柏半島嘉營(yíng)銷實(shí)操案(已修改)
2025-01-16 22:54 本頁(yè)面
【正文】 CHINA LAND 汕頭錦峰項(xiàng)目營(yíng)銷實(shí)操案 二 ○○ 六年四月十四日 CHINA LAND 一、市場(chǎng)概況篇 CHINA LAND ? 汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀掃描 ? 總體發(fā)展穩(wěn)健，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)； ? 預(yù)售商品房供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)狀況加劇； ? 產(chǎn)品類型方面以小高層為主，市場(chǎng)接受度較高； ? 區(qū)域發(fā)展不平衡，東區(qū)成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； ? 消費(fèi)者以汕頭中心城區(qū)為主，周邊區(qū)域澄海的比例加大，潮陽(yáng)的比例減少。 本項(xiàng)目與澄海較近，交通通達(dá)性強(qiáng)，預(yù)計(jì)澄海消費(fèi)者是我們項(xiàng)目未來(lái)重要的目標(biāo)客戶群，因此在營(yíng)銷推廣時(shí)可有針對(duì)性的作營(yíng)銷部署和廣告投放。 CHINA LAND ? 東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 名稱 占地 面積 建筑 面積 主力戶型 銷售 價(jià)格 銷售時(shí)間 及比例 未來(lái) 供應(yīng) 形象 推廣語(yǔ) 陽(yáng)光 海岸 70萬(wàn) 多層 98175 小高層 132191 疊加別墅 301461 洋房 28004600 均價(jià) 3700 約 1期 80% 2期 90% 3期 30%（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)） 約 20萬(wàn) 君鄰湖海 領(lǐng)袖名門 潮華 雅居 10萬(wàn) 3房 :141160 4房 :168183 31003900 均價(jià) 3400 約 1年 約 80% 2萬(wàn) 匯粹潮居文化 享受時(shí)尚生活 陽(yáng)光 雅軒 3房 :132153 4房 :156182 3300 約 85% 中央領(lǐng)地 精品住宅 萬(wàn)豪 華庭 3萬(wàn) 約 8萬(wàn) 復(fù)式 219 3280 約 2年 95% 都市香格里拉 凱澤 雅園 2萬(wàn) 140200 28002900 約 1年 50% 3萬(wàn) 東區(qū)之心亮點(diǎn) 鑒賞北歐生活 萬(wàn)泰 春天 4萬(wàn) 約 12萬(wàn) 3房 :133140 4房 :160175 復(fù)式 :270280 3400 5個(gè)月 60% 4萬(wàn) 領(lǐng)略生活 空間智慧 逸景 藍(lán)灣 4萬(wàn) 10萬(wàn) 130180 未定，預(yù)計(jì) 3300左右 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 10萬(wàn) 簡(jiǎn)約和諧 筑建純粹 金山 花園 4萬(wàn) 3房 :115126 4房 :140160 復(fù)式 :290330 27303100 復(fù)式 3500 1年 85% 1萬(wàn) 都市白領(lǐng)的 高尚住宅 藍(lán)堡 國(guó)際 2房 6979 3房 :136152 4房 :160170 2房 2022 均價(jià) 2900 5個(gè)月 70% 1萬(wàn) 東區(qū)核心 繁華中央 金葉島 34萬(wàn) 34萬(wàn) 獨(dú)立別墅 500600 洋房 150200 別墅 52005600 洋房尚未發(fā)售 約 已建的 90% 10萬(wàn) 珍稀江島 貴氣天成 匯軒 雅居 3萬(wàn) 約 8萬(wàn) 3房 :110148 4房 :150176 27503100 60% 2萬(wàn) 東區(qū)新貴 精致生活樣板 CHINA LAND ? 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，大部分占地在 5萬(wàn)平方米以內(nèi)， 項(xiàng)目在規(guī)模上具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 戶型方面以舒適型的三四房單位為主，其中 130－ 150平方米的三房單位和 160－ 170平方米的四房單位最為熱銷。 ? 洋房?jī)r(jià)格區(qū)間為 2700－ 4600元 /平方米， 其中大部分樓盤(pán)的價(jià)格區(qū)間集中2800－ 3500元 /平方米。 本項(xiàng)目位于新東區(qū)，周邊區(qū)域的配套還未成熟，且與市中心區(qū)有一定的距離，因此建議入市價(jià)格不宜太高。 ? 從銷售時(shí)間及銷售率來(lái)看， 大部分樓盤(pán)的年銷售量為 300－ 500套 ，這與廣州、深圳等珠三角一線城市相比有不小的差距。 ? 從未來(lái)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)看，主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手仍是陽(yáng)光海岸，但同時(shí)要留意 金葉島國(guó)際花園的后續(xù)供應(yīng) 、 聯(lián)泰地產(chǎn)的“東壩仔”地塊 以及其他東區(qū)大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)狀況。 根據(jù)上述圖表所示，目前汕頭東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： CHINA LAND ? 周邊區(qū)域房地產(chǎn)簡(jiǎn)析 近年來(lái)，澄海、潮陽(yáng)、潮州等周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到穩(wěn)步發(fā)展，出現(xiàn)了宜居華庭、匯景花園、中信東山花園、粵海坤輝花園、嶺海明珠花苑等一批素質(zhì)較高的樓盤(pán)，但產(chǎn)品整體水平不高，發(fā)展?fàn)顩r參差不齊，目前銷售價(jià)格區(qū)間約為 1500－ 2500元 /平方米。 CHINA LAND 二、項(xiàng)目定位篇 CHINA LAND ? 項(xiàng)目理解及定位方向 ? 先天的自然景觀優(yōu)勢(shì)可營(yíng)造高檔濱海社區(qū)； ? 目前本區(qū)域內(nèi)最大也是汕頭較大的住宅小區(qū) ； ? 新東區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)令項(xiàng)目發(fā)展前景看好 ； ? 通過(guò)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，將本項(xiàng)目打造成引領(lǐng)汕頭市場(chǎng)的地標(biāo)性建筑 。 CHINA LAND ? 項(xiàng)目整體形象定位 國(guó)際濱海人居典范之城 CHINA LAND ? 案名建議 ? 金域領(lǐng)海 ? 皇家威尼斯 ? 黃金半島 ? 海灣星城 CHINA LAND ? 主推廣告語(yǔ) 汕頭灣畔 城脈之尊 CHINA LAND ? 備選廣告語(yǔ) 站在汕頭的前岸 新汕頭第一居所 領(lǐng)航新城市魅力 點(diǎn)亮國(guó)際濱海生活 CHINA LAND ? 目標(biāo)客戶群定位 ? 核心客戶 汕頭本地的中產(chǎn)階層 (4050%) ?年齡為 2845歲之間； ?以私營(yíng)企業(yè)中高層管理人員、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員及企事業(yè)中層以上 管理人員為主； ?對(duì)新事物的接受能力比較強(qiáng)，是所謂的 “ 新汕頭人 ” ； ?受深圳、香港的影響較大，崇尚濱海生活的格調(diào)，希望有良好的自然景觀與園林景觀； ?對(duì)市政規(guī)劃有足夠認(rèn)識(shí)，看好新東區(qū)發(fā)展前景； ?偏好 4房單
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