5 3 1 . 8 3 1 . 8 4 1 . 0 4 9 . 3 4 2 . 2 2 8 . 6 5 6 . 3 1 2 4 . 0 1 0 8 . 5 1 2 8 . 5 1 0 7 . 4 1 3 4 . 4 1 4 2 . 6 1 2 2 . 0 1 0 9 . 3 1 2 4 . 0 1 6 9 . 8 8 6 . 0 3 7 . 4 成交均價 7350. 6972. 7021. 7354. 7085. 6630. 6893. 6571. 6440. 6641. 6939. 6984. 6718. 6555. 6679. 6922. 7207. 6631. 7689. 7665. 8024. 7834. 8064 9097 88190 8 / 2 0 8 / 3 0 8 / 4 0 8 / 5 0 8 / 6 0 8 / 7 0 8 / 8 0 8 / 90 8 / 100 8 / 110 8 / 120 9 / 1 0 9 / 2 0 9 / 3 0 9 / 4 0 9 / 5 0 9 / 6 0 9 / 7 0 9 / 8 0 9 / 90 9 / 100 9 / 110 9 / 121 0 / 1 1 0 / 2整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 21 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?從成交量來看，各區(qū)縣成交量均超越 08年全年水平，其中遠(yuǎn)郊五縣同比去年全年增加 176%最為突出，其他三大行政區(qū)域同比漲幅均在 155%左右； ?從價格來看，大部分區(qū)域均出現(xiàn)不同程度的增長，其中濱海新區(qū)最為明顯，而環(huán)城四區(qū)有小幅下降； 09年地產(chǎn)走勢基本接近 07年高峰值時期， 而市內(nèi)、濱海與遠(yuǎn)郊回溫迅速，環(huán)城走勢平穩(wěn) 0 8 年至0 9 年成交量價對比圖010000002022000300000040000005000000㎡020224000600080001000012022元/ ㎡0 8 年面積 1267347 1586667 1099310 10453950 9 年面積 3053960 3942024 3320654 2891710 0 8 年價格 10082 6607 6349 41510 9 年價格 11157 6600 7232 4784 市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 濱海新區(qū) 遠(yuǎn)郊五縣?二級市場區(qū)域走勢 22 ? 市內(nèi)六區(qū)：保持萬元以上走勢，市區(qū)走勢呈逐步平穩(wěn)向高變動； ? 環(huán)城四區(qū)：保持 7千元左右走勢，西青區(qū)價格略高于其他三個區(qū) ? 濱海新區(qū)：塘沽和開發(fā)區(qū)明顯高于漢沽和大港，因此整體均價受前二者成交影響而變化 ? 遠(yuǎn)郊區(qū)縣：保持平穩(wěn)變動走勢，市場初級階段，淡旺市場下價格波動不明顯； 整體價格穩(wěn)步回升，市區(qū)仍保持高位運行、 環(huán)城四區(qū)實價漲幅相對緩慢； 0 8 . 2 1 0 . 2 各區(qū)域成交價格走勢對比圖050001000015000元/㎡市內(nèi)六區(qū) 10189 10254 10352 10154 10697 10717 11029 9568 9658 9729 9391 9431 9564 9504 9492 10186 10334 11512 11840 12089 12649 12439 13445 13105 14263 環(huán)城四區(qū) 6876 6940 7383 7246 7104 6632 6486 6506 6013 5864 6084 5862 5783 5904 6028 6079 6519 6719 6835 6948 7262 7420 7485 8070 7591 濱海新區(qū) 5994 5986 6153 7229 6361 6129 6747 6978 6452 6183 5869 6532 6837 6576 6470 6668 6767 7585 7221 7534 7675 7514 7819 8778 9332 遠(yuǎn)郊五縣 3827 4117 4294 4136 5752 3711 3710 3845 5062 4722 4291 4396 4112 4322 4556 4594 4867 4860 4750 4913 4770 5123 5099 5073 4760 0 8 / 2 0 8 / 3 0 8 / 4 0 8 / 5 0 8 / 6 0 8 / 7 0 8 / 8 0 8 / 90 8 / 100 8 / 110 8 / 120 9 / 1 0 9 / 2 0 9 / 3 0 9 / 4 0 9 / 5 0 9 / 6 0 9 / 7 0 9 / 8 0 9 / 90 9 / 100 9 / 110 9 / 121 0 / 1 1 0 / 2整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?二級市場區(qū)域走勢 23 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 走 勢 09年的二級市場，從供需雙方及價格漲幅均創(chuàng)造歷史新高 供 應(yīng) 09年新增商品房供應(yīng) 1149萬㎡，高于往年平均水平的 25% 成 交 09年成交量突破 1388萬㎡，為去年 ，達(dá)到歷史最高值 價 格 全市均價 7433元 /㎡ ，中心城區(qū)均價達(dá)到了 11157元 /㎡ ?二級市場小結(jié) 24 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?三級市場整體情況 2 0 0 7 2 0 0 9 年天津二手房年度走勢05000010000015000001000202230004000500060007000成交套數(shù) 60735 32175 103998 成交均價（元 / ㎡） 4441 5268 5794 07 年 08 年 09 年2022年 2022年天津市二手房年度走勢： ?