【正文】 工程、成本、項(xiàng)目管理等方面人才資源的有限性、緊缺性，要求這些資源必須在分工的基礎(chǔ)上進(jìn)行跨部門協(xié)作，共同完成如項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作。 二、 本地 項(xiàng)目 部 運(yùn)作模式 (一 ) 項(xiàng)目部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目計(jì)劃的推動(dòng)和施工管理，對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、成本和安全負(fù)責(zé)，并 參與方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果的評(píng) 審； (二 ) 在項(xiàng)目啟動(dòng)階段確定項(xiàng)目部經(jīng)理人選，項(xiàng)目部經(jīng)理組織 工程進(jìn)度 計(jì)劃的編制 和各專項(xiàng)計(jì)劃的協(xié)調(diào)，參與項(xiàng)目開發(fā)全過程，為今后培養(yǎng)綜合能力強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理人才做準(zhǔn)備； (三 ) 公司將結(jié)合員工的專業(yè)能力水平，逐步強(qiáng)化項(xiàng)目部經(jīng)理的職能； (四 ) 項(xiàng)目部人員分為兩類：一類為長(zhǎng)駐項(xiàng)目部人員，如項(xiàng)目部專業(yè)工程師，接受項(xiàng)目經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)；二類為直接服務(wù)于項(xiàng)目部的職能部門人員，接受原職能部門和項(xiàng)目經(jīng)理的雙重領(lǐng)導(dǎo)，如現(xiàn)場(chǎng)預(yù)算人員、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)服務(wù)人員等。 三、 本地 項(xiàng)目 公司 運(yùn)作模式 （一）本地項(xiàng)目公司主要采取弱矩陣式管理模式。 （二）項(xiàng)目公司 主要負(fù)責(zé) 項(xiàng)目 總體計(jì)劃 的執(zhí)行 和施工管理，對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、成本和安全負(fù)責(zé)，并參與方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果的評(píng)審； （三） 在項(xiàng)目啟動(dòng)階段確定 項(xiàng)目公司總 經(jīng)理 人選 ，項(xiàng)目公司總 經(jīng)理組織 項(xiàng)目 進(jìn)度 計(jì)劃的編制和各 專項(xiàng)計(jì)劃的協(xié)調(diào) ，參與項(xiàng)目開發(fā)全過程，為今后培養(yǎng)綜合能力強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理人 才做準(zhǔn)備； （四） 公司將結(jié)合員工的專業(yè)能力水平，逐步強(qiáng)化項(xiàng)目 公司總 經(jīng)理的職能； （五）項(xiàng)目公司 人員分為兩 類：一類為長(zhǎng)駐項(xiàng)目 人員，如項(xiàng)目專業(yè)工程師，接受項(xiàng)目 總經(jīng) 理直接領(lǐng)導(dǎo)； 二類為直接服務(wù)于項(xiàng)目 的職能部門人員，接受原職能部門和項(xiàng)目 總 經(jīng)理的雙重領(lǐng)導(dǎo)，如現(xiàn)場(chǎng)預(yù)算人員、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)服務(wù)人員等。 四、 異地項(xiàng)目公司運(yùn)作模式 (一 ) 異地項(xiàng)目公司主要采取強(qiáng)矩陣式管理模式。 (二 ) 項(xiàng)目公司 主要負(fù)責(zé) 項(xiàng)目擴(kuò)初 之后的項(xiàng)目管理工作（包括設(shè)計(jì)、 成本、權(quán)限范圍內(nèi)的采購、施工、銷售、客服管理）并參與項(xiàng)目前期的定位以及概念、方案設(shè)計(jì)工作 ； (三 ) 集團(tuán)在項(xiàng)目啟動(dòng)之前 確定項(xiàng)目 公司的組織框架以及項(xiàng)目公司總經(jīng)理、總經(jīng)理 助理 、部分關(guān)鍵部門 負(fù)責(zé)人的人選，項(xiàng)目公司總 經(jīng)理 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌項(xiàng)目的開發(fā)管理 ； (四 ) 項(xiàng)目公司 人員分為兩類：一類為 集團(tuán)派駐人員 ，如 項(xiàng)目公司總經(jīng)理 ， 總經(jīng)理 助理 、部分關(guān)鍵部門負(fù)責(zé)人 ；二類為 項(xiàng)目公司自聘人員 ， 項(xiàng)目公司有權(quán)自聘人員 的決定權(quán)，但人員的編制由集團(tuán)決定，自聘人員名錄須報(bào)集團(tuán)行政人事部 備案 。 