【正文】 廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達 2 萬平方米，擁有大小店面房 120 個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前， 一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的 65家店鋪中，目前出租率僅為 %，有近一半的店鋪閑置待租 。已入駐的商戶中有 7 家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。 因此，我們必 須采取有效手段，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業(yè)現狀和形成旺盛人氣進行策劃。 一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱” ?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方 面原因。 (一 )、商街設計“先天不足” 大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼街、路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大 型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。 “假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階 亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。 內外街連接通道商用功能缺失。街通往內街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內 街 。一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。 街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。 (二 )、商街策劃“后天失調” 廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。廣場商業(yè)街最早定位是“街” (很好 )，后來又定位于“” (很好，只是推廣很費力 )，如今準備冠以“廣場步行街” (老土，沒有鮮明 個性、目標顧客也不清晰 )。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。 廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象路、廣場、步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。 打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售 出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產的“老皇歷”。事實上，經營廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產運作”。廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的 66號 (圓形 )、 68 號 (尖頂 )兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。 二、商街定位 廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位： 街名：廣場時尚麗人街 概念：廣場 ———— 街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的。 廣告語：廣場 /時尚麗人街 ———— 與相約，與同行 商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂 商品：主營國際國內名牌服 裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。 顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。 經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。 三、招商策劃 廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手： (一 )、發(fā)布招商公告 我們計劃于 4 月中旬在《晚報》、電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。 (二 )、舉辦招商信息發(fā)布會 該招商信息發(fā)布會擬于 4 月 20 日在毗鄰的 飯店舉行，出席的商戶為及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及國貿市場有意入駐廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在 100 人左右。會上將發(fā)布的主要信息是： 廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望 。 街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。 (三 )、整合店鋪資源 一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租 ?是否同意接受我公司提出的代理租金價格 (或稱返租報價 )?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須 由房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。 為了使一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。 對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念 頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。 (四 )、有關租金政策 一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息 ，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，一期店鋪比較合適的租金是： 內街店鋪：租金 600～ 700 元 /m2/年 (經測算，內街店鋪平均售價 8500 元，平均面積 110m2，購房投資額約 94 萬元，購房貸款利率按 %計算，年利息為 萬元。 如該類店鋪以 600～ 700 元 /m2/年租金計算，年收益為 ～ 萬元，剔除利息后的收益 ～ 萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。 ) 外街店鋪：租金 800900 元 /m2/年 (經測算，外街店鋪平均售價 12500 元，平均面積 200 m2，購房投資約 250 萬元，購房貸款利率按 %計算，年利息為 75 萬元。 如該類店鋪以 800～ 900 元 /m2/年租金計算，年收益為 16～ 18萬元，剔除利息后的收益 ～ 萬元。這樣的租金對商戶來說， 目前情況下尚易于接受。 ) (五 )、商戶入駐優(yōu)惠措施 為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施： 第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位 (由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責 )，供其做商品或品牌宣傳 。 第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動 。 第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取 。 第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予廣場商業(yè)街以集貿市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。 四、商業(yè)氛圍營造 (1)、商街指示識別系統布置 (詳見廣告公司設計效果圖 ) (2)、設計制作廣場、內街雕塑作品 (參見 步行街雕塑照片 )，以增添廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。 (3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花