【正文】 1 第一部分 組織管理制度 第一章 總則 第一條 目的： 為適應公司業(yè)務發(fā)展需要，使公司業(yè)務分工和工作程序更加清晰，建立完善的崗位責任制，充分發(fā)揮組織內各部門的能力；合理制訂部門人員崗位編制及崗位招聘條件，擇優(yōu)錄取人才，最大限度控制人工成本，實現(xiàn)企業(yè)目標。 第二條 本制度適用于廣東宏宇集團有限公司房地產開發(fā)經營管理中心（以下簡稱“集團房地產管理中心”）。 第二章 組織結構 第三章 崗位職能 第三條 集團房地產管理中心總經理主要職能： ⒈制定集團房地產管理中心戰(zhàn)略規(guī)劃。 ⒉主持集團房地產管理中心重大決策投資審定會議，協(xié)助和支持董事長決策。 集團總部 集團房地產管理中心 工程部 成本部 法務部 財務部 營銷部 開發(fā)部 設計部 行政部 廣州市德誼房地產開發(fā)有限公司 江西恒宇房地產實業(yè)發(fā)展有限公司 廣東玉龍房地產開發(fā)有限公司 廣東玉都房地產開發(fā)有限公司 廣東悅港房地產開發(fā)有限公司 廣東宏居房地產開發(fā)有限公司 廣東嶸樺房地產開發(fā)置業(yè)有限公司 招商部 物管部 萍鄉(xiāng)市千明物業(yè)服務有限公司 廣州市尚滿物業(yè)管理有限公司 2 ⒊根據(jù)集團房地產管理中心發(fā)展戰(zhàn)略，制定集團房地產管理中心的業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標和戰(zhàn)略措施。 ⒋制定集團房地產管理中心年度計劃預算，審批下屬集團房地產管理中心各職能部門及項目公司 （部）年度計劃預算。 ⒌組織建立與審批集團房地產管理中心業(yè)務管理體系，各項制度、流程和規(guī)范，推廣并監(jiān)督實施。 ⒍主持集團房地產管理中心總經理辦公會議， 督促協(xié)調職能部門與項目公司（部）工作。 ⒎領導集團房地產管理中心開發(fā)業(yè)務全過程，并對經營業(yè)績負責，擁有獨立的業(yè)務運作審批權，涉 及前期規(guī)劃設計、工程管理、成本管理、營銷推廣等各個業(yè)務環(huán)節(jié)。 ⒏主持處理集團房地產管理中心重大突發(fā)事件。 ⒐負責建設、推廣與維護集團房地產管理中心的企業(yè)文化和品牌，并負責相關的公關活動。 ⒑負責協(xié)調集團房地產管理中心及項目公司（部）與政府、主要媒體的關系。 ⒒制定集團房地產管理中心及項目公司（部）的組織機構、崗位編制和職責分工，確定對相應崗位 的工作要求和業(yè)績考核標準。 ⒓審批對集 團房地產管理中心各職能部門總監(jiān)、經理以及項目公司（部）負責人及以下人員的招聘 任免、晉升和調配。 ⒔負責對集團房地產管理中心及項目公司（部）的績效考評管理，審定獎懲，以及對部門經理績效 考評的申訴管理。 ⒕擬定集團房地產管理中心費用預算，報董事長審批。 ⒖負責審批預算內及權限范圍內的費用。 ⒗審核預算外和權限范圍外的開支，并報董事長審批。 ⒘審批集團房地產管理中心核心職位的繼任計劃。 ⒙審批集團房地產管理中心培訓計劃，并監(jiān)督執(zhí)行。 ⒚全部主持集團房地產管理中心經營管理工作。 ⒛解決集團房地產管理中心內部的工 作協(xié)調和人員溝通。 第四條 開發(fā)部主要職能： ⒈負責項目公司（部）項目實施全過程的開發(fā)報建、計劃、協(xié)調及信息收集、對外關系協(xié)調的綜合管理工作。 ⒉協(xié)調處理好項目所在地政府職能部門關系。 ⒊負責辦理項目前期報建手續(xù)，取得“四證” 。 ⒋負責項目后期水、電、煤、電話、有線電視及市政配套商務洽談簽約，協(xié)調進場施工、完工驗收工作； ⒌負責協(xié)調項目消防、規(guī)劃、水務、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、綠化等小區(qū)綜合驗收工作。 ⒍了解當?shù)卣?，爭取政策?yōu)惠。 ⒎跟蹤了解周邊項目信息，為集團拓展新項目提供資訊。 ⒏公司領導交辦的其他相關工 作。 第五條 工程部主要職能： ⒈負責項目過程具體的設計技術管理、工程相關圖紙的審查，設計變更的確認及監(jiān)控，以及對內對 外部門的協(xié)調工作。 ⒉參與項目的市場定位及可行性分析。 ⒊負責項目規(guī)劃方案、建筑方案、擴初設計、施工圖設計協(xié)調管理工作。 ⒋負責項目環(huán)境設計、小區(qū)綜合管線設計協(xié)調管理工作。 ⒌負責組織設計各階段文本評審工作，組織施工圖審查、設計交底工作。 ⒍負責項目實施過程中重要設計變更、方案審核與設計變更控制工作。 ⒎負責現(xiàn)場整體施工的安全、質量、進度控制、竣工驗收、工程資料管理及與各施工單位、監(jiān)理單 位、相關政府部門的協(xié)調工作。 ⒏編制項目開發(fā)總進度計劃，對項目進度實施有效控制。 3 ⒐工程質量、安全及文明施工管理。 ⒑工程現(xiàn)場設計變更、簽證管理。 ⒒工程進度款支付審核，參與工程成本管理。 ⒓施工現(xiàn)場協(xié)調管理工作。 ⒔組織各單體工程樁基、基礎、主體結構及竣工驗收工作，配合發(fā)展部做好小區(qū)綜合驗收工作。 ⒕現(xiàn)場監(jiān)理管理工作。 ⒖工程資料收集管理，竣工備案工作。 ⒗參與工程竣工結算審核工作。 ⒘公司領導交辦的其他相關工作。 第六條 成本部主要職能： ⒈負責組織工程建設各項招標、成本測算、合同管理、工程款項審核 、各類工程結算、工程簽證的 審核等工作。 ⒉負責編制項目開發(fā)總成本測算，制定項目成本控制目標。 ⒊跟蹤項目實施過程中實際成本，比較測算成本，及時發(fā)現(xiàn)成本管理方面問題，提出成本控制措施， 有效控制成本。 ⒋參與項目施工圖審查、參加設計交底會議，提出合理化建議。 ⒌編制項目各類施工圖預算，甲供材料、設備，甲方專業(yè)分包工程工程量統(tǒng)計。 ⒍參與審核項目各類工程合同、材料采購合同。 ⒎項目工程合同、材料采購合同管理工作。 ⒏負責工程款項支付審核工作。 ⒐負責工程現(xiàn)場設計變更、簽證審核。 ⒑參與對承包商、供應商的評審， 以及工程材料設備采購信息庫的建立和管理。 ⒒參與工程竣工結算審核工作。 ⒓公司領導交辦的其他相關工作。 第七條 營銷部主要職能： ⒈負責項目開發(fā)產品的市場調研、策劃、推廣、銷售具體實施和管理。 ⒉負責項目進行可行性研究，出具可行性研究報告。 ⒊負責進行市場考察、市場信息的收集及行業(yè)政策法規(guī)研究，并定期向公司提交專題分析報告。 ⒋負責公司投資項目的市場定位及可行性分析，并制定投資項目開發(fā)建議書。 ⒌負責公司品牌及形象的市場推廣工作。 ⒍負責項目策劃，制定銷售推廣計劃與方案。 ⒎負責招商策劃工作，制定招商引資 工作計劃與方案。 ⒏負責檢查、審核銷售合同的簽訂、備案等相關手續(xù)的辦理工作。 ⒐審核項目銷售定價方案。 ⒑檢查項目銷售案場日常管理工作。 ⒒公司領導交辦的其他相關工作。 第八條 財務部主要職能： ⒈負責項目公司（部）的資金使用計劃安排、提交經濟活動和財務分析報告、各類帳務處理及會計報表編制等財務管理工作。 ⒉配合 集團 進行融資及稅務籌劃工作，并接受其監(jiān)督及工作檢查。 ⒊負責項目公司（部）財務計劃的編制、分析及管理工作。 ⒋負責項目公司（部）資金的收支、調配，保證資金的安全。 ⒌負責組織項目公司（部）各項財務 管理制度及辦法的制定。 ⒍負責編制項目公司（部）的年度財務報告。 ⒎參與項目公司（部）重要經濟合同的審定。 ⒏負責項目公司（部）各類收款、付款及費用報銷業(yè)務、審核各項開支，保證會計憑證的合法性。 4 ⒐負責項目公司（部）固定資產核算工作。 ⒑負責申報、計提、繳納各項稅金。 ⒒負責編制會計報表和會計報告。 ⒓負責編制項目公司（部）規(guī)定的各類財務統(tǒng)計報表。 ⒔編制政府主管部門規(guī)定的相關統(tǒng)計報表。 ⒕負責編報項目公司（部）月、季、年度資金計劃工作。 ⒖負責保管項目公司（部）現(xiàn)金、銀行有關票據(jù)及財務專用章。 ⒗公司領導 交辦的其他相關工作。 第九條 行政部主要職能： （部）的人事、行政、后勤、文檔資料、辦公設施設備、印章、各類接待、對內外關系的協(xié)調等管理工作。 、季度、月度工作計劃的匯總，執(zhí)行情況的檢查。 、制定公司管理制度，并負責制度執(zhí)行情況的檢查、反饋、評估及修訂工作。 ，信息的溝通、傳遞，促進部門之間、崗位之間的高效協(xié)作，維護公司利益，保證公司日常工作的正常運作。 、工作秩序的安排。 對內和對外文件 (資料 )的收發(fā)、打印及處理，以及公司重要文件的起草工作。 、慶典活動的組織與管理。 。 、組織和安排實施。 。 、圖書資料的訂購、管理工作。 。 、辦公設備、器材的購置、發(fā)放及管理工作。 。 。 、定員、定崗、定責工 作。 。 。 、實施公司的各項教育及培訓計劃。 ，審慎辦理員工的考核、獎懲、升降等事項，力求公平合理。 。 、法規(guī)，熟悉房地產、建筑行業(yè)及相關行業(yè)的法規(guī)政策，及時向公司領導提供與公司經營活動有關的法律信息。 、保安、保潔等后勤管理工作。 。 