量： 09年的二手房市場創(chuàng)造了歷史新高，成交總量超過了 0 08年的總和，進(jìn)入 2022年后受國家稅收政策的影響，成交量出現(xiàn)了較明顯的下降； ?價： 09年的二手房市場全線飄紅，價格爬升很快， 特別是 市內(nèi)六區(qū) 的二手房成交更是出現(xiàn)了 與一手房倒掛的現(xiàn)象 。 25 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?三級市場月度走勢 2 0 0 8 年末 2 0 1 0 年初天津二手房市場月度走勢0500010000150002022001000202230004000500060007000成交套數(shù) 2463 2933 2478 4507 8093 8991 7464 8651 10122 9382 9994 7875 10851 15590 4657 3093成交均價（元 / ㎡） 5279 5377 5417 5215 5367 5516 5496 5729 5701 5837 5895 6017 6081 6179 6596 6574 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2 1 0 . 1 1 0 . 208年末至 09年第一季度， 08年第四季度各項宏觀調(diào)控的優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺 婚房及首次臵業(yè)需求率先啟動。 09年 二三 季度 ， 經(jīng)過了第一季度剛性需求的快速啟動，有效營造了市場活躍的交易氣氛，購房信心大幅提升 ,改善型需求從開始到集中釋放。 年末政策因素直接刺激需求放量 ，在信貸政策、營業(yè)稅優(yōu)惠政策將要收緊的刺激下大量購房需求開始提前入市 ，同時引起 10年前 2月明顯萎縮 自 08年末開始各類需求的接連入市，使得全年二手房交易保持活躍， 天津市二手房市場成交量歷史以來首次突破十萬套 ，價格隨著成交的火爆提升較快 26 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ?09年二三級市場對比 09年112月中心城區(qū)一、二手房成交比例變化趨勢 09/1 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/12二手房成交量/ 一手房成交量09 年 1 月至 09 年 12 月天津一、二手房市場交易狀況對比02022400060008000100001202214000160001800009/1 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/120100020223000400050006000700080009000一手成交量 二手成交量 一手成交均價 二手成交均價根據(jù)天津市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 2022年天津市共成交新建商品住宅 126566套，與二手私產(chǎn)住宅成交的比例為 1:,2022年這一比例為 1:,全市一、二手房成交比例再度擴大 ?目前中心城區(qū)范圍內(nèi)土地供應(yīng)較為有限， 新建商品房項目的供給與二手房相比相差甚遠(yuǎn) 。 ?新建商品住宅的價格普遍偏高 ，部分同類型的二手房在性價比上則占據(jù)優(yōu)勢。 ?多數(shù) 新建商品為期房 ，對于大量的剛性需求來說，二手房的即買即住則更加符合需求 27 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 2022年，天津的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“ V” 型的發(fā)展過程，從年初的整體低迷，到 3月份“小陽春”的出現(xiàn)，再到下半年報復(fù)性增長；我們可以提煉出重要 關(guān)鍵詞 行政鼓勵 貸款放松 稅收優(yōu)惠 剛需釋放 投資投機 房價上漲 天津市于 9月針對房地產(chǎn)業(yè)提出了 “ 津十三條 ” 國家調(diào)整房地產(chǎn)交易稅的征收標(biāo)準(zhǔn)及條件 四大行率先降低房貸利率，其它銀行紛紛效仿 各種政策的刺激下，剛性需求購房開始釋放，市場全面復(fù)蘇 投資者跟風(fēng)入市，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，后期伴隨投機產(chǎn)生 房價在市區(qū)的領(lǐng)銜下瘋狂上漲，環(huán)城四區(qū)緊跟上漲腳步 濱海合并 塘漢大三區(qū)合并，濱海核心區(qū)房價水漲船高，房價雙核形成 ?整體市場發(fā)展小結(jié) 社會背景 面對全球金融危機，中央提出 09年 GDP增長保八目標(biāo)，出臺 4萬億投資計劃 28 整體市場 /西青區(qū)市場 /2022年市場導(dǎo)向 ★ 此表顯示 09年 112月份天津商品房市場中，西青區(qū)的月度成交走勢與環(huán)城四區(qū)的關(guān)系。 ★無論是從成交面積還是成交均價來看，西青區(qū)在環(huán)城四區(qū)中均處于領(lǐng)先地位，已成為市區(qū)外擴居住的首選區(qū)域。 ★雖然價格上漲幅度較快，但西青區(qū)成交量仍然保持穩(wěn)定，說明區(qū)域內(nèi)需求旺盛，對價格上升起到很好的支撐作用。 ?09年西青區(qū)與環(huán)城四區(qū)商品房成交分析 09 年西青及環(huán)城四區(qū)商品房成交對比01000002022003000004000005000000100020223000400050006000700080009000環(huán)城四區(qū)成交面積 93971 22184 42897 34734 46620 33960 35882 35699 35864 30990 32317 33654西青區(qū)成交面積 45349 87917 18972 13513 15812 11317 13067 13736 13752 12534 11154 10999環(huán)城四區(qū)成交價格 5862 5783 5904 602