【正文】 中海萬錦熙岸項目一期工程管理策劃 1 一 項目概況及分期發(fā)展策略 .......................................... 3 項目位置 ........................................................... 3 用地指標(biāo) ........................................................... 3 四至及市政配套 ..................................................... 4 項目發(fā)展策略 ....................................................... 6 項目規(guī)劃設(shè)計方案 ................................................... 6 項目發(fā)展分期 ....................................................... 8 售樓準(zhǔn)備工程的要求 ................................................. 9 二 總平面管理策劃 ................................................ 10 一期工程概況 ...................................................... 10 地質(zhì)狀況及土方平衡 ................................................ 10 基礎(chǔ)施工方案 ..................................................... 13 一期標(biāo)段劃分 ...................................................... 13 辦公及生活區(qū)設(shè)置 .................................................. 15 臨水、臨電和排水的設(shè)置 ............................................ 16 施工道路組織 ...................................................... 18 施工機械及場區(qū)的布置原則 .......................................... 20 施工總平面布置 .................................................... 21 三 進度管理策劃 ................................................... 25 工程進度管理概要 .................................................. 25 工程進度的計劃管理 ................................................ 26 豎向流水施工策劃 .................................................. 30 平面流水管理 ...................................................... 33 工程進度管控措施 .................................................. 36 四 工程質(zhì)量管理策劃 ............................................... 40 工程質(zhì)量管理的目標(biāo) ................................................ 40 設(shè)置質(zhì)量控制點 .................................................... 40 圖紙會審和技術(shù)交底 ................................................ 42 中海萬錦熙岸項目一期工程管理策劃 2 樣板先行 ......................................................... 42 多級驗收 .......................................................... 43 專項策劃 .......................................................... 45 質(zhì)量控制的體系和執(zhí)行 .............................................. 47 五 安全文明施工管理策劃 ............................................ 51 安全文明施工管理目標(biāo) .............................................. 51 安全施工管理策劃 .................................................. 51 文明施工管理策劃 .................................................. 54 安全文明施工管控措施 .............................................. 55 六 售樓準(zhǔn)備工程專項策劃 ............................................ 56 售 樓準(zhǔn)備工程的范圍和進度要求 ...................................... 56 售樓處工程 ........................................................ 57 實體樣板房參觀通道的配合 .......................................... 60 售樓準(zhǔn)備工程的管理要 求 ............................................ 61 中海萬錦熙岸項目一期工程管理策劃 3 一 項目概況及 分期 發(fā)展策略 項目位置 本地塊位于南京市江 北浦口區(qū)江浦街道，處于規(guī)劃中的南京市“浦口新城”核心區(qū)外邊緣。 地塊 南臨珠泉西路，西臨團結(jié)路， 距浦口區(qū)政府距離約 公里。本地塊周邊交通便利，毗鄰南京長江第一隧道；從地塊南側(cè)到過江隧道車程只有 公里，耗時約 10 分鐘；經(jīng)過江隧道，沿經(jīng)應(yīng)天大街高架→城西干道→漢中門→新街口，車程約 20 公里，暢通耗時約 25 分鐘。 