【正文】 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 Innovation+Execution 山鑫置業(yè)金山石化 招商項目定位與推廣策劃初案 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 前言 很榮幸，上海大通能參與貴公司金山石化商業(yè)項目的相關(guān)招商工作，我們匯集了市場調(diào)研、策劃定位及業(yè)務(wù)等眾部門的力量。從市場點切入進行分析，延伸到本案的定位點及如何按此定位來建議塑造本項目及整個項目分析，供貴公司參考。 希望通過我們的報告能為貴公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供幫助，能使貴公司因此項目取得最大的社會效益和經(jīng)濟效益。為此，上海大通愿與貴公司建立長期的合作，我們會繼續(xù)提供完善優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，共同締造輝煌的佳績。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 目錄 ?市場篇 ?土地屬性分析 ………………………………………… ..7 ?金山石化板塊零售市場分析 ………………………… ..18 ?代表性競爭性項目分析 ……………………………… ..43 ?項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 ……………………… ..57 ?項目定位篇 ?項目市場定位及租戶組合建議 ………………………… 63 ?項目傳播推廣建議 ……………………………………… 85 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 研究目的與研究方法 我們理解上海山鑫置業(yè)有限公司正在著手對衛(wèi)清西路地塊項目的開發(fā)建設(shè)作前期準備。為保證本項目零售商業(yè)部分的策劃能夠順利進行，基于對工作內(nèi)容的初步看法，我們確定主要目標如下： ?針對金山石化市場現(xiàn)有商業(yè)狀況及未來商業(yè)市場發(fā)展趨勢進行全面分析； ?基于整體及區(qū)域市場研究的基礎(chǔ)上，確定本項目的初步市場定位； 研究方法 ?政府相關(guān)部分訪談，了解政府相關(guān)部門對相關(guān)區(qū)域的發(fā)展目標和看法，以及具體的整體規(guī)劃； ?基于我司在房地產(chǎn)市場所積累的豐富市場信息，對市場進行評估和分析； ?研究區(qū)域市場中代表性競爭項目； 研究目的 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 工作步驟 前期組建和準備 金山石化宏觀零售市場分析 項目周邊區(qū)域市場分析 需求分析 供應(yīng)分析 交通分析 本項目初步定位建議 本項目租戶組合建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場研究篇 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 土地屬性分析 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地塊位置和現(xiàn)狀 本案 本案地塊位于上海市金山區(qū)石化板塊內(nèi)，東臨杭州灣大道、南側(cè)和西側(cè)為山鑫陽光城住宅小區(qū)，北至衛(wèi)清西路。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 本案地塊由 2棟住宅及商業(yè)裙房組成。整個地塊較為方正，目前地塊基本已平整。 地塊緊鄰交通干道衛(wèi)清西路，地理位置較好； 地塊位置和現(xiàn)狀 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 衛(wèi)清西路 蒙山路 杭州灣大道 本地塊 百聯(lián)購物中心 樂購 本案地塊東側(cè)為杭州灣大道，是金山石化板塊內(nèi)的觀光大道之一，路段環(huán)境較好；地塊西側(cè)為蒙山路，是石化板塊人流聚集區(qū)之一，路段集聚了樂購超市等商業(yè)，與本地塊相隔距離約 100米，目前已經(jīng)形成一定商業(yè)規(guī)模；地塊正北面為在建中的百聯(lián)購物中心，未來會對本項目的招商造成一定的影響。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查 ?交通體系狀況 本案地塊緊鄰衛(wèi)清西路交通干道，出行便捷。