【正文】 中山 地產(chǎn) 集團(tuán)有限公司 組 織 管 理 手 冊(cè) （溝通版） 發(fā)布日期： 2020 年 月 日 生效日期： 2020 年 月 日 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 審批人 目錄 第一章 手冊(cè)說(shuō)明 ............................................... 5 第二章 組織設(shè)計(jì)基本思路 ........................................ 6 一、 組織設(shè)計(jì)的基本原則 .................................... 6 二、 本地項(xiàng)目部運(yùn)作模式 .................................... 8 三、 本地項(xiàng)目公司運(yùn)作模式 ................................... 8 四、 異地項(xiàng)目公司運(yùn)作模式 ................................... 9 第三章 中山地產(chǎn)集團(tuán)有限公司組 織架構(gòu)圖與管理職責(zé) ................. 10 一、 地產(chǎn)集團(tuán)組織架構(gòu)圖 ................................... 10 二、項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）組織架構(gòu) ............................. 10 三、手冊(cè)關(guān)鍵詞說(shuō)明 ........................................ 13 四、項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)職責(zé)邊界劃分說(shuō)明 ........................... 14 A．總部對(duì)本地項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）的管控 權(quán)責(zé)分配框架 ........... 14 B．總部對(duì)異地項(xiàng)目公司的管控 權(quán)責(zé) 分配框架 .................... 16 五、投資決策委員會(huì)組成及職責(zé) ............................... 20 六、專業(yè)委員會(huì)組成及職責(zé) ................................... 20 第四章 中山地產(chǎn)集團(tuán)有限公司部門職責(zé) ............................ 22 一、 地產(chǎn)集團(tuán)崗位設(shè)置圖 ................................... 22 二、 部門通用職責(zé) ......................................... 23 三、 各部門專業(yè)職責(zé)說(shuō)明 ................................... 25 (一 ) 總裁辦職責(zé)說(shuō)明 ............................................ 25 (二 ) 行政人事部職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 28 (三 ) 物業(yè)管理部職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 31 (四 ) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 33 (五 ) 工程管理部職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 37 (六 ) 采購(gòu)管理部職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 38 (七 ) 營(yíng)銷管理部職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 41 (八 ) 客戶關(guān)系部職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 43 (九 ) 成本管理部職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 47 (十 ) 財(cái)務(wù)管理部職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 50 第五章 項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）職責(zé) ................................. 52 一、本地項(xiàng)目部職責(zé) ........................................ 52 二、本地項(xiàng)目公司職責(zé) ...................................... 54 三、異地項(xiàng)目公司崗位設(shè)置圖 ................................. 56 四、異地項(xiàng)目公司各部門職責(zé) ................................. 57 (一 ) 綜合辦公室職責(zé)說(shuō)明 ........................................ 57 (二 ) 財(cái)務(wù)部職責(zé)說(shuō)明 ............................................ 