寧波中宇天鵝灣2期高層推盤策略(已修改)
2024-10-31 15:47 本頁面
【正文】 報告核心： 非常時期，非常策略！ 我們重在解決三大核心問題： 如此形勢，今年能否開盤？ 無論開與不開，在市場低迷期，如何提升上門率？ 三大核心問題 如果今年非開不可，如何撬動市場？ 首先，我們先來看看當下市場。 當下市場 全國市場 : 宏觀經(jīng)濟 全國樓市 樓市新政研讀 寧波市場 : 寧波市場分析 開發(fā)商應對策略 余姚市場分析 全國樓市 宏觀經(jīng)濟 ?GDP指數(shù)： 前三季度 GDP較去年同期回落 %，受經(jīng)濟下行壓力影響，利息下調(diào)，國內(nèi)經(jīng)濟增速全面放緩。 ?CPI指數(shù)： CPI指數(shù)近四個月雖有下降，但上半年較去年同期上漲 %， PPI指數(shù) 8月份較去年同期增長 %，增速連續(xù)第三個月創(chuàng) 10多年來新高， 18月份上漲%， 物價持續(xù)升高抑制了消費者的消費熱情。 ?股市： 股市從最高點 6400余點跌至 ，股市已經(jīng)跌回 2021年水平， 90%股民處于虧損狀態(tài)。 ?人民幣匯率： 人民幣持續(xù)升值，人民幣對美元匯率中間價由 05年7月的 ： 1升至當前 ：1，外貿(mào)出口遭遇困境。 國內(nèi)經(jīng)濟受國際經(jīng)濟影響開始全面放緩，經(jīng)濟整體逐步邁入下行通道，受國際金融形勢和全球經(jīng)濟放緩的影響， 國內(nèi)經(jīng)濟將面臨持續(xù)走低。 ?上半年全國房地產(chǎn)投資總額 13196億元，同比增長%，增幅放緩 ?由于國家實行緊縮性調(diào)控政策，加之購房者 觀望情緒日漸加重 等諸多因素，全國 商品房成交量同比下降 13%，價格成交增幅僅為 6%，增幅較去年同期12%降低一半。 ?2021年上半年全國樓市出現(xiàn)了量價齊跌的萎靡頹勢， 房地產(chǎn)市場逐漸步入寒冬。 宏觀樓市 人民幣升值、股市暴跌、物價上漲、等造成了中國經(jīng)濟的困難局面，消費者購買力下降、購買投資熱情受打擊， 房地產(chǎn)市場失去投資性需求和剛性需求的雙重支撐， 未來市場短期內(nèi)很難復蘇 我國經(jīng)濟 代表性城市房 價走勢 北京 ?2021 年上半年的住宅銷售面積 同比下降 50%， 8月較 7月銷售均價 環(huán)比下降 21% 上海 ?2021 年上半年住宅的銷售面積 同比下降 %， 8月較 7月銷售均價 環(huán)比下降 %，較 6月環(huán)比下降 % 深圳 ?2021 年上半年住宅銷售面積，同比下降 %， 8月較 7月銷售均價 環(huán)比下降 % 我國經(jīng)濟 廣州 2021 年 上半年的銷售面積 同比下降 26%； 8月與 7月銷售均價持平，但 較 4月下降 12% 天津 2021 年上半年的銷售面積 同比下降 16%； 8月較 7月銷售均價稍有上漲，但 較 5月下降% 杭州 2021 年上半年杭州住宅銷售面積 同比下降 4%， 8月較 7月銷售均價稍有上漲，但 較 4月下降 7% 代表性城市房 價走勢 我國經(jīng)濟 降價樓盤實例 ?2021年 7月各大城市部分樓盤出現(xiàn)強烈降價行為，降價幅度最高接近 50%； ?部分開發(fā)商不看好“后奧運時期”房地產(chǎn)市場，認為奧運會后樓市將進入蕭條期，選擇奧運會之前快速回款，當時市場褒貶不一 2021年 7月降價最具代表性樓盤（奧運會前） 區(qū)位 項目 時間 降價描述 當前價格（元 /㎡ ） 降價幅度 北京 中信城 7月中旬 周邊樓盤 22021元 /㎡ ，項目低于周邊均價近 4000元 /㎡ 市場公認的成功價格調(diào)整，降價后周去化量在當?shù)厥袌鲋信琶谝? 18500 20% 天津 格林世界 6月底 6月中旬均價 7000元 /㎡ ， 6月下旬降價 1200元 /㎡ 三天狂降 1000余元 /㎡ ，格林世界由成交榜尾躍居三甲 5800 17% 上海 錦繡華城 7月底 上半年價格 19000元 /㎡ ，下半年伊始降價 5500元 /㎡ 推售房源被迅速搶購，與周邊個案門可羅雀形成鮮明對比，樓盤知名度和吸引力迅速提高 135000 29% 深圳 城市山林 7月中旬 開盤時均價 30000元 /㎡ ，本地降價 14000元 /㎡ 降價調(diào)整后推出 200套房源一周內(nèi)被搶購一空 16000 50% 降價樓盤實例 ?2021年 8月末 9月初，部分大中型城市出現(xiàn)普遍降價趨勢； ?與奧運前降價相比，本次降價表現(xiàn)出兩大特征： “集團式”降價、“高折扣”優(yōu)惠，降價范圍和幅度上均大于奧運前； ?奧運會后，萬科各城市項目的普遍性帶頭降價引發(fā)了部分資金緊張開發(fā)商的跟風行為，多數(shù)開發(fā)商較奧運會前更加認識到 08年下半年樓市整體狀況堪憂，“回款第一”已經(jīng)壓倒“總銷最大”，成為開發(fā)商首選 2021年 9月降價最具代表性樓盤（奧運會后） 區(qū)位 項目 時間 描述 當前價格（元 /㎡ ） 降價幅度 上海 萬科集團旗下 8月底 白馬花園原價 15000元 /㎡ ，降價 3000元 /㎡ 三天賣掉 76套，回款上億元 12021 520% 杭州 金城集團旗下 9月 10日 金成江南春城原價 8500元 /㎡ ，降價 2021元 /㎡ 號稱三年后無理由退房贈 30%增值款， 100套房源被搶購一空 6500 25% 南京 恒大地產(chǎn)旗下 9月 4日 恒大綠洲花園物價定價 7480元 /㎡ ，降價 2500元 /㎡ 為緩解集團資金壓力，恒大拋售樓盤，極大擾亂了南京市場，恒大降價一周成交量位于南京前列 5000 35% 南京 萬科集團旗下 9月 6日 金域緹香原價 15000元 /㎡ ，降價 3000元 /㎡ 降價后售樓處客戶絡繹不絕，相近樓盤客戶寥寥無幾，推出房源面臨供不應求趨勢 12021 20% 銀根緊縮，貸款難度增加，開發(fā)商回現(xiàn)壓力加大，資金鏈受到考驗 銀行不得給建設用地閑置時間超過兩年房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。 自從 07年至今 16次上調(diào)人民幣存款準備金率，由 07年年初的 %上調(diào)至目前的 %。 房貸緊縮，首付及利息增加，消費者買房壓力變大，投資欲望減弱 在房地產(chǎn)信貸政策嚴格控制后，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅下降。央行數(shù)據(jù)顯示，二季度開發(fā)貸款和購房貸款同比分別減少 。 保銀行，保企業(yè)，舍樓市 從 2021年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率 ，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應調(diào)整。 從 2021年 9月 25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào) 1個百分點。 08年 10月開始，地方政府紛紛出臺政策救市。 11
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1