【正文】 第 1 頁 安陽彰德府 系列報告之 第 2 頁 第一部分 項目競爭簡析 第 3 頁 城市 衛(wèi)星成像 分析 項目競爭分析 高新區(qū) 校園區(qū)域 政務區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 城市核心區(qū)域分析 衛(wèi)星成像圖顯示，項目在城市居住高度密集區(qū)域范圍內 黃圈:半徑為4KM的城區(qū)居住最高密度之區(qū)域 安陽市區(qū) 第 4 頁 城市 衛(wèi)星成像 分析 項目競爭分析 片區(qū)的商業(yè)人流分析 城市路網的布局，以及文峰南北路單向行使，形成宗地北強南弱格局。 南面:文峰南街長1.3KM，且沒有支路，該路中段(項目西南角) 是商業(yè)最弱之地。 文峰北環(huán)路 文峰南環(huán)路 丹尼斯 文峰塔 夏綠地購物中心 北大街 唐子巷 蕭曹廟 袁氏小宅 謝家大院 第 5 頁 優(yōu)勢 機遇分析 SWOT分析 [優(yōu)勢 機遇 一 ] 生產總值[億元]3555568082003004005006007008002021年 2021年 2021年 2021年 2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入[元]7072790388231000911796500070009000110002021年 2021年 2021年 2021年項目競爭分析 宏觀 城市經濟 城市經濟發(fā)展決定了傳統(tǒng)商業(yè)的趨勢 ? 安陽是位于三省交匯的中心城市［輻射優(yōu)勢］； ? 安陽近年來城市的高速發(fā)展，吸引了越來越多的外來群體投資和置業(yè)[城市的集聚效應］；現(xiàn)今安陽總人口 534萬，其中市區(qū)人口 102萬。 宏觀 歷史文化 世遺城市／旅游文化產業(yè)空間廣闊 ? 安陽是七朝古都，歷史文化名城，殷商更是城市的烙??； ? 世界文化遺產的直接受益城市［城市影響力及旅游產業(yè)優(yōu)勢］； ? 2021年接待游客 1107萬人次，旅游總收入 ，增長 % 社會消費品零售總額[億元]501001502002021年 2021年 2021年第 6 頁 優(yōu)勢 機遇分析 SWOT分析 [優(yōu)勢 機遇 二 ] 項目競爭分析 微觀 黃金地段 城市中心區(qū)域／ 商圈越見成熟 ? 項目所在城市中心，地段的商業(yè)價值毋庸置疑［商業(yè)巨頭匯聚 / 區(qū)域性商圈向全市性商圈過渡］； ? 傳統(tǒng)百貨零售業(yè)及餐飲娛樂在本項目立足，大有可為。 微觀 品牌企業(yè) 老牌發(fā)展商／宗地臨街面多 ? 超越集團是安陽的老牌地產商，知名度與美譽度兼有； ? 項目宗地平整，南北臨馬路共長逾 600米，臨街商鋪總量較大。 微觀 歷史文化 城市標志性古跡及保護建筑 ? 文峰塔以及項目內三處保護性古建筑，對項目產生一定文化張力； ? 項目以仿古建筑的姿態(tài)出現(xiàn)，與保護建筑構成城市肌理 。 第 7 頁 SWOT分析 [劣勢 威脅 ] 項目競爭分析 劣勢 威脅分析 宗地南北差異 宗地北強南弱 / 均好性不強 ? 宗地四至的道路及交通單向行使管制，決定了南面是項目的商業(yè)弱區(qū)； ? 項目內有多處保護性古跡，形成商業(yè)的隔板效應。 全市的負面商業(yè) 夏綠地的經營失敗對項目產生影響 文化商業(yè)地產的尷尬 旅游文化商業(yè)項目絕多數(shù)叫好不叫座 ? 安陽的產權商業(yè)多，屬慘淡經營的案例不少，投資群體已較為成熟理性； ? 項目西面步行街內街及夏綠地購物中心（集中商業(yè)），均出現(xiàn)冷市現(xiàn)象，導致項目的商業(yè)氛圍大打折扣。 ? 旅游文化商業(yè)項目在國內多數(shù)經營不佳，其關鍵在于商品過于雷同全國都近乎千篇一律，其次是商品價格針對的是游客過于離譜遠高于其他區(qū)域； ? 多數(shù)項目的仿古建筑只是形似，骨子里根本沒有歷史文化的內涵。 第 8 頁 ? 