第三章 中山 地產(chǎn) 集團(tuán)有限公司組織架構(gòu)圖與 管理 職責(zé) 一、 地產(chǎn)集團(tuán) 組織架構(gòu)圖 投 投 投 投 投 投 投投 投 投投 投投 投 投 投 投投 投 投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投 投 投 投 投 投投 投 投 投 投 投投 投 投 投 投 投 投 投投 投 投 投投 投 投 投 投 備注： 1. 矩陣式管理圖中，縱向?yàn)閷I(yè)及部門劃分，橫向?yàn)轫?xiàng)目劃分； 2. 縱向?qū)夹g(shù)和職能負(fù)責(zé)，橫向?qū)?xiàng)目任務(wù)負(fù)責(zé) 。 二、 項(xiàng)目公司 （項(xiàng)目部） 組織架 構(gòu) 本地項(xiàng)目部 組織架構(gòu) 投 投 投 投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投 投 投投 投 投投 投 投投 投 投投投投投投投投投投投投投 投 投投投投投投投 本 地 項(xiàng)目公司 組織架構(gòu) 投 投 投 投 投 投 投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投 投 投投 投 投投 投 投投 投 投投投投投投投投 投 投投投投投投投投投投投 投 投投投投投投投 異 地 項(xiàng)目 公司 組織架構(gòu) 投 投 投 投 投 投 投投 投 投 投 投投投投投投投投投投投投投投投投投投投 投 投 備注： 1）對(duì)項(xiàng)目管理采取 弱 矩陣式，工程 部負(fù)責(zé)工程管理、設(shè)計(jì)管理、工程采購管理職能； 2）當(dāng)項(xiàng)目公司只有一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，不設(shè)項(xiàng)目部，二個(gè)及以上項(xiàng)目時(shí)拆分為項(xiàng)目一部、項(xiàng)目二部等； 3）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，工程部負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目 部的協(xié)同管理、檢查和技術(shù)支持。 三、 手冊(cè) 關(guān)鍵詞說明 1. 建議：口頭或書面要求； 2. 聽證：公司最高機(jī)構(gòu)評(píng)估項(xiàng)目 可行性研究 、進(jìn)行項(xiàng)目決策的過程； 3. 組織 /主持：對(duì)某項(xiàng)工作或活動(dòng)負(fù)有主導(dǎo)責(zé)任； 4. 負(fù)責(zé)：負(fù)有某項(xiàng)工作或活動(dòng)的責(zé)任； 5. 參加（參與）：與其他主導(dǎo)部門共同完成工作或活動(dòng)，負(fù)有一定的責(zé)任； 6. 配合：階段性參與其他主導(dǎo)部門組織的工作或活動(dòng)，負(fù)有一定的責(zé)任； 7. 評(píng)審：主導(dǎo)部門組織相關(guān)部門對(duì)擬決策的議題或文件進(jìn)行討論、評(píng)價(jià)并給出意見； 8. 審核：對(duì)擬決策的議題或文件進(jìn)行審查核實(shí)，可能提出意見或產(chǎn)生變更； 9. 審批：對(duì)擬決策的議題或文件進(jìn)行審查批準(zhǔn)，可能提出意見或產(chǎn)生變更； 10. 批準(zhǔn)：對(duì)擬決策的議題或文件進(jìn)行終審，給出執(zhí)行許可； 11. 備案：向有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)備份或告知相關(guān)規(guī)定或?qū)徟Y(jié)果； 12. 監(jiān)控：根據(jù)工作計(jì)劃或制度對(duì)執(zhí)行過程中是否偏離工作目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)察和糾正； 13. 審計(jì)：根據(jù)公司制度規(guī)范、流程、國(guó)家法規(guī)審查公司各類工作是否有違規(guī)現(xiàn)象，提出審查意見的過程； 14. 