【正文】 項目后評估報告 （模版 — 僅供參考） 200X 年 X 月 X 日 目 錄 5 第一部分 項目定位 5 一、 市場定位評估 6 二、 產(chǎn)品策劃（定位）評估 6 三、 產(chǎn)品深化定位（細節(jié)定位）評估 8 四、 中小企業(yè)選取寫字樓主要標準（根據(jù)客戶訪談整理） 9 第二部分 項目開發(fā)計劃 9 一、 項目開發(fā)計劃執(zhí)行情況概述 9 二、 計劃管理工作經(jīng)驗總結 10 三、 教訓及改進建議 11 四、 項目操作流程總結 12 第三部分 產(chǎn)品設計 12 一、 設計工作總結 13 二、 產(chǎn)品設計問題及客戶反饋意見 14 三、 材料問題 15 第四部分 成本控制 15 一、 成本分析 15 二、 現(xiàn)場簽證費用分析 16 三、 1/a.經(jīng)驗教訓： 17 第五部分 財務管理 17 一、 資金管理分析 19 二、 項目運作過程潛在問題分析 20 三、 項目財務管理流程的改進 22 第六部分 工程施工 22 一、 施工過程綜述 22 二、 施工情況評價 23 三、 合作單位評價 23 四、 工程擔保評價 23 五、 施工管理建議 25 第七部分 銷售 25 一、 項目推廣策略分析總結 30 二、 項目推廣費用情況 31 三、 關于商家談判 32 四、 關于銷售合同的管理 33 第八部分 客戶服務 34 一、 客戶的日常維護工作 34 二、 客戶工程洽商工作 34 三、 客戶入住工作 36 四、 售后維保問題 36 五、 處理客戶投訴 37 六、 客戶對“業(yè)權”和“工程保證擔保”的看法 38 第九部分 物業(yè)交接 38 一、 接管驗收工作 41 二、 入住配合工作 42 第十部分 物業(yè)管理 42 一、 物業(yè)公司對項目評價 43 二、 物業(yè)公司對項目后評估附表 45 三、 項目保修合同及保修保函附表 項目概況介紹： 包括項目來源、項目名稱、項目開發(fā)策略、啟動時間和結案時間等。 項目后評估的工作成果 從項目的銷售情況、項目建成后的使用情況及客戶反映驗證項目市場定位及客戶定位的準確程度，總結成敗經(jīng)驗和教訓，為公司項目運作積累經(jīng)驗，為新項目的定位提供支持； 從客戶角度了解客戶對產(chǎn)品的需求情況，了解市場動態(tài)的變化，積累客戶需求信息資料及其他客戶資源； 為公司 建立產(chǎn)品標準體系積累信息和素材； 對項目開發(fā)的流程改進提出思考和建議。 項目后評估綜述 包括項目開發(fā)過程的總體經(jīng)驗和教訓總述 對項目成果的自評意見 項目定位 市場定位評估 項目定位的形成：項目接手時，項目已開工挖土方，研發(fā)部和經(jīng)紀公司在較短的時間內(nèi)對原項目市場定位、產(chǎn)品定位進行了論證，并認可其大的方向，但在產(chǎn)品策劃上提出了一些調(diào)整意見（如修改外立面等），在客戶細分市場上做了一些深化調(diào)研和論證工作。從銷售反饋情況，項目總體定位是準確、成功的。 成功之處： 功能定位 。從項目規(guī)劃條件、所處位置及區(qū)域發(fā)展情況看，將項目的公寓部分定位成 70 年產(chǎn)權的“商務公寓”是最合適的選擇，而且提升了項目價值。 目標客戶定位。公寓的目標客戶定位為中小企業(yè)（以小型企業(yè)為主）也相對準確；寫字樓的目標客戶定位則隨市場的變化作了及時的調(diào)整：最早定位為“小戶型商務辦公”，目標客戶為中小型、成長型企業(yè)。但后來隨著市場情況的變化，經(jīng)紀公司最終將目標客戶調(diào)整為具有一定規(guī)模和實力的較大型的客戶，于是推出了“層商務”的概念，這樣產(chǎn)品的競爭力、沖擊力更強。研發(fā)部在營銷跟蹤報告中也認同了此種調(diào)整。目前寫字樓的客 戶有半數(shù)是“層商務”的購買者，雖然其數(shù)量與“零買”的客戶數(shù)量相當，但前者的購買的面積則大大超過后者。 不足點 【現(xiàn)象】：公寓的售價定價偏低。公寓賣的很快，這從另一個側面可以說明價格定的偏低。在公司沒有快速回收現(xiàn)金的需求下，以相對高些的價格，普通的銷售速度就可以了，這樣項目利潤可以更高一些。 