項目設立旅游文化商業(yè)，能否生存的核心在于是否能挖掘特色而定，越是純粹本土特色，哪怕純樸得掉渣（ 越是民族的，越是世界的 ），并形成一定的規(guī)模，才經得起市場的洗禮； ? 1100萬 /年的旅游消費群體，無需絮言都應知曉，住宿及餐飲娛樂的一站式確有廣闊空間。 項目 商業(yè) 競爭分析綜述 項目競爭分析 項目以旅游文化還是傳統(tǒng)商業(yè)為主業(yè)態(tài) ， 均有利弊之面 ， 取其利大于弊者： 旅游文化商業(yè)PK 傳統(tǒng)商業(yè) 旅游文化商業(yè) 安陽的旅游收入集中為景區(qū)門票及住宿 傳統(tǒng)零售商業(yè) 規(guī)模決定影響力 ／ 差異決定競爭力 ? 安陽的社會消費零售額每年高速增長，兼且項目所處城市中央，易于輻射全市，以差異化的經營定位既能擠壓競爭對手，也更易于做大做強。 項目選擇以傳統(tǒng)零售商業(yè)為主、旅游文化為輔 ：降低風險、增加成功的可能性。 第 9 頁 主要物業(yè)品種設定 項目競爭分析 物業(yè)品種設定 商業(yè) 步行街區(qū) 商業(yè) 產權酒店 零售及餐飲 ／ 產權街鋪 豪華商務酒店 / 產權物業(yè) 商業(yè) 集中商業(yè) 百貨及超市／自持物業(yè) 配套 停車場 娛樂休閑會所 / 自持物業(yè) 第 10 頁 各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略 項目競爭分析 室內步行街鋪 室內步行街鋪 MALL店中店 參數(shù) 室內步行街街鋪 Mall商鋪 ／店中店 實用率 高 ， 接近 90% 較低， 僅為 50%左右 接受程度 ［投資者及經營者］ 室內步行街之類的傳統(tǒng)產品，投資者及經營者的接受度較 高 需要說服引導 ， 經營者對 MALL的認知是一榮俱榮／一損俱損 經營狀況 ／市場投資者的風險 經營 普遍穩(wěn)定 ； 投資風險較小 在中國， mall商鋪開業(yè)后 90%不理想 ；投資風險較高 間隔布局／商鋪的均好性 建筑設計相對簡單較易設置面積 ，整體均好性強 受柱網或通道限制 ， 部分內鋪不容易合理設置 ， 整體均好性差 品類限制 毋需嚴格的限制，利于招商或自營， 投資與經營 的 矛盾 較小 有較為嚴格的品類分區(qū)限制 ， 投資與經營 之間的 矛盾 較難調和 人流導向 單向人流 ， 但客流量比較穩(wěn)定 循環(huán)式人流 ， 但內鋪 、 樓上不容易吸引客流 天氣影響 天氣過熱或過冷都易影響人流量 ， 但雨雪天氣影響不大 內部設中央空調 ， 受天氣影響不大 管理／運營費用 低 較高 ， 往往在經營不景氣時造成矛盾經營者與管理者間矛盾激化 第 11 頁 ?百貨作為主力店，較高的經營檔次提升項目整體的形象，更重要的是高消費人流對街鋪價值的擴張，然而主力店是強勢且低租金，需要在位置及樓層控制中小心搏弈。 ?超市作為主力的作用是提高龐大的人流，租金更為低廉；超市應與百貨相互錯開才起到最大的效力。 ?本項目是大型商業(yè)項目，餐飲娛樂休閑作為配套的完善性有必要存在；況且，餐飲娛樂休閑的獨立生存能力非常強；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機。 百貨超市及配套 百貨 /超市 /餐飲娛樂 提升檔次 /聚集人氣 結論： 由于本項目所處的位置及人口密集度，決定了目前傳統(tǒng)商業(yè)具有足夠的空間；知名百貨及超市相互錯開，更有利于產權銷售、招商，及項目價值的提升。 項目競爭分析 各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略 第 12 頁 ?安陽申遺成功僅 1年，旅游人數(shù)激增至 1100萬，其中更不乏國外及國內高消費群體；高星級的商務酒店在安陽不多，市場的競爭遠不如普通酒店激烈； ?高星級酒店是目前酒店業(yè)收益率及開房率最高的細分市場，業(yè)界人士普遍認為在中國尤其是旅游城市的發(fā)展?jié)摿薮?、前景看好? ?作為產權式的高星級商務酒店在安陽不多，作為投資的新銳品種，極具炒作的空間。 豪華商務酒店 產權酒店 需求決定供給 結論： 高端的商務酒店隨旅游產業(yè)的興旺其市場空間巨大