【正文】 1 第一部分 組織管理制度 第一章 總則 第一條 目的： 為適應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，使公司業(yè)務(wù)分工和工作程序更加清晰，建立完善的崗位責(zé)任制，充分發(fā)揮組織內(nèi)各部門的能力；合理制訂部門人員崗位編制及崗位招聘條件，擇優(yōu)錄取人才，最大限度控制人工成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。 第二條 本制度適用于廣東宏宇集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中心（以下簡稱“集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心”）。 第二章 組織結(jié)構(gòu) 第三章 崗位職能 第三條 集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理主要職能： ⒈制定集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心戰(zhàn)略規(guī)劃。 ⒉主持集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心重大決策投資審定會(huì)議，協(xié)助和支持董事長決策。 集團(tuán)總部 集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心 工程部 成本部 法務(wù)部 財(cái)務(wù)部 營銷部 開發(fā)部 設(shè)計(jì)部 行政部 廣州市德誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江西恒宇房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 廣東玉龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東玉都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東悅港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東宏居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東嶸樺房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)有限公司 招商部 物管部 萍鄉(xiāng)市千明物業(yè)服務(wù)有限公司 廣州市尚滿物業(yè)管理有限公司 2 ⒊根據(jù)集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心發(fā)展戰(zhàn)略，制定集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略措施。 ⒋制定集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心年度計(jì)劃預(yù)算，審批下屬集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心各職能部門及項(xiàng)目公司 （部）年度計(jì)劃預(yù)算。 ⒌組織建立與審批集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心業(yè)務(wù)管理體系，各項(xiàng)制度、流程和規(guī)范，推廣并監(jiān)督實(shí)施。 ⒍主持集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理辦公會(huì)議， 督促協(xié)調(diào)職能部門與項(xiàng)目公司（部）工作。 ⒎領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心開發(fā)業(yè)務(wù)全過程，并對經(jīng)營業(yè)績負(fù)責(zé)，擁有獨(dú)立的業(yè)務(wù)運(yùn)作審批權(quán)，涉 及前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、營銷推廣等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。 ⒏主持處理集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心重大突發(fā)事件。 ⒐負(fù)責(zé)建設(shè)、推廣與維護(hù)集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心的企業(yè)文化和品牌，并負(fù)責(zé)相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)。 ⒑負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心及項(xiàng)目公司（部）與政府、主要媒體的關(guān)系。 ⒒制定集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心及項(xiàng)目公司（部）的組織機(jī)構(gòu)、崗位編制和職責(zé)分工，確定對相應(yīng)崗位 的工作要求和業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)。 ⒓審批對集 團(tuán)房地產(chǎn)管理中心各職能部門總監(jiān)、經(jīng)理以及項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)人及以下人員的招聘 任免、晉升和調(diào)配。 ⒔負(fù)責(zé)對集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心及項(xiàng)目公司（部）的績效考評管理，審定獎(jiǎng)懲，以及對部門經(jīng)理績效 考評的申訴管理。 ⒕擬定集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心費(fèi)用預(yù)算，報(bào)董事長審批。 ⒖負(fù)責(zé)審批預(yù)算內(nèi)及權(quán)限范圍內(nèi)的費(fèi)用。 ⒗審核預(yù)算外和權(quán)限范圍外的開支，并報(bào)董事長審批。 ⒘審批集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心核心職位的繼任計(jì)劃。 ⒙審批集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心培訓(xùn)計(jì)劃，并監(jiān)督執(zhí)行。 ⒚全部主持集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心經(jīng)營管理工作。 ⒛解決集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心內(nèi)部的工 作協(xié)調(diào)和人員溝通。 第四條 開發(fā)部主要職能： ⒈負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目實(shí)施全過程的開發(fā)報(bào)建、計(jì)劃、協(xié)調(diào)及信息收集、對外關(guān)系協(xié)調(diào)的綜合管理工作。 ⒉協(xié)調(diào)處理好項(xiàng)目所在地政府職能部門關(guān)系。 ⒊負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目前期報(bào)建手續(xù)，取得“四證” 。 ⒋負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期水、電、煤、電話、有線電視及市政配套商務(wù)洽談簽約，協(xié)調(diào)進(jìn)場施工、完工驗(yàn)收工作； ⒌負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目消防、規(guī)劃、水務(wù)、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、綠化等小區(qū)綜合驗(yàn)收工作。 ⒍了解當(dāng)?shù)卣撸瑺幦≌邇?yōu)惠。 ⒎跟蹤了解周邊項(xiàng)目信息，為集團(tuán)拓展新項(xiàng)目提供資訊。 ⒏公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他相關(guān)工 作。 第五條 工程部主要職能： ⒈負(fù)責(zé)項(xiàng)目過程具體的設(shè)計(jì)技術(shù)管理、工程相關(guān)圖紙的審查，設(shè)計(jì)變更的確認(rèn)及監(jiān)控，以及對內(nèi)對 外部門的協(xié)調(diào)工作。 ⒉參與項(xiàng)目的市場定位及可行性分析。 ⒊負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃方案、建筑方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)管理工作。 ⒋負(fù)責(zé)項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)、小區(qū)綜合管線設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)管理工作。 ⒌負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各階段文本評審工作，組織施工圖審查、設(shè)計(jì)交底工作。 ⒍負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中重要設(shè)計(jì)變更、方案審核與設(shè)計(jì)變更控制工作。 ⒎負(fù)責(zé)現(xiàn)場整體施工的安全、質(zhì)量、進(jìn)度控制、竣工驗(yàn)收、工程資料管理及與各施工單位、監(jiān)理單 位、相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)工作。 ⒏編制項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃，對項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施有效控制。 3 ⒐工程質(zhì)量、安全及文明施工管理。 ⒑工程現(xiàn)場設(shè)計(jì)變更、簽證管理。 ⒒工程進(jìn)度款支付審核，參與工程成本管理。 ⒓施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理工作。 ⒔組織各單體工程樁基、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)及竣工驗(yàn)收工作，配合發(fā)展部做好小區(qū)綜合驗(yàn)收工作。 ⒕現(xiàn)場監(jiān)理管理工作。 ⒖工程資料收集管理，竣工備案工作。 ⒗參與工程竣工結(jié)算審核工作。 ⒘公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他相關(guān)工作。 第六條 成本部主要職能： ⒈負(fù)責(zé)組織工程建設(shè)各項(xiàng)招標(biāo)、成本測算、合同管理、工程款項(xiàng)審核 、各類工程結(jié)算、工程簽證的 審核等工作。 ⒉負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目開發(fā)總成本測算，制定項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。 ⒊跟蹤項(xiàng)目實(shí)施過程中實(shí)際成本，比較測算成本，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理方面問題，提出成本控制措施， 有效控制成本。 ⒋參與項(xiàng)目施工圖審查、參加設(shè)計(jì)交底會(huì)議，提出合理化建議。 ⒌編制項(xiàng)目各類施工圖預(yù)算，甲供材料、設(shè)備，甲方專業(yè)分包工程工程量統(tǒng)計(jì)。 ⒍參與審核項(xiàng)目各類工程合同、材料采購合同。 ⒎項(xiàng)目工程合同、材料采購合同管理工作。 ⒏負(fù)責(zé)工程款項(xiàng)支付審核工作。 ⒐負(fù)責(zé)工程現(xiàn)場設(shè)計(jì)變更、簽證審核。 ⒑參與對承包商、供應(yīng)商的評審， 以及工程材料設(shè)備采購信息庫的建立和管理。 ⒒參與工程竣工結(jié)算審核工作。 ⒓公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他相關(guān)工作。 第七條 營銷部主要職能： ⒈負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的市場調(diào)研、策劃、推廣、銷售具體實(shí)施和管理。 ⒉負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，出具可行性研究報(bào)告。 ⒊負(fù)責(zé)進(jìn)行市場考察、市場信息的收集及行業(yè)政策法規(guī)研究，并定期向公司提交專題分析報(bào)告。 ⒋負(fù)責(zé)公司投資項(xiàng)目的市場定位及可行性分析，并制定投資項(xiàng)目開發(fā)建議書。 ⒌負(fù)責(zé)公司品牌及形象的市場推廣工作。 ⒍負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃，制定銷售推廣計(jì)劃與方案。 ⒎負(fù)責(zé)招商策劃工作，制定招商引資 工作計(jì)劃與方案。 ⒏負(fù)責(zé)檢查、審核銷售合同的簽訂、備案等相關(guān)手續(xù)的辦理工作。 ⒐審核項(xiàng)目銷售定價(jià)方案。 ⒑檢查項(xiàng)目銷售案場日常管理工作。 ⒒公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他相關(guān)工作。 第八條 財(cái)務(wù)部主要職能： ⒈負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）的資金使用計(jì)劃安排、提交經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和財(cái)務(wù)分析報(bào)告、各類帳務(wù)處理及會(huì)計(jì)報(bào)表編制等財(cái)務(wù)管理工作。 ⒉配合 集團(tuán) 進(jìn)行融資及稅務(wù)籌劃工作，并接受其監(jiān)督及工作檢查。 ⒊負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）財(cái)務(wù)計(jì)劃的編制、分析及管理工作。 ⒋負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）資金的收支、調(diào)配，保證資金的安全。 ⒌負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目公司（部）各項(xiàng)財(cái)務(wù) 管理制度及辦法的制定。 ⒍負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目公司（部）的年度財(cái)務(wù)報(bào)告。 ⒎參與項(xiàng)目公司（部）重要經(jīng)濟(jì)合同的審定。 ⒏負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）各類收款、付款及費(fèi)用報(bào)銷業(yè)務(wù)、審核各項(xiàng)開支，保證會(huì)計(jì)憑證的合法性。 4 ⒐負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）固定資產(chǎn)核算工作。 ⒑負(fù)責(zé)申報(bào)、計(jì)提、繳納各項(xiàng)稅金。 ⒒負(fù)責(zé)編制會(huì)計(jì)報(bào)表和會(huì)計(jì)報(bào)告。 ⒓負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目公司（部）規(guī)定的各類財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。 ⒔編制政府主管部門規(guī)定的相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。 ⒕負(fù)責(zé)編報(bào)項(xiàng)目公司（部）月、季、年度資金計(jì)劃工作。 ⒖負(fù)責(zé)保管項(xiàng)目公司（部）現(xiàn)金、銀行有關(guān)票據(jù)及財(cái)務(wù)專用章。 ⒗公司領(lǐng)導(dǎo) 交辦的其他相關(guān)工作。 第九條 行政部主要職能： （部）的人事、行政、后勤、文檔資料、辦公設(shè)施設(shè)備、印章、各類接待、對內(nèi)外關(guān)系的協(xié)調(diào)等管理工作。 、季度、月度工作計(jì)劃的匯總，執(zhí)行情況的檢查。 、制定公司管理制度，并負(fù)責(zé)制度執(zhí)行情況的檢查、反饋、評估及修訂工作。 ，信息的溝通、傳遞，促進(jìn)部門之間、崗位之間的高效協(xié)作，維護(hù)公司利益，保證公司日常工作的正常運(yùn)作。 、工作秩序的安排。 對內(nèi)和對外文件 (資料 )的收發(fā)、打印及處理，以及公司重要文件的起草工作。 、慶典活動(dòng)的組織與管理。 。 、組織和安排實(shí)施。 。 、圖書資料的訂購、管理工作。 。 、辦公設(shè)備、器材的購置、發(fā)放及管理工作。 。 。 、定員、定崗、定責(zé)工 作。 。 。 、實(shí)施公司的各項(xiàng)教育及培訓(xùn)計(jì)劃。 ，審慎辦理員工的考核、獎(jiǎng)懲、升降等事項(xiàng)，力求公平合理。 。 、法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)、建筑行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法規(guī)政策，及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)提供與公司經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的法律信息。 、保安、保潔等后勤管理工作。 。 第十條 法務(wù)部主要職能： 、完善公司法務(wù)管理體系，組織實(shí)施有 關(guān)工作計(jì)劃，防范企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)。 、并購、融資等提供全程法律支持。 、勞動(dòng)合同、商務(wù)談判條款、其他對外文書的審查、指導(dǎo)和管理。 、仲裁、訴訟準(zhǔn)備，安排對外律師的委托。 。 