【總結】：為避免定價偏低，可以通過銷控來解決，即分多個價格階段推出，銷售速度過快時可以暫時“封盤”，重新定價?；剡^頭看，當時研發(fā)部曾提出的較高的售價預期是可以實現(xiàn)的。 【現(xiàn)象】：戶型定位的后期調(diào)整反復較多。本項目 定位的后期調(diào)整主要以經(jīng)紀公司為主，定位調(diào)整基本服從于經(jīng)紀公司的營銷策劃。但由于我司過去的項目幾乎都是住宅項目，經(jīng)紀公司對寫字樓產(chǎn)品經(jīng)驗及客戶積累均不足，對目標客戶難以較準確預測和把握，戶型的面積大小來回調(diào)整了幾次，對工程施工有一定影響。而此調(diào)整過程研發(fā)部幾乎沒有參與。 【總結】：一方面經(jīng)紀公司及研發(fā)部要加強對寫字樓市場（包括客戶需求）的了解及積累；另一方面，雖然后期定位根據(jù)市場情況的調(diào)整很正常，但即使是局部調(diào)整或微調(diào)，也需要做充分的調(diào)研，且需要研發(fā)部深度參與。 產(chǎn)品策劃（定位）評估 產(chǎn)品策劃（定位 ）在大的方面比較成功： 功能分區(qū)清晰，組合也比較合理，寫字樓和商務公寓產(chǎn)品層次很分明； 商場內(nèi)部空間基本按沃爾瑪?shù)囊笤O計，空間結構上滿足要求； 商場、辦公人流能較好分流?？蛻魮奈譅柆攷淼娜肆鲿绊懡煌ɑ驇硇[因規(guī)劃合理，本項目屬我司所有的 A 座寫字樓及公寓幾乎受不到影響。 產(chǎn)品深化定位（細節(jié)定位）評估 公共空間 廣場、園林、外立面 客戶對建筑風格及外立面使用玻璃幕墻比較認可，認為有現(xiàn)代感，且采光較好。 有幾個雨水的排水口正對寫字樓主出入口，嚴重影響形象，下雨時更不雅觀；冬天下雨后還要結 冰，對行人造成很大不便，增加物業(yè)管理難度。 客戶對園林沒有太多關注。 大堂 （寫字樓客戶認為大堂面積（平米）太小，沒有“形象”，但高度（凈高 4 米）還可以接受；公寓客戶對首層的大走廊比較欣賞。 大多寫字樓客戶認為大堂裝修檔次偏低：大堂的石材檔次低，電梯廳的石材一看就檔次不高。 樓層公共走廊 大多寫字樓客戶認為走廊寬度尚可。但由于走廊墻大多是輕質(zhì)隔墻，很多墻與墻拼縫處的涂料明顯不平整，故客戶認為走廊墻的裝修較差。 電梯廳 被訪的公寓客戶認為，公寓的電梯廳不如直接朝向走廊設計。走廊給人的感覺很氣派， 但電梯廳太小氣，反差太大。 公共衛(wèi)生間。 客戶普遍反應裝修檔次低。目前貼的面磚有較多空鼓，主要是由于墻體為輕質(zhì)隔斷墻，不易貼好瓷磚。一位有較多涉外業(yè)務的客戶認為，公共廁所是辦公樓形象的重要部分，西方人很重視。他現(xiàn)在為廁所改造問題大為煩惱。 地下車庫 使用時將原設計的車庫出入口進行了對調(diào)。說明原來對交通動線的考慮尚不周全。由于現(xiàn)在的出口是原設計的入口，停車場收費處目前暫設在一個急拐彎的地方，車技一般的需倒一次車才能靠近繳費處，十分不便。 出入口的坡道防滑效果很差。由于部分露天，雨雪天氣比較危險。現(xiàn)在 加頂棚又擔心影響景觀。如何在車庫出入口的設計中解決觀瞻及使用效果的問題，值得進一步研究。 其他空間 寫字樓客戶認為應設開水間，因為有的員工愿意喝滾開的水，認為桶裝水的質(zhì)量不可靠。 客戶對每層擁有一個公共的休閑交流空間有需求，不需要很大，但可以稍作休息、吸煙，特別是一些員工的吸煙場所可以得到解決。其實這些空間都可以分攤，開發(fā)商完全可以安排。 室內(nèi)空間 凈高?？蛻粽J為室內(nèi)吊完頂后的凈高最好 米以上。目前寫字樓凈高近 米，公寓凈高近 米，基本達到要求。 開間和進深?？蛻艋緵]有意見。 精 裝修。寫字樓客戶入住后，由于需對辦公區(qū)域進行內(nèi)部分割等原因，基本都將原“精裝修”拆除（除了很少量的客戶外）。此類項目的精裝修成本可“省”，而且減少了垃圾的清運量。 寫字樓被訪客戶稱贊樓內(nèi)指示牌比較清楚。但提出車庫指示電梯的牌子不夠多。 公寓的下水管偏細，導致下水慢，且小的雜質(zhì)也沖不下去。有的客戶認為還不如普通住宅樓的下水好用。 機電設備系統(tǒng) 電梯 客戶認為電梯轎廂的高度感不錯。 公寓客戶普遍認為電梯太慢（注：經(jīng)初步了解可能主要是電梯智能化問題），如往往不是最靠近的電梯先啟動到達?？