【正文】 舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)介紹 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?城市化進(jìn)程不平衡 留下的頑疾， ? 一是政府主導(dǎo)模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償。 二是由政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行改造的市場改造模式，開發(fā)商在政策范圍內(nèi)負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償，并按照改造方案進(jìn)行開發(fā)，政府給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。 三是由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民自行改造，改造資金由村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。 （深圳漁民村、田貝村改造） 為什么要改造 如何改造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 幾個(gè)關(guān)鍵名詞 ?村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會(huì)。股份公司對(duì)村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾 ?村民股份公司 ?對(duì)拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個(gè)人、國家）（有時(shí)需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等 ），經(jīng)過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。 ?丈量、確權(quán) ?新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是 1∶ ，還有拆一賠一 ?拆賠比 ?定向摘牌 ?拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。 拆遷成本 ?拆遷中所有的費(fèi)用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費(fèi)、 安置費(fèi)、搬遷費(fèi)用、拆遷管理費(fèi)、測繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用。一般換算到還建面積的平米單位。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項(xiàng)目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級(jí)運(yùn)營的工作。 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 施工 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃定位 開發(fā) 招商 土地 出讓 土地 融資 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 拆遷 安置 – 向土地所有人收購?fù)恋? – 拆遷和安置 – 把土地出售 /轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商 ?商業(yè)模式 – 房地產(chǎn)開發(fā)商 – 代理商 /中介機(jī)構(gòu) – 運(yùn)營管理商 – 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商 /駐商來進(jìn)行土地開發(fā) – 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目 – 把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售 /出租給駐商 – 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買 /租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目 – 負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、維修及其它管理 – 土地一級(jí)運(yùn)營 – 幫助開發(fā)商 /駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在土地一級(jí)運(yùn)營實(shí)施過程主要包括三個(gè)階段 前期準(zhǔn)備 拆遷實(shí)施 開發(fā)實(shí)施 規(guī)劃研究 編制實(shí)施方案 組建機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目招商 現(xiàn)狀核查 制定拆賠方案 擬定優(yōu)惠政策 規(guī)劃報(bào)批 計(jì)劃申報(bào) 物業(yè)核查公告 物業(yè)登記、確權(quán) 業(yè)主訪談 確定拆賠方案 拆遷動(dòng)員 拆遷談判 簽定拆補(bǔ)協(xié)議 土地供應(yīng)申請(qǐng) 制定開發(fā)方案 編制詳細(xì)規(guī)劃 拆遷手續(xù)辦理 發(fā)布拆遷信息 房屋拆除 辦理前期手續(xù) 開發(fā)建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)控制 可前置， 開發(fā)主體的合法性確立 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 前期準(zhǔn)備工作流程 規(guī)劃研究 編制實(shí)施方案 組建機(jī)構(gòu) 現(xiàn)狀核查 制定拆賠方案 擬定優(yōu)惠政策 規(guī)劃報(bào)批 計(jì)劃申報(bào) 規(guī) 劃 局 區(qū)舊改辦 拆遷辦公室 市 政 府 市 政 府 主管部門 審 批 審 批 項(xiàng)目招商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拆遷實(shí)施階段工作流程 物業(yè)核查公告 物業(yè)登記權(quán)屬確認(rèn) 業(yè) 主 訪 談 確定拆賠方案 土地供應(yīng)申請(qǐng) 拆 遷 動(dòng) 員 拆 遷 談 判 拆遷辦公室 區(qū)舊改辦 開 發(fā) 商 區(qū)舊改辦 業(yè) 主 審 批 簽訂拆補(bǔ)協(xié)議 談判小組 市國土局 股份公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)實(shí)施階段工作流程 制定開發(fā)方案 編制詳細(xì)規(guī)劃 房屋拆除 辦理前期手續(xù) 