第十條 法務部主要職能： 、完善公司法務管理體系，組織實施有 關工作計劃，防范企業(yè)法律風險。 、并購、融資等提供全程法律支持。 、勞動合同、商務談判條款、其他對外文書的審查、指導和管理。 、仲裁、訴訟準備，安排對外律師的委托。 。 第十一條 設計部主要職能： 投資 分析、建筑 策劃 等 項目 開發(fā)的前期規(guī)劃工作。 ， 組織 本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。 劃方案至施工圖紙過程中的建筑 成本 控制、估測工作。 5 、外主要建筑材料的規(guī)格、 品牌 等的選用、確定工作。密切與成本部配合。 房地產 、樓宇的市場調研成果， 銷售 策劃 等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。 本部門人員承擔項目建筑方案圖紙設計工作。 、樣板房、售樓處裝修施工圖設計，裝飾、裝修樣料選定。 、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。 設計 合作公司的交流、配合工作。 。 6 第二部分 項目開發(fā)管理制度 第一章 總則 第一條 目的： 1. 為適應公司業(yè)務發(fā)展需 要，規(guī)范公司的地產項目投資管理，實行目標管理，使公司 業(yè)務分工和工作程序更加清晰，建立完善的崗位責任制，充分發(fā)揮組織內各部門的能力；降低投資風險及成本，提高經濟效益和社會效益； 2. 合理制訂部門人員崗位編制及崗位招聘條件，擇優(yōu)錄取人才，最大限度控制人工成 本，規(guī)范開發(fā)部日常操作規(guī)程及與公司其它部門的工作職責范圍，使之分工明確、關系協(xié)調、合作密切，達到提高工作效率，實現(xiàn)企業(yè)目標。 第二條 適用范圍： 適用于項目公司（部）征地、拆遷、報建、辦證、驗收及協(xié)調管理（開發(fā)管理流程根據(jù) 各地區(qū)的不同有所調整）。 第二章 項目的開發(fā)與管理 第三條 項目的前期征地與管理 在項目投資已決策的基礎上，開發(fā)部指定專人負責辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下：（當?shù)卣嚓P部門）； 《建設用地規(guī)劃許可證》； ； （區(qū)和市國土資源與房屋管理局）； ，簽定《土地出讓合同》（市國土資源與房屋管理局）； 《國有土地使用證》（市國土資源與房屋管理局）。 第四條 項目的報建管理與協(xié)調 在項目投資已決策、規(guī)劃已設計的基礎上，開發(fā)部指定專人負責辦理項目報建手續(xù) 。報 建程序如下： 1. 辦理投資計劃任務書，以及項目預備立項和正式立項計劃，取得擬建項目的立項批 文（發(fā)改委）； 2. 辦理建設用地申請和建設項目選址（國土資源局地籍科）； 3. 辦理《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖（規(guī)劃局用地科）； 4. 申領《國有土地使用證》（國土資源局地籍科）； 5. 辦理小區(qū)命名、更名（民政局）； 6. 申請規(guī)劃設計要點（包含修改要點）（規(guī)劃局用地科）； 7. 進行建設工程勘察任務委托備案及建設工程設計任務委托備案（建設局勘察設計 科）； 8. 辦理規(guī)劃設計（總規(guī)）方案審批（在項目的大小上考慮是否要經藝評委審核） (規(guī) 劃局用地科 )； 9. 報審紅線圖（原建設項目基底紅線圖，現(xiàn)改為藍圖的形式，以免在方案改動時產生 麻煩）及工程，市政設計要點 (規(guī)劃局用地科 )； 10. 報審市政工程規(guī)劃設計要點 (規(guī)劃局市政工程科 )； 11. 進行消防初步設計審核 (消防局防火處 )； 12. 辦理防雷裝置設計審核 (防雷設施檢測所 )； 13. 送審單體建筑設計方案 (規(guī)劃局規(guī)劃工程科 )； 14. 辦理應建防空地下室的民用建筑項目審批（人防報建） (人民防空辦工程科 )； 7 15. 申報自動消防設施設計審核（消防報建） (消防局防火督督處 )； 16. 報建、進行施工圖審查； 17. 辦理《建設工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局規(guī)劃工程科）； 18. 辦理《 臨時建設工程規(guī)劃許可證（圍墻、水、電）》（規(guī)劃局規(guī)劃工程科）； 19. 辦理建設項目環(huán)境影響評價文件審批（環(huán)保局