【正文】 星河商業(yè)城 項(xiàng)目定位報(bào)告 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 重要提示 ◎ 項(xiàng)目定位 ： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 ◎ 項(xiàng)目主題 ： 以購(gòu)物休閑為主的現(xiàn)代商城 ◎ 規(guī)劃元素 ： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎ 建筑形式 ： 塔式建筑 ◎ 產(chǎn)品特性 ： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場(chǎng)式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨(dú)立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合 ◎ 中高檔次 ： 硬件 — 產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 星河商業(yè)城 （備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ） 廣安星河商業(yè)城定位報(bào)告 目 錄 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說(shuō)明 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況 一、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇 第二章 項(xiàng)目區(qū)位 分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、項(xiàng)目地塊分析 第三章 可類(lèi)比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 一 、項(xiàng)目板塊開(kāi)發(fā)調(diào)查分析 二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析 三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 第四章 目標(biāo)客戶(hù)分析 一 、 目標(biāo)區(qū)域 二 、隱形客戶(hù)群 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 三 、顯性客戶(hù)群 四 、目標(biāo)客戶(hù)定位分析 第五章 項(xiàng)目定位 一、 商業(yè)形態(tài)定位 二、 商場(chǎng)定位 的意義 三 、商場(chǎng)定位 的基本要素 四 、 星河商業(yè)城商業(yè) 主題定位 五 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 六 、目標(biāo)客戶(hù)定位 七 、價(jià)格定位 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目定位考慮的因素 項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。 項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者心理和特征 規(guī)劃設(shè)計(jì)方向。 項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)客戶(hù)的需求心理和消費(fèi)特征。 項(xiàng)目地塊價(jià)值的挖掘。 開(kāi)發(fā)商的資源整合 :開(kāi)發(fā)商在人力，物力，財(cái)力資源上的有效整合利用 . 項(xiàng)目所在地所享有的 思源廣場(chǎng) 優(yōu)勢(shì) ，在 項(xiàng)目中應(yīng)該得到充分利用 本設(shè)計(jì)要點(diǎn)之產(chǎn)品具有市場(chǎng)的 “引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)已經(jīng)拔高于市場(chǎng)；產(chǎn)品以 中高檔型商城 為設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)。 在設(shè)計(jì)中，充分注意項(xiàng)目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng) 。 項(xiàng)目 不在繁華商業(yè)區(qū) ，應(yīng)引起設(shè)計(jì) 定位的 重視。 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說(shuō)明 問(wèn)卷說(shuō)明：本次問(wèn)卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢(xún)公司分兩階段進(jìn)行。 一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（ 28份），老城區(qū)（ 26 份），城北（ 26 份） 二、抽樣方法：隨機(jī)抽樣； 三、調(diào)查方法：商城面訪(fǎng)和進(jìn)入商鋪?zhàn)咴L(fǎng)； 四、樣本量：廣安市內(nèi) 80 份，有效數(shù) 66。其中一般投資商調(diào)查 55 個(gè)，有效樣本 44 個(gè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查 25 份，有效樣本 22 份。 五、統(tǒng)計(jì)方法：運(yùn)用 SPSS 統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)，相關(guān)分析。 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況 一、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 經(jīng)營(yíng)商鋪的面積 面 積 30 m2以下 3050 m2 5080 m2 80100 m2 101 m2以上 人 數(shù) 22 27 2 2 3 百分比（ %） 010203040503 0 m 2以下3050 m25080 m280100 m21 01 m2以上 面 積 總投資額（商鋪購(gòu)買(mǎi)價(jià)） 投 資 額 10 萬(wàn)元以下 1120 萬(wàn)元 2130 萬(wàn)元 3150 萬(wàn)元 50 萬(wàn)元以上 人 數(shù) 10 11 2 2 1 百分比（ %） 37 41 7 11 4 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 7%4%11%41%37%10萬(wàn)元以下11 20萬(wàn)元21 30萬(wàn)元31 50萬(wàn)元50萬(wàn)元以上 租賃價(jià)（元 /m178。） 