龍湖地產(chǎn)項目運營管理講義_[全文(已修改)
2025-10-18 13:40 本頁面
【正文】 《龍湖知與行》之項目運營管理 主講人 :董老師 2020 年 3 月 19 日于 成都 龍湖運營體系 建立龍湖運營體系目的 規(guī)范、統(tǒng)一 規(guī)范、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和流程，并 IT 化，提高運營效率、避免不同項目間運營質(zhì)量大起大落 共享、規(guī)模 資源共享、發(fā)揮集團規(guī)模效應(yīng) 公開、透明 運營信息公開、透明，降低風(fēng)險、支持決策 復(fù)制、快速 幫助新公司、新項目快速實現(xiàn)正常運營，支持多區(qū)域、多項目運營 運營組織架構(gòu) 職能型組織 優(yōu)點： 無重復(fù)工作 職能優(yōu)異 缺點： 狹隘、不全面 反映緩慢 不注重客戶 地區(qū)公司總經(jīng)理 工程造價副總 營銷研發(fā)副總 財務(wù)副總 發(fā)展部經(jīng)理 人力資源經(jīng)理 工程部經(jīng)理 造價采購部經(jīng)理 研發(fā)部經(jīng)理 營銷部經(jīng)理 財務(wù)部經(jīng)理 行政部經(jīng)理 項目型組織 優(yōu)點： 能控制資源 向客戶負責(zé) 缺點： 成本低效 項目間缺乏知識信息交流 地區(qū)公司總經(jīng)理 項目 A 項目經(jīng)理 項目 B 項目經(jīng)理 財務(wù)副總 發(fā)展部經(jīng)理 人力資源經(jīng)理 工程經(jīng)理 成本經(jīng)理 研發(fā)經(jīng)理 營銷經(jīng)理 工程經(jīng)理 成本經(jīng)理 研發(fā)經(jīng)理 營銷經(jīng)理 矩陣式組織 矩陣型組織 優(yōu)點： 有效利用資源 職能專業(yè)知識可供所有項目使用 促進學(xué)習(xí)、交流知識 溝通良好 注重客戶 缺點： 雙層匯報關(guān)系 需要平衡權(quán) 力 計劃管理 計劃管理的目的 房地產(chǎn)是一個資源整合行業(yè)，計劃是將所有資源進行有序、有效整合的主線 房地產(chǎn)開發(fā)是項目開發(fā)，計劃管理是項目管理最重要的部分 實現(xiàn)集團高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略 怎么做好計劃管理 關(guān)鍵目標(biāo)明確、必達 WBS 工作分解、團隊成員得到明確工作指令 資源均衡使用 動態(tài)反饋、調(diào)整及時 計劃管理體系 定義集團關(guān)鍵節(jié)點 提供集團項目計劃指導(dǎo)模板 建立集團計劃管理平臺 項目總監(jiān)向項目團隊成員發(fā)出明確工作指令 全景計劃一目了然 快速及時反饋、調(diào)整 系統(tǒng)自動督促、提醒 一、項目基本開發(fā)流程 二、項目開發(fā)關(guān)鍵控 制點 三、公司計劃管理體系 一、項目基本開發(fā)流程 投資決策 土地購買 項目設(shè)計 項目建設(shè) 項目銷售 項目交房 二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點 明確項目投資決策 確定土地權(quán)屬 確定土地資金支付計劃 簽定國土合同 取得設(shè)計條件 辦理國土證 拆遷及交地 建立項目團隊 完成前期調(diào)研 完成項目啟動會 投資決策 土地購買 項目啟動 二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點 概念設(shè)計 確定概念中標(biāo)方案 方案設(shè)計 方案上會并取得方案審查意見書 初步設(shè)計 初設(shè)上會并取得初設(shè)審查意見書 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 下達項目目標(biāo)成 本 概念設(shè)計 方案設(shè)計 初步設(shè)計 二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點 施工圖設(shè)計 施工圖審查 景觀概念方案設(shè)計 景觀擴初設(shè)計 景觀施工圖設(shè)計 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 考察并確定施工單位及監(jiān)理單位 完成招投標(biāo)手續(xù) 辦理施工許可證 完成項目管理大綱 完成三通一平 施工圖設(shè)計 施工準(zhǔn)備 景觀設(shè)計 二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點 基礎(chǔ)工程 主體結(jié)構(gòu)施工到可售狀態(tài) 主體結(jié)構(gòu)封頂 砌體抹灰 內(nèi)裝 /外裝 /設(shè)備安裝工程 精裝修工程 室外管網(wǎng) /道路工程 景觀綠化施工 導(dǎo)示系統(tǒng)施工 項目建設(shè) 項目銷售 《項目 銷售策略方案》（方案版 /初設(shè)版 /預(yù)熱版 /開盤版 /強銷版 /持續(xù)版 /尾盤版） 推廣 開盤 銷售 售樓處樣板房 建設(shè) 選址、定位 建筑設(shè)計 精裝修設(shè)計 景觀設(shè)計 土建施工 環(huán)境施工 精裝修施工 裝飾 二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點 竣工驗收備案 物業(yè)移交 向業(yè)主交房 項目總結(jié) 竣工移交 業(yè)主 入住 商場 開業(yè) 項目結(jié)束 項目實施工作總進度計劃 項目資金計劃 項目整體進度計劃 三、公司計劃管理體系 三、公司計劃管理體系 1 2 3 4 5 《項目整體進度計劃》的編制及調(diào)整 《項目整體進度計劃》需明確各階段關(guān)鍵性節(jié)點 征地 立項 選址定點 國土證辦理 土地移交 概念設(shè)計及批復(fù) 方案設(shè)計及批復(fù) 初步設(shè)計及批復(fù) 三通一平 施工圖設(shè)計及審查 施工招
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