蛻魧Υ艘庖姾艽?， 4 層的客戶說經(jīng)常等 56 分鐘。定位時應明確對電梯智能化甚至是等候時間的要求，這樣設備訂貨時會更明晰。 空調(diào) 寫字樓及公寓的被訪客戶均不認可戶式中央空調(diào)的質(zhì)量，有的客戶過去使用過此種空調(diào)，覺得其性能比不上中央空調(diào)。被訪中他們表示，如果是中央空調(diào)，他們不太在乎加班而支出的空調(diào)費用。 有的客戶認為戶式空調(diào)的后期維護還得自己操心，比較麻煩。 網(wǎng)絡系統(tǒng) 高科技公司對上網(wǎng)速度等要求較高，而中國電信提供的網(wǎng)絡經(jīng)常堵塞或掉線。需要對北京市幾家網(wǎng)絡運營商的情況進行調(diào)研。 電話容量 被訪客戶認為沒有問題。 門禁系 統(tǒng) 地下車庫的門禁系統(tǒng)無可視對講功能。作為辦公樓，門禁應配上可視對講系統(tǒng)，否則造訪業(yè)主的客人因為沒磁卡，還得讓業(yè)主下來開門，或者客人繞到首層大堂才能乘電梯。 配套設施 員工餐廳。目前物業(yè)公司將部分地下面積（約 150 平米）出租給某員工餐廳經(jīng)營，生意很好，物業(yè)公司說租金可到 3 元 /平米 /天。說明員工餐廳不僅能解決客戶需求，還能帶來較豐厚的回報。開發(fā)商若持有經(jīng)營，項目測算時則要注意扣除一定的銷售面積。 物業(yè)服務 被訪客戶基本認可。 中小企業(yè)選取寫字樓主要標準（根據(jù)客戶訪談整理） 交通要好，包括地上 及地下交通，中小企業(yè)員工有時辦事是坐地鐵的。交通對客戶和員工都很重要。（注：被訪客戶認為項目離中關村核心區(qū)近，且交通好于核心區(qū)，客戶看重的公路及軌道交通均較理想。被訪客戶有的就是因上述優(yōu)勢從最初選擇中關村西區(qū)樓盤改而選擇項目的） 位置離過去辦公的地方不要太遠，這樣跟老客戶的聯(lián)系較方便。 合適的面積很重要，中小企業(yè)的規(guī)模一般在 3040 人左右，面積 500 平米左右較合適。（注：某被訪客戶認為的半層面積正好符合其企業(yè)要求） 離上下游客戶（或是要經(jīng)常去的政府部門）近是很重要的。 對物業(yè)管理較重視。 項目 開發(fā)計劃 項目開發(fā)計劃執(zhí)行情況概述 大廈項目自 2020 年 9 月與 X 公司簽訂合作協(xié)議， 03 年 7 月完成施工圖設計， 02 年 11 月取得開工證， 02 年 9 月開工， 03 年 12 月封頂， 04 年 11 月竣工， 12 月開始集中辦理入住。 與節(jié)點計劃相比，關鍵任務執(zhí)行情況： 計劃任務 運營目標書要求 實際完成時間 計劃執(zhí)行情況 開工 2020 年 9 月 2020 年 9 月 按計劃開始 開盤 2020 年 5 月下旬 2020 年 10 月 延期開始 結構封頂 2020 年 12 月 2020 年 12 月 按計劃完 成 幕墻工程 2020 年 7 月 2020 年 10 月 延期完成 精裝工程 2020 年 10 月 2020 年 9 月 提前完成 市政工程 2020 年 10 月底 2020 年 10 月 按計劃完成 竣工備案 2020 年 12 月 2020 年 11 月 29 日 提前完成 集中入住 2020 年 1 月開始 2020 年 12 月 19 日開始 提前開始辦理 總體來看：項目在公司全體人員的共同努力下，開工后施工進度控制總體較好，順利完成了公司最初確定的計劃任務目標。 計劃管理工作經(jīng)驗總結 項目 的計劃管理工作主要分為：計劃制定、計劃跟蹤、計劃的報告和考核、協(xié)調(diào)、預警五方面。 計劃制定 項目開發(fā)計劃是運營目標書的重要附件之一，是指導和考核項目工作的重要依據(jù)根據(jù)公司要求，項目實施初期雖有使用 Project 軟件制定的開發(fā)計劃，但月度工作計劃采用 Excel 軟件編制和考核，沒有表現(xiàn)出各關聯(lián)任務的相互關系。 2020 年 3 月份，計劃部開始使用 Project 軟件將開發(fā)計劃和月度計劃合一。根據(jù)的實際情況，用 Project 細化了施工階段的各項任務。在 Project 項目列表中可以清楚的展現(xiàn)各項任務的鏈