考核：根據(jù)績(jī)效管理方案針對(duì) 工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度進(jìn)行評(píng)價(jià)； 15. 公司：指集團(tuán)； 16. 集團(tuán)總部：指集團(tuán) 十個(gè)一級(jí)管理部門（如總裁辦、規(guī)劃設(shè)計(jì) 部） ； 17. 本地項(xiàng)目部：指位于中山本地的項(xiàng)目部； 18. 本地項(xiàng)目公司：指 位于 珠三角地區(qū) 的 項(xiàng)目公司； 19. 異地項(xiàng)目公司：指 位于 珠三角以外 地區(qū) 的 項(xiàng)目公司。 四、 項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)職責(zé)邊界劃分說明 A．總部對(duì)本地項(xiàng)目 公司（項(xiàng)目 部 ） 的管控 權(quán)責(zé)分配框架 總部 ?負(fù)責(zé)概念、方案設(shè)計(jì) ?負(fù)責(zé)景觀概念方案設(shè)計(jì) ?負(fù)責(zé)景觀施工圖設(shè)計(jì)審核 ?示范區(qū)綜合方案設(shè)計(jì)審核 ?材料部品清單評(píng)審 ?負(fù)責(zé)重大設(shè)計(jì)變更 ?組織項(xiàng)目策劃和產(chǎn)品定位評(píng)審 ?組織概念設(shè)計(jì) ?編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)任務(wù)書及評(píng)審 (時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求、產(chǎn)品質(zhì)量要求、成本要求、利潤(rùn)要求、資金要求） 1 投資拓展階段 3 設(shè)計(jì)管理階段 2 項(xiàng)目策劃階段 方式：直接組織 、操作并決策 方式：直接操作 方式：實(shí)施方案前直接操作，施工圖評(píng)審決策 本地項(xiàng)目公司 （項(xiàng)目部） ?區(qū)域內(nèi)土地信息收集 ?協(xié)助可行性研究 ?組織項(xiàng)目策劃及產(chǎn)品定位 ?組織概念設(shè)計(jì) ?編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)任務(wù)書 ?（時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求、產(chǎn)品質(zhì)量要求、成本要求、 利潤(rùn)要求、資金要求） ?負(fù)責(zé)擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì) ?各期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)確認(rèn) ?景觀概念、方案設(shè)計(jì) ?示范區(qū)綜合方案設(shè) 計(jì) ?編制部品材料清單 ?組織材料設(shè)備選型定板 ?項(xiàng)目施工配合 備注：以上由總部規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 備注：以上由總部總裁辦負(fù)責(zé) 備注：以上由總部總裁辦負(fù)責(zé) ?進(jìn)行前期土地信息收集 ?組織可行性研究及決策 ?土地投資方案決策 方式：采購方式與程序決策 直接操作戰(zhàn)略與集中采購 權(quán)責(zé)范圍采購審批決策直接操作標(biāo)準(zhǔn)化合同 ?標(biāo)準(zhǔn)化合同的建立 ?項(xiàng)目采購方式策劃 ?供應(yīng)商選擇及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定 ?項(xiàng)目采購方式策劃決策 ?供應(yīng)鏈管理 ?戰(zhàn)略采購、集中采購 ?招標(biāo)采購資料的備案 ?權(quán)限范圍內(nèi)招標(biāo)采購 ?權(quán)限范圍內(nèi)供方選擇審批 ?權(quán)限 范圍內(nèi)合同的審批 ?招標(biāo)采購資料及合同 備注：以上由總部采購管理部負(fù)責(zé) 4 招標(biāo)采購過程 供應(yīng)商管理 總部管控方式 總部 總部管控方式 本地項(xiàng)目公司 （項(xiàng)目部） 5 成本管理階段 方式：直接操作估算 測(cè)算目標(biāo)成本審批 方案設(shè)計(jì)后目標(biāo)成本制定 施工圖預(yù)算后目標(biāo)成本審批 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控預(yù)警超目標(biāo)成本審批 ?新進(jìn)入城市成本水平調(diào)查 ?成本管理體系的建立 ?投資拓展階段的成本估算 ?方案設(shè)計(jì)成本測(cè)算 ?