從地塊至 A4高速公路亭衛(wèi)入口約 5公里，至 A30(A6)高速公路約 4公里，對外出行十分方便，達到蓮花南路地鐵站僅需 40分鐘。 在公共交通方面，備受關(guān)注的金山－上海南站的城際高鐵項目是上海市重大項目工程，預(yù)計于 2022年 10月份建成通車。城際高鐵途徑金山客站、亭環(huán)、阮巷、葉榭、閔西、春申、莘莊、上海南站。預(yù)計分為金山直達上海南站班次和站站停班次。 直達班次由金山石化新城至南站時間約 30分鐘，城際高鐵金山車站距離本地塊約 1公里。建成后將大大方便金山石化新城地區(qū)的出行。此外，本案地塊附近有金山 1路、蓮石專線等公交車，方便達到金山及上海市區(qū)。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 本地塊 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域性質(zhì)及功能特點 本案地塊向西就是金山石化的主要商業(yè)街道－衛(wèi)零路；往南下行是建設(shè)中的城際高鐵金山站商務(wù)區(qū)，距離本項目約 2公里左右；往東則是杭州灣大道，聚集了一些較新的樓盤；向北則是金山新城都市區(qū)和未開發(fā)工業(yè)用地，距離金山區(qū)政府約 。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 本案周邊商業(yè)設(shè)施十分俱全，主要依托蒙山路、衛(wèi)清西路及衛(wèi)零路；由地塊至石化繁華區(qū)域約 1公里左右，車行時間不到5分鐘。地塊距離市中心較遠，車行至莘莊和徐家匯分別需要40分鐘和 1個小時左右。 公共設(shè)施狀況及各項城區(qū)的機能 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 經(jīng)過十幾年的城市建設(shè)，金山石化板塊的商業(yè)配套和生活配套已經(jīng)較為完善了，醫(yī)療、教育、文化、娛樂、購物場所一應(yīng)俱全。同時，上海著名旅游景點金山城市沙灘位于區(qū)域南端，距離本項目約 3公里，城市沙灘圍海造景，環(huán)境優(yōu)美，吸引了大量國內(nèi)外游客觀光。 公共設(shè)施狀況及各項城區(qū)的機能 目前，金山石化新城區(qū)城市化擴展速度加快，商業(yè)設(shè)施日益完善，衛(wèi)零路商業(yè)街、石化百貨、瑞鑫百貨等多種零售業(yè)態(tài)，基本能滿足區(qū)域客群日常生活所需，隨著百聯(lián)購物中心的建成，區(qū)域零售業(yè)競爭將更為激烈。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地塊初步結(jié)論 根據(jù)上述分析，本案地塊具有 7個特點： ?地塊形狀較為方正，方便建筑布局和規(guī)劃； ?地塊緊鄰區(qū)域交通干道，出行較為方便； ?地塊距離 A4和 A30(A6)高速公路都比較方便，容易往來于市區(qū)； ?城際高鐵即將建成，縮短了項目和市中心的距離； ?地塊距離市中心較遠，日常主要的生活配套依托于衛(wèi)零路，當然石化板塊內(nèi)各種生活和商業(yè)配套俱全，可以滿足日常生活需要； ?地塊周邊的景觀環(huán)境較佳，西側(cè)為觀光大道，給予本案一定的環(huán)境支持； ?金山石化商業(yè)市場發(fā)展成熟，商業(yè)項目競爭激烈。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 結(jié)論： 我司認為金山石化板塊距離上海市中心較遠，當?shù)氐纳虡I(yè)消費群體絕大部分是本地人，本地塊也不例外。但由于地塊距離百聯(lián)購物中心較近，因此對本項目未來招商將產(chǎn)生較大的競爭壓力，同時分流本項目客戶群，因此本項目的產(chǎn)品定位將是至關(guān)重要的，如何形成區(qū)域錯位競爭，從而達到良好的招商率是我司目前要重點思考的問題。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 金山石化板塊零售市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 說明 本節(jié)將概覽本項目所在的區(qū)域內(nèi)的主要零售點，以及分析其 零售市場的趨勢和市場競爭。 ?石化板塊零售情況概覽 ?石化板塊主要零售點概覽 ?石化板塊未來主要零售點概覽 ?石化板塊零售供應(yīng)總結(jié) ?代表性競爭項目分析 ?區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習(xí)慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)