開發(fā)建設(shè) 拆遷手續(xù)辦理 風(fēng)險(xiǎn)控制 區(qū)舊改辦 規(guī)劃部門 開發(fā)商 拆遷公司 拆遷公司 發(fā)布拆遷信息 區(qū)政府 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實(shí)現(xiàn)都要基于 利益博弈 政府利益 企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立 舊改項(xiàng)目 企業(yè)利益 改造后 區(qū)域價(jià)值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長極 拆遷、建設(shè)模式 改造前 社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價(jià)值被貶損 村集體 及村民利益 村民居住環(huán)境改善 城市歸屬感增強(qiáng) 村民社會(huì)保障增加 利益主體博弈模型滿足各方長短期利益 城市功能完善 城市價(jià)值提升 旅游消費(fèi)升級(jí) 政府、企業(yè)、村民三房的利益動(dòng)態(tài)平衡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三方在拆賠談判中的具體分工和工作 ① 負(fù)責(zé)村民的聯(lián)系、召集、組織 ② 作為工作組成員逐戶進(jìn)行談判，做好講解工作 ③ 保證拆遷穩(wěn)定 ④ 已身作則，起到拆遷帶頭作用 ① 拆遷政策和實(shí)施方案的宣傳解釋 ② 股份公司和村民思想工作 ③ 負(fù)責(zé)擬定各種具體詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案 ④ 聯(lián)合各單位人員組成多個(gè)工作小組 ⑤ 談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備 ⑥ 制定談判策略 ⑦ 工作小組進(jìn)駐大沖村逐戶實(shí)施談判 ⑧ 談判過程中組織會(huì)議，改進(jìn)策略、修改方案、解決問題 政府 股份公司 ① 不參與具體談判工作 ② 與股份公司和村民簽訂補(bǔ)償安臵協(xié)議 ③ 實(shí)施補(bǔ)償 開發(fā)商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市更新主要的運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 實(shí)施策略 實(shí)施模式借鑒 運(yùn)作過程 改造分期 ——見世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書 《 城市更新之市場模式 》 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 城市發(fā)展基金以吸引私人投資為目的，將私人資金吸引到對(duì)投資缺乏吸引力的城市內(nèi)城，從而推動(dòng)城市更新運(yùn)動(dòng)，抑制日益嚴(yán)重的城市衰退。 中央財(cái)政撥款 城市發(fā)展基金 城市內(nèi)城更新工程 無償資助 利潤分成 低息貸款 私人資本投資 陽光海岸項(xiàng)目較難爭取到中央財(cái)政的撥款。 三亞市年 GDP不足 50億，財(cái)政收入不足 7億，市財(cái)政較難投入。 模式匹配度：較差 案例借鑒：英國城市發(fā)展基金（ 1982） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 針對(duì)大規(guī)模的，多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生 MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對(duì)獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。 MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進(jìn)行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 本項(xiàng)目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。 地塊狹長，權(quán)屬復(fù)雜，公間比例較大，難以一次完成。 模式匹配度：好 案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運(yùn)用 MUT模式進(jìn)行改造開發(fā)的項(xiàng)目） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） SUR模式是軟性城市更新模式（ Soft Urban Renewal）的縮寫，在時(shí)間應(yīng)用中其突出的特點(diǎn)是，在城市更新過程中不強(qiáng)制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。 在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對(duì)小規(guī)模住宅區(qū)的改造。 模式匹配度：較差 案例借鑒：澳大利亞 Vienna鎮(zhèn)的城市更新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對(duì)街區(qū)進(jìn)行空間改造。 這種改造模式不宜于控制改造進(jìn)程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標(biāo)準(zhǔn)。 大型開發(fā)商 小型開發(fā)商 小型開發(fā)商 區(qū)位最好 區(qū)位較好 區(qū)位不好 大范圍，高層的高檔居住區(qū) 小范圍，四到五層的家庭住宅 小型的家庭公寓住宅 土地租金上升 政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力 建造和出售 自助改建 模式匹配度：較差 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模、多功能的城市更新項(xiàng)目主要采用 MUT模式 ?Mixed Used Theory 混合功能開發(fā)理論 大規(guī)模的、多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一開發(fā)商，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生 MUT更新模式。 適用環(huán)境：大型的，需要進(jìn)行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 ?利用項(xiàng)目規(guī)劃組（委員會(huì)）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動(dòng)，保證整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。