60 (三 ) 成本部職責(zé)說(shuō)明 ............................................ 62 (四 ) 工程部職責(zé)說(shuō)明 ............................................ 64 (五 ) 營(yíng)銷部職責(zé)說(shuō)明 ............................................ 67 第六章 中山地產(chǎn)集團(tuán)崗位設(shè)計(jì) ................................... 69 一、 地產(chǎn)集團(tuán)崗位設(shè)計(jì)原則 .................................. 69 二、 地產(chǎn)集團(tuán)（含本地項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部）崗位清單 .............. 71 三、 地產(chǎn)集團(tuán)異地項(xiàng)目公司崗位清單 .......................... 73 第一章 手冊(cè)說(shuō)明 本手 冊(cè) 用以 說(shuō) 明 中山 地產(chǎn) 集團(tuán)有限公司（以下 簡(jiǎn)稱 公司） 的 組織關(guān)系、 部門 架構(gòu) 、部門職責(zé) 描述 及主要輸出文件 ， 是公司 組織 管理的基本文件。 是在公司組織管控 設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上的深化和細(xì)化設(shè)計(jì)， 它 主要 包括 以下 五部分 內(nèi)容 ： 一、 組織設(shè)計(jì) 的基本 原則 ：本部分 闡 明了公司 現(xiàn)階 段 組織設(shè)計(jì) 的基本思想 ，包括組織 架構(gòu)選擇的原則、項(xiàng)目運(yùn)作模式選擇的思路、崗位 設(shè)計(jì) 的原則和規(guī)范， 以指導(dǎo)今后的組織運(yùn)作與組織管理 ； 二、 組織架構(gòu)圖及管理職能描述：本部分闡明了公司管理決策機(jī)構(gòu)、專業(yè)委員會(huì)、職能部門的設(shè)置及職責(zé)，并通過(guò)組織架構(gòu)圖闡述了組織的指揮關(guān)系； 三、 集團(tuán) 部門 架構(gòu)圖 、 職能 定位：主 要 闡明了地產(chǎn)集團(tuán) 各 部門 的 設(shè)置目的、 職能 、主要工作任務(wù) ； 四、 項(xiàng)目公司 （項(xiàng)目部） 架構(gòu)圖、職能 定位 ： 主 要 闡明了 項(xiàng)目公司 各 部門 的設(shè)置目的、職能、主要工作任務(wù) ； 五、 集團(tuán)及 項(xiàng)目公司 （項(xiàng)目部） 的 部門崗位設(shè)計(jì)。 本手冊(cè)是公司組織管理的基本文件，由 總裁辦 負(fù)責(zé)日常維護(hù)， 總裁辦 應(yīng)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃和組織內(nèi)外部環(huán)境變化的要求，每年組織對(duì)公司組織架 構(gòu)的適用性、有效性和保障作用做出評(píng)價(jià)，并根據(jù)運(yùn)行評(píng)估結(jié)論 適時(shí) 提出調(diào)整修訂方案 并更新 ，組織架 構(gòu)確定后在一定階段內(nèi)應(yīng)保持相對(duì)的穩(wěn)定 。 第二章 組織 設(shè)計(jì) 基本 思路 一、 組織設(shè)計(jì)的基本原則 中山 地產(chǎn) 集團(tuán)有限公司 在 進(jìn)行組織 設(shè)計(jì) 時(shí) ， 應(yīng) 遵循組織 設(shè)計(jì) 的八大原則： 此次組織設(shè)計(jì)時(shí)，重點(diǎn)考 慮 如下 組織原則 的 應(yīng) 用： （一）精 簡(jiǎn) 高效 原則 考 慮 房地 產(chǎn) 行 業(yè) 的特 點(diǎn) ， 為 提高 運(yùn) 作效率，充分考 慮 房地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 風(fēng)險(xiǎn) 主要集中在價(jià)值鏈 前端的特 點(diǎn)，組織設(shè)計(jì)時(shí) 一方面要 照顧專業(yè) 化、精 細(xì) 化、重 點(diǎn) 管控的需要，另一方面也要在 滿 足由 組織 目 標(biāo) 所 決定 的 業(yè)務(wù) 活 動(dòng) 需要的前提下，提升整體 運(yùn) 作效率，更好地 實(shí)現(xiàn)組織的目 標(biāo) 。 精 簡(jiǎn) 高效 原則 要求 組織 在 設(shè)計(jì)時(shí) 要考 慮 ： 1. 減 少管理 層 次， 盡 可能使 組織 扁平化，以提高運(yùn)作效率； 2. 精 簡(jiǎn)管 理機(jī)構(gòu)和人 員 ，降低 組織 不必要的 運(yùn) 行成本； 3. 盡 可能使 關(guān)聯(lián) 度 較大 的 職 能集中在一 個(gè)部門內(nèi) 或 關(guān)聯(lián) 度 較 大的 部門 集中在一 個(gè)系統(tǒng)內(nèi) ，以 提高專業(yè) 范 圍內(nèi) 的 溝 通、 協(xié)作 、 運(yùn) 作的效率； 4. 在部門、崗位的 職能與職責(zé)設(shè)計(jì)上，追求清晰化和明確化，減少責(zé)任重疊，減少多頭負(fù)責(zé)，避免職責(zé)的缺失； 5. 注意信息技 術(shù) 的 應(yīng) 用。 （二） 責(zé)權(quán) 一致 原則 責(zé)權(quán)一致是崗位任職者在履行職責(zé)時(shí)的基本要求，在進(jìn)行組織架構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，既要明確規(guī)定每一管理層次和各個(gè)部門的職責(zé)范圍，又要賦予完成其職責(zé)所必需的管理權(quán)限。職責(zé)與職權(quán)必須協(xié)調(diào)一致，要履行一定的職責(zé)，就應(yīng)該有相應(yīng)的職權(quán)。 責(zé)權(quán)一致原則要求： 1. 責(zé) 任和 權(quán) 力 互為 前提，要承擔(dān)責(zé)任，須授予職位相應(yīng)的權(quán)力； 2. 責(zé) 任和 權(quán) 力要 對(duì) 等，隱含了 責(zé) 任和 權(quán) 力的有限性， 沒(méi)有無(wú) 限 的責(zé) 任，更 沒(méi) 有不受制約的權(quán) 力，享有什么 權(quán) 力就要 承 擔(dān) 相 應(yīng)的責(zé) 任， 沒(méi)有盡 到 責(zé) 任， 權(quán) 力自然就失去存在的必要； 3. 廣義 的 責(zé)權(quán)一致原則還 包含 職 、 責(zé) 、 權(quán)、利統(tǒng) 一的 原則 。 權(quán)責(zé) 不是 隨 意性地可以授予任何人， 權(quán)責(zé) 承 擔(dān) 者必 須 具 備 一定的 資質(zhì) ，被授予一定 層級(jí) 的 職 位，反 過(guò)來(lái)說(shuō) ，就是 權(quán)責(zé)實(shí)際 不是授予 個(gè) 人的，而是授予 職 位的，在 這個(gè)職 位上，他要承 擔(dān) 某 項(xiàng)職責(zé)， 需要 組織賦 予他完成 該職責(zé) 所需的相 應(yīng)權(quán) 力， 當(dāng)他 使用 權(quán) 力完成 職責(zé)后 他 應(yīng)該獲 得相 應(yīng) 的利益。 責(zé)權(quán)一致原則是職位設(shè)計(jì) 工作的基本 原則 。 本組織管理手冊(cè)重點(diǎn)在于清晰界定部門職責(zé)范圍，其權(quán)力更多地在職位說(shuō)明書與組織授權(quán)手冊(cè)中予以明確，本手冊(cè)是職位說(shuō)明 書與責(zé)權(quán)體系手冊(cè)制定的依據(jù)。 （三） 有效管理幅度 原則 每一名管理人 員有 效地 監(jiān)督 、指 揮其 直接下 屬的 人 數(shù) 是有限的。 有效管理幅度不存在一種普遍適用的固定的具體人數(shù) ，它取 決 于多方面的因素，例如工作性 質(zhì) 、所 處層 位 層級(jí)、員工的能力與素 質(zhì)狀況、企業(yè) 的信息技 術(shù)運(yùn)用狀況 等。在 進(jìn)行組織 分析與 設(shè)計(jì) 必 須予 以充分考慮 。 企 業(yè) 在 規(guī) 模一定的情 況 下，管理幅度與管理 層 次成反 比關(guān) 系，即管理幅度越大 ，層 次越少，管理幅度越小 ，層 次越多。 因此，在 進(jìn)行組織設(shè)計(jì)時(shí) 必 須 有效平衡房地 產(chǎn) 行業(yè)與公司自身的各種因素， 設(shè) 置合適的管理幅度，最 終 才能使企 業(yè) 在 運(yùn) 行成本 與 運(yùn) 行效率上 達(dá) 到一 個(gè) 好的平衡。 （四） 客戶導(dǎo)向 原則 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式將由產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)向客戶、市場(chǎng)導(dǎo)向，因此，在組織管理模式設(shè)計(jì)上應(yīng)強(qiáng)化客戶導(dǎo)向原則。 客戶導(dǎo)向原則要求： 1. 必須強(qiáng)化互為客戶 的 理念，建立面向流程、客戶驅(qū)動(dòng)的互為客戶式組織?；榭蛻艏雌髽I(yè)在外部以用戶為客戶，在內(nèi)部各部門互為客戶。部門間以服務(wù)外部客戶 的 方 式 來(lái) 服務(wù)內(nèi)部客戶，將部門之間的職能關(guān)系發(fā)展成互為客戶式的服務(wù)關(guān)系； 2. 以客戶需求為起點(diǎn)，以滿足客戶需求為中心 ，使組織架構(gòu)滿足特定的內(nèi)、 外部 客戶的需求； 3. 有效整合公司 業(yè) 務(wù)流程， 強(qiáng) 化客戶服務(wù)機(jī)構(gòu)與 職責(zé) ，使之與客戶導(dǎo)向原則相匹配。 （五） 專業(yè)分工和協(xié)作原則 機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職能的分工應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，是在公司發(fā)展戰(zhàn)略要求下對(duì)公司現(xiàn)有資源的不斷整合、調(diào)整的過(guò)程，是公司規(guī)模由小到大、企業(yè) 管理由粗放到精細(xì)的不斷深入過(guò)程。分工是科學(xué)、協(xié)作是管理，而整合是藝術(shù)。 基于專業(yè) 分工 和 協(xié)作原則 ， 公司 在進(jìn)行 部門的 設(shè)置與 劃分、業(yè)務(wù)的歸口 時(shí)， 應(yīng)兼顧專業(yè)分工及協(xié)作配合 的需要。 基于地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作、整體性競(jìng)爭(zhēng)、專業(yè)化生存、精細(xì)化發(fā)展的認(rèn)識(shí)，在前期多年房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的基礎(chǔ)上，公司一方面必須進(jìn)一步強(qiáng)化專業(yè)化分工 ，使設(shè)計(jì)、工程、銷售等內(nèi)部運(yùn)作水平與專業(yè)能力進(jìn)一步提升；另一方面鑒于設(shè)計(jì)、