年 租 金 4000 元以下 4001～8000 元 8001～10000 元 10001～12020 元 12020 元以上 人 數(shù) 5 17 5 12 6 百分比（ %） 12 37 12 26 13 0 5 10 15 20 25 30 35 404 0 0 0 元以下4 0 0 1 ～80 0 0 元8 0 0 1 ～10 0 0 0 元1 0 0 0 1 ～12 0 0 0 元1 2 0 0 0 元以上年租金 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品 業(yè) 種 食雜 百貨 建材 餐飲 超市 精品店 服裝 專(zhuān)賣(mài)店 其他 人 數(shù) 4 1 1 6 5 2 5 3 27 百分比（ %） 7 2 2 12 9 4 9 5 51 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 7%2%2%11%9%4%5%51%9%食雜百貨建材餐飲超市精品店專(zhuān)賣(mài)店其他服裝 經(jīng)營(yíng)收入狀況 月?tīng)I(yíng)業(yè)額 1000～ 3000 元 3001～ 5000 元 5001～ 8000 元 8000以上 人 數(shù) 14 13 7 5 百分比 （ %） 36 33 18 13 0 10 20 30 401 0 0 0 ～3 0 0 0 元3 0 0 1 ～5 0 0 0 元5 0 0 1 ～8 0 0 0 元8 0 0 0 以上月?tīng)I(yíng)業(yè)額 店員人數(shù) 人 數(shù) 1 人 2～ 3 人 4～ 6 人 6～ 8 人 8 人以上 人 數(shù) 14 34 5 1 2 百分比（ %） 24 61 9 2 4 主要交通工具 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 交通工具 一輛小汽車(chē) 一輛送貨車(chē) 社會(huì)車(chē)輛 摩托車(chē) 人 數(shù) 1 3 23 6 百分比（ %） 3 二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇 新商業(yè)形態(tài) 商業(yè)形態(tài) 連鎖店 商鋪 集中式 產(chǎn)權(quán)式商鋪 改行 人 數(shù) 16 32 10 2 1 百分比（ %） 連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行扇面 5 商業(yè)投資計(jì)劃（投資額） 投 資 額 10 萬(wàn)元以下 11～ 20 萬(wàn)元 21～ 30 萬(wàn)元 31～ 50 萬(wàn)元 人 數(shù) 30 19 4 1 百分比（ %） 56 35 7 2 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 2%35% 56%7% 1 0 萬(wàn)元以下1 1 2 0 萬(wàn)元2 1 3 0 萬(wàn)元3 1 5 0 萬(wàn)元 購(gòu)買(mǎi)（租賃）面積 面 積 30 m2以下 30～ 50 m2 50～ 80 m2 80～ 100 m2 101 m2以上 人 數(shù) 16 29 2 3 3 百分比（ %） 0 10 20 30 4030m 2以 下30～ 50 m250～ 80 m280～ 100 m2西部 承受的租賃價(jià)格 單 價(jià) 20 元 / m2 21～ 30 元 / m2 30 元 / m2以上 人 數(shù) 15 17 3 百分比（ %） 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 010203040502 0元/ m 22 1～3 0元/ m 23 0元/ m 2以上租賃價(jià)格 承受的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 單 價(jià) 1500 元 / m2以下 1600～ 2020 元 / m2 2020～ 3000 元 / m2 3001 元 / m2以上 人 數(shù) 3 13 13 18 百分比（ %） 7 28 28 37 7%28%28%37% 1 5 0 0 元/ m 2 以下1 6 0 0 ～2 0 0 0 元/ m 22 0 0 1 ～3 0 0 0 元/ m 23 0 0 1 元/ m 2 以上 投資位置 位 置 城北 城南 開(kāi)發(fā)區(qū) 商業(yè)街 視位置而定 城中 人 數(shù) 17 30 3 2 3 1 百分比（ %） 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 0 10 20 30 40 50 60城北城南開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中東部 選擇業(yè)態(tài) 業(yè) 態(tài) 自主 經(jīng)營(yíng) 連鎖經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 商業(yè)管理 公司 人 數(shù) 37 14 3 9 百分比（ %） 58 22 5 15 58%22%5%15%自主經(jīng)營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)管理公司 選擇業(yè)種 業(yè) 種 食雜 百貨 餐飲 建材 超市 精品店 專(zhuān)賣(mài)店 其他 人 數(shù) 5 6 8 3 4 3 6 25 百分比（ %） 8 10 13 5 7 5 10 42 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 8%10%13%5%7%5%10%42%食雜百貨餐飲建材超市精品店專(zhuān)賣(mài)店其他 購(gòu)買(mǎi)商鋪付款方式 付款方式 一次性 分期 按揭 人 數(shù) 21 26 13 百分比（ %） 35 43 22 35%43%22%一次性分期按揭 打算購(gòu)買(mǎi)的商場(chǎng)（店）是 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯房（清水房） 裝修房 人 數(shù) 45 9 百分比（ %） 83 17 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 83%17%清水房裝修房 1如果是集中式商場(chǎng)，選擇幾層？ 層 數(shù) 1F 2F 3F 4F 人 數(shù) 44 17 3 百分比（ %） 68 27 15 6827150204060801F 2F 3F 4F商場(chǎng)層數(shù) 1主要交通工具 交通工具 一輛小汽車(chē) 一輛送貨車(chē) 社會(huì)車(chē)輛 摩托車(chē) 人 數(shù) 5 4 23 5 百分比（ %） 14 11 61 14 星河商業(yè) 城項(xiàng)目定位報(bào)告 14%11%61%14%一輛小汽車(chē)一輛送貨車(chē)社會(huì)車(chē)輛摩托車(chē) 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國(guó)改革開(kāi)放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積 6344平方米，總?cè)丝诩s 450 萬(wàn)，是