方案設(shè)計(jì)后預(yù)控目標(biāo)成本制定 ?施工圖預(yù)算階段實(shí)施目標(biāo)成本審核 ?動(dòng)態(tài)成本月報(bào)監(jiān)控備案 ?審核所有工程結(jié)算 ?項(xiàng)目成本后評(píng)估備案、 總結(jié)、推廣 ?權(quán)限內(nèi)超目標(biāo)成本審批 ?方案階段的成本測(cè)算 ?組織擴(kuò)初階段的成本測(cè)算 ?組織施工圖階段的成本預(yù)算 ?權(quán)限外的工程簽證和設(shè)計(jì)變更報(bào)總部進(jìn)行審批 ?編制動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告并提交總部進(jìn)行備案 ?組織工程結(jié)算，提交總部進(jìn)行審批 ?組織項(xiàng)目成本后評(píng)估 ?組織超目標(biāo)成本審核 ?組 織合同的簽定 備注：以上由總部成本管理部負(fù)責(zé) 6 工程管理階段 方式： 主動(dòng)監(jiān)控 信息監(jiān)控 ?工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定 ?制定工程檢查計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn) ?評(píng)審工程管理作業(yè)指導(dǎo)書 ?工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明監(jiān)控 ?審批重大質(zhì)量、安全事故的處理 ?四新技術(shù)的推廣應(yīng)用 ?對(duì)項(xiàng)目管理月報(bào)進(jìn)行備案和 分析，提出建議 7 運(yùn)營(yíng)管理職能 ?組織制定項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 ?下屬公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃評(píng)審 ?審核下屬公司資金計(jì)劃 ?全公司項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)分析 方式： 主動(dòng)監(jiān)控 信息監(jiān)控 ?每月編制資金計(jì)劃 ?編寫月度工作計(jì)劃 ?配合工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定 ?接受總部工程檢查 ?組織制定工程管理作業(yè)指導(dǎo)書 ?工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本控制 ?每月對(duì)總包和監(jiān)理方進(jìn)行評(píng)估 ?每月編制項(xiàng)目管理月報(bào) ?權(quán)限范圍內(nèi)的簽證管理 ?材料設(shè)備驗(yàn)收 ?組織工程、材料設(shè)備付款管理 ?保修期內(nèi)的維護(hù)修理 B．總部對(duì) 異 地 項(xiàng)目公司 的管控 權(quán)責(zé)分配框架 總部 總部管控方式 本地項(xiàng)目公司 （項(xiàng)目部） 8 營(yíng)銷管理階段 方式： 營(yíng)銷方案操作 營(yíng)銷供方及銷 售價(jià)格決策主 動(dòng)監(jiān)控（風(fēng)險(xiǎn) 檢查）信息監(jiān) 控和預(yù)警 ?區(qū)域房地產(chǎn)市 場(chǎng)及 客戶調(diào)查和研究 ?備案審核整體營(yíng) 銷方案（策略、營(yíng) 銷費(fèi)用、營(yíng)銷創(chuàng)新） ?權(quán)限內(nèi)銷售動(dòng)態(tài)信 息和銷售總結(jié) ?銷售變更管理 ?項(xiàng)目品牌管理 9 客服管理階段 方式： 組織操作客戶 滿意調(diào)查信息 監(jiān)控和預(yù)警知 識(shí)經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化 ?全公司層面客戶活動(dòng)策劃 ?重大投訴和危機(jī)事件處理 ?客戶投訴月報(bào)匯報(bào)、分析 ?組織客戶滿意度調(diào)查 ?負(fù)責(zé)大客戶關(guān)系維護(hù) ?組織入住管理 ?客戶活動(dòng)的實(shí)施管理 ?客戶投訴處理 ?策劃開展客戶活動(dòng) ?編寫投訴處理月度 ?組織權(quán)限范圍內(nèi)的維修及賠償管理 備注：以上由總部客戶關(guān)系部負(fù)責(zé) 10 物業(yè)運(yùn)營(yíng)階段 方式： 操作管理公司 選擇管理公司 運(yùn)營(yíng)監(jiān)控整體 推廣方案策劃 ?管理公司選擇 ?預(yù)算管理 ?工作內(nèi)容監(jiān)控與改進(jìn)建議 ?物業(yè)維護(hù)配合 ?組織制定整體營(yíng)銷方案（包括策略、