第十一條 設(shè)計(jì)部主要職能： 投資 分析、建筑 策劃 等 項(xiàng)目 開發(fā)的前期規(guī)劃工作。 ， 組織 本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報(bào)和實(shí)施。 劃方案至施工圖紙過程中的建筑 成本 控制、估測工作。 5 、外主要建筑材料的規(guī)格、 品牌 等的選用、確定工作。密切與成本部配合。 房地產(chǎn) 、樓宇的市場調(diào)研成果， 銷售 策劃 等部門反饋資料，做好與相應(yīng)部門的交流工作。 本部門人員承擔(dān)項(xiàng)目建筑方案圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作。 、樣板房、售樓處裝修施工圖設(shè)計(jì)，裝飾、裝修樣料選定。 、跟蹤工作，參與圖紙會(huì)審工作。 設(shè)計(jì) 合作公司的交流、配合工作。 。 6 第二部分 項(xiàng)目開發(fā)管理制度 第一章 總則 第一條 目的： 1. 為適應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需 要，規(guī)范公司的地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理，實(shí)行目標(biāo)管理，使公司 業(yè)務(wù)分工和工作程序更加清晰，建立完善的崗位責(zé)任制，充分發(fā)揮組織內(nèi)各部門的能力；降低投資風(fēng)險(xiǎn)及成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益； 2. 合理制訂部門人員崗位編制及崗位招聘條件，擇優(yōu)錄取人才，最大限度控制人工成 本，規(guī)范開發(fā)部日常操作規(guī)程及與公司其它部門的工作職責(zé)范圍，使之分工明確、關(guān)系協(xié)調(diào)、合作密切，達(dá)到提高工作效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。 第二條 適用范圍： 適用于項(xiàng)目公司（部）征地、拆遷、報(bào)建、辦證、驗(yàn)收及協(xié)調(diào)管理（開發(fā)管理流程根據(jù) 各地區(qū)的不同有所調(diào)整）。 第二章 項(xiàng)目的開發(fā)與管理 第三條 項(xiàng)目的前期征地與管理 在項(xiàng)目投資已決策的基礎(chǔ)上，開發(fā)部指定專人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的征地手續(xù)。征地程序如下：（當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門）； 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； ； （區(qū)和市國土資源與房屋管理局）； ，簽定《土地出讓合同》（市國土資源與房屋管理局）； 《國有土地使用證》（市國土資源與房屋管理局）。 第四條 項(xiàng)目的報(bào)建管理與協(xié)調(diào) 在項(xiàng)目投資已決策、規(guī)劃已設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，開發(fā)部指定專人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù) 。報(bào) 建程序如下： 1. 辦理投資計(jì)劃任務(wù)書，以及項(xiàng)目預(yù)備立項(xiàng)和正式立項(xiàng)計(jì)劃，取得擬建項(xiàng)目的立項(xiàng)批 文（發(fā)改委）； 2. 辦理建設(shè)用地申請和建設(shè)項(xiàng)目選址（國土資源局地籍科）； 3. 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖（規(guī)劃局用地科）； 4. 申領(lǐng)《國有土地使用證》（國土資源局地籍科）； 5. 辦理小區(qū)命名、更名（民政局）； 6. 申請規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（包含修改要點(diǎn)）（規(guī)劃局用地科）； 7. 進(jìn)行建設(shè)工程勘察任務(wù)委托備案及建設(shè)工程設(shè)計(jì)任務(wù)委托備案（建設(shè)局勘察設(shè)計(jì) 科）； 8. 辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)（總規(guī)）方案審批（在項(xiàng)目的大小上考慮是否要經(jīng)藝評委審核） (規(guī) 劃局用地科 )； 9. 報(bào)審紅線圖（原建設(shè)項(xiàng)目基底紅線圖，現(xiàn)改為藍(lán)圖的形式，以免在方案改動(dòng)時(shí)產(chǎn)生 麻煩）及工程，市政設(shè)計(jì)要點(diǎn) (規(guī)劃局用地科 )； 10. 報(bào)審市政工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) (規(guī)劃局市政工程科 )； 11. 進(jìn)行消防初步設(shè)計(jì)審核 (消防局防火處 )； 12. 辦理防雷裝置設(shè)計(jì)審核 (防雷設(shè)施檢測所 )； 13. 送審單體建筑設(shè)計(jì)方案 (規(guī)劃局規(guī)劃工程科 )； 14. 辦理應(yīng)建防空地下室的民用建筑項(xiàng)目審批（人防報(bào)建） (人民防空辦工程科 )； 7 15. 申報(bào)自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)審核（消防報(bào)建） (消防局防火督督處 )； 16. 報(bào)建、進(jìn)行施工圖審查； 17. 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局規(guī)劃工程科）； 18. 辦理《 臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（圍墻、水、電）》（規(guī)劃局規(guī)劃工程科）； 19. 辦理建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)文件審批（環(huán)保局