【正文】 第一章 項目投資策劃營銷 一 項目用地周邊環(huán)境分析 項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。 項目投資策劃營銷是對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。 項目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 ?？泼堑靥帨亟瓍^(qū)，與西南財經(jīng)大學(xué)、成都中醫(yī)藥大學(xué)相鄰。位于溫江北部工業(yè)中心區(qū)東北面。距離光華大道遠(yuǎn)； .地質(zhì)地貌狀況（此項內(nèi)容需貴方提供相應(yīng)資料）；土地面積及紅線圖（此項內(nèi)容需貴方提供相應(yīng)資料）；土地規(guī)劃使用性質(zhì)（此項內(nèi)容需貴方提供相應(yīng)資料）；七通一平現(xiàn)狀（此項內(nèi)容需貴方提供相應(yīng)資料）。 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 項目地塊 1KM內(nèi)已建成建筑群主要為大學(xué)城和部分企業(yè)辦公樓，人口密度低，商業(yè)氣氛不濃厚，項目地塊 1KM內(nèi)待建建筑群，包括西南財大自行設(shè)計施工的西財尚郡，以及?？茍@規(guī)劃中的海科中央商務(wù)中心（ CBD）項目；項目地塊附近1KM內(nèi)無大型綠化景觀，目前只有周邊大學(xué)校園內(nèi)有部分綠化面積，但規(guī)模不大；項目地塊附近 1KM內(nèi)無任何自然景觀；項目地塊附近 1KM內(nèi)無任何歷史人文景觀，但溫江區(qū)內(nèi)有芙蓉古鎮(zhèn)，魚梟古城遺址等歷史人文景觀；項目地塊周邊環(huán)境污染狀況（此項內(nèi)容需貴方提供相應(yīng)資料）。 地塊交通條件調(diào)查 項目地塊周邊道路網(wǎng)完善，附近 100M內(nèi)有公共交通站點，可直達(dá)溫江城區(qū)和成都金沙公交總站，未來伴隨溫江北部工業(yè)中心區(qū)的進(jìn)一步完善，道路網(wǎng)將會為更加有利于進(jìn)出成都（未來物流通道建設(shè)）；項目的水、路、空交通狀況（此項內(nèi)容需貴方提供相應(yīng)資料）；目前?？剖┕がF(xiàn)場主路僅有一條學(xué)府路與其連接，但周邊道路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對于進(jìn)出施工工地以及客戶訪問均無大礙。 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 項目地塊 500M內(nèi)無大型購物中心，日常購物需求無法滿足，最近購物點需進(jìn)入溫江城區(qū)；項目地塊 500M內(nèi)無基礎(chǔ)教育設(shè)施，但由于毗鄰各高校，故高中以上教育設(shè)施完備，教學(xué)質(zhì)量高；項目地塊 500M內(nèi)無大型醫(yī)療設(shè)施，就醫(yī)及其他醫(yī)療活動必須進(jìn)入溫江城區(qū)方可進(jìn)行，對于未來生活極其不便利，僅在毗鄰大學(xué)中有少量校內(nèi)醫(yī)療機構(gòu)存在，質(zhì)量和數(shù)量無法滿足未來需要；項目地塊附近無銀行、股市等金融機構(gòu)，僅毗鄰大學(xué)內(nèi)有小規(guī)模銀行存在，未來大規(guī)模商業(yè)活動無法迅速展開；項目地塊附近無郵政服務(wù)設(shè)施，僅毗鄰大學(xué)內(nèi)有少量郵政設(shè)施存在，對于未來郵政投遞不利；項目地塊附近周邊 500M內(nèi)無大型娛樂、餐飲、運動、生活服務(wù)類設(shè)施，短期（ 2年內(nèi)）不會迅速被彌補；項目地塊由于靠近溫江北部工業(yè)中心區(qū)，未來一旦投資企業(yè)成型，所有工業(yè)配套設(shè)施完畢，將可能對生活品質(zhì)、居住環(huán)境等產(chǎn)生較大負(fù)面影響。 二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況 溫江 2021年 GDP為 ，其中第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值。 2021年 11月， ? 國房景氣指數(shù) ? 為 ，比 2021年 10月上升 ，比 2021年同期上升 。 2021年度投資策略報告會上表示，預(yù)計 2021年貨幣政策將保持 ? 中性 ? ，繼續(xù)緊縮的可能性大大減少，人民幣匯率波動幅度將加大，人民幣升值的幅度可能比 2021年大，市場利率就可能繼續(xù)下跌、債券價格指數(shù)則會相應(yīng)地繼續(xù)上升，外匯儲備管理體制可能有所改變。 2021年國內(nèi)已經(jīng)提高銀行存貸款利率，以抑制投資和信貸的過快增長，同時，對于房地產(chǎn)按揭政策竟繼續(xù)采取更加嚴(yán)厲的控制措施。2021年成都居民消費價格指數(shù) ，而房地產(chǎn)消費指數(shù)為 。 項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) （此項內(nèi)容需貴方提供相應(yīng)資料） 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求狀況 2021年在宏觀調(diào)控政策的作用下，成都房地產(chǎn)市場總體供求關(guān)系已經(jīng)或正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)和調(diào)整。估計 2021年底，大量的中小戶型將成為市場主流，市場也將再次穩(wěn)定下來，形成新的格局。 