用地指標(biāo) 本項 目由中海地產(chǎn) 于 2020 年 06 月 24 日 掛牌競得，出讓總價 人民幣 億 元 。用地總面積 196626 平方米，實際出讓面積 平方米。 分 1 號、 2 號 和 3 號 地中海萬錦熙岸項目一期工程管理策劃 4 塊 ，其中 3 號地塊無開發(fā)面積。 主要用地 指標(biāo) 如下 表所示。 四至 及 市政配套 周邊 道路 及四至 萬錦熙岸 項目 兩個地塊被五條城市道路分割，其中兩條城市 干道 已 建成，另有三條規(guī)劃 道路尚未建設(shè)。 地塊東 南 側(cè)為 珠泉西路 ， 西 北 東南 向 規(guī)劃路 （江淼路） 與其 相連 ； 地塊 西 南 側(cè)為 團結(jié)路 ； 東北 西南 向規(guī) 劃 支路 （鞏固路、鞏固北路） 與其 相連 ； 規(guī)劃路由當(dāng)?shù)刈〗ú块T負(fù)責(zé)建設(shè) ，即將列入開發(fā)計劃 。 地塊東南向面對團結(jié)社區(qū)和浦口區(qū)消防大隊，東北向面對已建成小區(qū)理想佳園，地塊編號 用地性質(zhì) 用地面積 （ ㎡ ） 容積率 建筑高度 （ m） 建筑密度 （ %） 綠地率 （ %） 集中綠地 （ ㎡ ） 01 二類居住用 地 45, Far≤2 H≤60 ≤25 ≥30 —— 02 二類居住用 地 118, Far≤ H≤80 ≤20 ≥30 —— 03 S3 社會停車場用地 6, —— —— —— —— —— 中海萬錦熙岸項目一期工程管理策劃 5 西北面對待開發(fā)商 業(yè)用地，西南向面對已建成經(jīng)濟適用房。 市政接駁點 已建成 的珠泉 西路和 團結(jié)路上，有多 個市政接駁點如 給水、 雨水、污水、燃氣、通信、電力 等均預(yù)留接駁井，向相關(guān)部門申請辦理接駁即可，具體分布如下： （ 1） 給水 ： 項目西南側(cè) 團結(jié)路上市政將要埋設(shè) DN500 的給水管線， 未來 可作為小區(qū)正式水接駁點 。 現(xiàn)有接駁點 僅 有一個，位于 珠泉西路 慢車道上（ 消防大隊附近 ） ；接駁點表后管徑均為 DN300，滿足小區(qū)施工臨時用水要求。 （ 2） 雨污水 ： 項目 周邊已建成的市政道路上 均設(shè)有雨 、 污水接駁井。 （ 3） 燃氣： 珠泉西路、團結(jié)路下 埋設(shè)有 燃氣管道，中壓系統(tǒng)， 可接駁本項目，接入位置 燃氣公司 可根據(jù)我司管綜設(shè)計出具 意見 。 （ 4） 通信： 珠泉西路 、 團結(jié)路 均 有 通訊電纜經(jīng)過。 （ 5） 電力： 小區(qū)正式供電的 配網(wǎng)規(guī)劃（外電源線路征詢意見）已在審批中。初步設(shè)計考慮 計劃引入 2 路 10KVA 電源（分別定義為 1線、 2線）供電。線路擬從小區(qū)東南側(cè)團結(jié)社區(qū)方向 進入，在前端合適位置各新設(shè)一臺戶外環(huán)網(wǎng)柜。在 02地塊中海萬錦熙岸項目一期工程管理策劃 6 擬建 2 座開關(guān)站（ 2 進 10 出）， 01地塊內(nèi)擬設(shè) 1 座開關(guān)站（ 2 進 6 出）。 項目發(fā)展策略 本項目位于南京江北 浦口區(qū)域的城市中 心 ，地塊方正，規(guī)模適中，無特殊歷史及自然資源。 本地房價適中，剛性需求集中。針對地塊的實際情況，公司制訂了“成熟戶型，快速發(fā)展”的“快銷盤”發(fā)展策略： 提前收地，快速啟動 本項目土地出讓合同規(guī)定政府交地時間為 2020 年 12 月 31 日，凈地交付。 目前我司已提前清苗啟動收地工作。目前， 2地塊內(nèi)不受拆遷影響的所有用地已經(jīng)提前接收并且完成清苗場平。 剛需產(chǎn)品，成熟復(fù)制 結(jié)合市場，選擇中小戶型剛需產(chǎn)品，借鑒集團內(nèi)使用成熟的產(chǎn)品，加以優(yōu)化利用。目前本項目已完成總規(guī)方案并完成華東區(qū)和集團審批。政府規(guī) 劃審批手續(xù)已經(jīng)展開。 快速建設(shè)，快速銷售 提前啟動銷售區(qū)建設(shè) ；選擇具備條件的區(qū)域， 盡快啟動 主樓施工； 爭取 2020 年內(nèi)具備銷售條件。 銷售方面，找準(zhǔn)客戶群體，以合理的價格實現(xiàn)快速批量銷售 和回款。目前，售樓處方案已經(jīng)基本確定，售樓處施工即將全面展開。項目啟動區(qū)范圍劃分完畢，試樁工作正在進行。 項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目規(guī)劃設(shè)計有 6 棟 11 層小高層， 12 棟 18 層高層和 8 棟 26 層高層。 樓棟基本按照正南北排布 。大體分為三個區(qū)， 1地塊內(nèi)為 18 層高層區(qū)， 2地塊西南側(cè)為 11 層小高層集中區(qū)，東北側(cè)為 26 層高 層集中區(qū)。社區(qū)中心與幼兒園沿珠泉西路布置， 售樓處擬借用社區(qū)中心樓棟建設(shè)。人行主入口設(shè)置于珠泉西路，并有中心景觀軸延伸至小區(qū)內(nèi)。車行出入口設(shè)置于江淼路和團結(jié)路。 18 層區(qū)、 11 層區(qū)和 26 層區(qū)，各設(shè)置一個地下車庫。其中 2地塊內(nèi)兩個地下車庫有通道連通。 地庫設(shè)置于各地塊中央。部分邊緣樓棟無地庫，但有地下自行車庫。 樓棟排布、戶型分布如下圖所示。 中海萬錦熙岸項目一期工程管理策劃 7 萬錦熙岸項目主要設(shè)計指標(biāo)如下 表 所示。 01 地塊 02 地塊 總計 用地面積 45,140 118,193 163,333 住宅面積 84,783 245,267 330,050 住宅戶數(shù) 781 1,984 2,765 商業(yè) 4,561 7,153 11,714 幼兒園 0 3,128 3,128 社區(qū)中心 0 1,970 1,970 地上建筑面積 90,279 260,024 350,303 容積率 車位合計 485 1,411 1,896 下地車位 389 1,130 1,519 地下室面積 16,773 48,121 64,894 總建筑面積 107,052 308,145 415,197 中海萬錦熙岸項目一期工程管理策劃 8 項目發(fā)展分期 根據(jù)項目發(fā)展策略，項目開工建設(shè)的思路為： 具備開工條件的的區(qū)域盡可能快地開工，根據(jù)營銷可實現(xiàn)的最大銷售量盡可能多地開工 ，銷售展示區(qū)提前開工。 根據(jù)這一思路， 項目擬定分兩期開發(fā)， 2地塊因具備開工條件的區(qū)域面積較大且較完整，作為一期開發(fā)， 1地塊作為二期開發(fā)。 一期 9 棟小高層、 8 棟高層擬 分為 3 個批次開工建設(shè) 。 目前可立即啟動建設(shè)的 6 棟樓 （ 4 棟小高層， 2 棟高層）作為