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 各種檔次商品住宅客戶分析 商品住宅客戶購買行為分析 （以上 4至 6條目內(nèi)容需貴方提供調(diào)查結(jié)果） 三 土地 SWOT分析 項目地塊的優(yōu)勢 綜合考察海科名城之地產(chǎn)因子、規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)配套和物業(yè)管理，具有如下優(yōu)勢： 1）位于溫江新規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，交通網(wǎng)絡(luò)完善。光華大道交通順暢，可以在 15分鐘內(nèi)完成溫江至成都的區(qū)位交換。 2）坐擁?？茍@和大學(xué)城的地理優(yōu)勢，擁有獨特的經(jīng)濟(jì)、政治、文化背景，對于商住兩益的物業(yè)來說，此地商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 3）光華大道早已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。加上溫江政府新規(guī)劃的 ? 北部新城 ? ，溫江房產(chǎn)整體升值潛力巨大。 4）項目本身戶型設(shè)計和規(guī)劃已經(jīng)考慮全面，無論是辦公或是居住都很相宜。 5）項目本身完全將海科園精英層盡收囊中，再加上所倚靠的大學(xué)城，令項目具有提升自身品位的優(yōu)勢。 項目地塊的劣勢 1）前期項目廣告宣傳力度無法達(dá)到要求，可能導(dǎo)致市場推廣困難、銷售不理想。 2）項目本身在硬件設(shè)施和配套上有所缺陷，短期內(nèi)無法彌補。 3）項目地塊本身屬于新開發(fā)區(qū)域，綠化及相關(guān)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊，周邊農(nóng)村環(huán)境對項目形象有影響。 項目地塊的機會點 市場調(diào)研表明，本項目雖然存在某些缺陷，但仍具備良好而充分的市場機會。 1）溫江區(qū)正成為現(xiàn)在及今后房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，對于樓盤升值及未來新盤開發(fā)都是利好。 2）溫江區(qū)的特殊優(yōu)勢。市民對于 ? 生活于溫江 ? 概念的認(rèn)同及對溫江良好的居住環(huán)境的向往。 3）因本項目商住兩用的樓盤定位，使得競爭樓盤中構(gòu)成直接威脅的不多，加以良好的宣傳包裝，勢必造成市場熱捧。 4）具有政府背景的?？仆顿Y，成為實力和品質(zhì)的保證，鞏固消費者購買信心。 5）項目所處的地理位置極具發(fā)展?jié)摿?，有較大的升值空間，能吸引投資購房者。 項目地塊的威脅及困難點 1）縱觀全局，?？泼强v然有諸多優(yōu)點，但其特色賣點和優(yōu)勢尚未廣為人知，還需加大宣傳力度。 2）項目周邊有眾多競爭樓盤，競爭激烈，且銷售周期與交樓時間相去不遠(yuǎn)，對本項目造成很大沖擊。 3） ? 北部新城 ? 的出現(xiàn)，可能會對原光華大道線樓市及項目造成影響。 四 項目市場定位 類比競爭樓盤調(diào)研 可類比項目： 紅泰翰城（四川紅泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）。 可類比項目基本資料： 紅泰翰城，房屋類型為高層 /多層，售價 2680 元 /㎡ ，共 804戶。 可類比項目定位： 紅泰翰城： ? 社區(qū)活動空間、鄰里活動空間、交往活動空間、家庭生活空間，旨在營造一座鄰里新睦、和諧自由的人文住區(qū)。規(guī)劃師將傳統(tǒng)的行列布局、圍合布局加以整合，形成了獨具特色的 ? 圍合 +半圍合 ? 的總規(guī)思路；建筑朝向以南偏東 15度和正南北為絕對主導(dǎo)，達(dá)到采光、通風(fēng)的效果；樓間距 125米，80%以上的戶型前后開窗見景（組團(tuán)花園）。 ? 另本項目戶型結(jié)構(gòu)，項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料，綜合評判等內(nèi)容，需貴方詳細(xì)提供后再進(jìn)行具體分析。 項目定位 由于目前資料并不充分，故以下在進(jìn)行項目定位時可能會與貴方所想產(chǎn)生偏差，還望貴方予以諒解。 區(qū)域定位：項目將作為未來?？茍@的高層居家的集中點，帶動整片區(qū)域的整體價值提升。因此，我們所要打造的，將是未來溫江，乃至城西的 1）新興工業(yè)區(qū)的旁的生態(tài)居住典范；2）依靠大學(xué)城，相互依存，相互促進(jìn)的大學(xué)城外城； 3）以及未來溫江工業(yè)園區(qū)交通線旁的人居地標(biāo)。 主力客戶群定位：在進(jìn)行主力客戶群定位之前，我們先來看一些分析 購買人群 購買動機 工作為主者 企業(yè)法人高管 具備最大的購買能力收入與教育程度更高 ,希望追求舒適與個性 度假者 在市區(qū)有房 希望在節(jié)假日過一點的郊外的生活 新婚者 暫住 ,將來希望另外找房子 ,因夫妻都有工作 ,所以房租負(fù)擔(dān)不重 成人教育者 外來務(wù)工的年輕人 ,在工作之余相繼續(xù)充電 ,住宅離學(xué)校近 ,方便學(xué)習(xí) 好動者 年輕未婚 ,活潑愛玩 .向往郊外的休閑及娛樂的生活 二次置業(yè)者 手頭有富裕的資金 ,看中樓盤在學(xué)校附近 ,有出租或升值的可能 家庭住戶 有子女 ,并重視有了利于子女成長的學(xué)習(xí)環(huán)境和居住環(huán)境 比例%40%10%10%5%5%10%20%工作為主者 企業(yè)法人高管 度假者在市區(qū)有房新婚者 成人教育者好動者 二次置業(yè)者家庭住戶 從以上的分析進(jìn)行定位，我們的主力客戶群體為海科高層，以及家庭住戶。二線客戶群是度假者（向往郊區(qū)生活），新婚者（尋求 5