【正文】 休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。此外，還可委托管理公 司進(jìn)行經(jīng)營管理。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型 SHOPPING MALL。感謝原作者所作出的努力！ 效益。 其次是： 50100 平米的大開間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。 ?超市：女性喜歡為家庭生活所需購物，配套超市各取所需。感謝原作者所作出的努力！ 白領(lǐng)公寓。一個全新房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。目前除已引起市場極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動的還有中華企業(yè)項目等，并為這一片區(qū)帶來超過 20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。據(jù)悉，大渡口將在未來 5年內(nèi)進(jìn)行商貿(mào)步行街項目的建設(shè)，以擴(kuò)大市場規(guī)模。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 ?36 層：住宅。從區(qū)位上來看，深圳商鋪市場由羅湖東門獨(dú)占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門商圈、福田華強(qiáng)北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢。 ?2F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。 概況： 巴南區(qū)是主城 南下戰(zhàn)略 的重點區(qū)域，在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，原來在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。 同時，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。同時，目前，區(qū)內(nèi)已有 60 多萬的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長中。 休閑商業(yè)地產(chǎn)悄然崛起。 美食城（ 1F） ?女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。 ?家紡：女人愛家， 喜歡購置居家用品，配套適當(dāng)?shù)募壹?，使之方便購買。 使人居與商業(yè)設(shè)施達(dá)到最好地交融； 、依著現(xiàn)有地理交通，最大限度的利用臨街與商業(yè)步行街和思源廣場的地緣資源。 產(chǎn)品品種對商場規(guī)模的制約。 百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 目標(biāo)消費(fèi)群定位。 集中式賣場（商業(yè)地產(chǎn)式） 按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可建集中式商業(yè)賣場（按 層計）約 8500平米，均價 2020 元 /㎡，則門面總收入為 1700 萬元。 業(yè)態(tài)， Market analysis 是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實際情況所做的經(jīng)營調(diào)整，包括如：當(dāng)前國際零售業(yè)的經(jīng)營模式、國內(nèi)最好的本土商 業(yè)經(jīng)營模式、發(fā)展中的城市商業(yè)經(jīng)營的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)發(fā)展的新動向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)態(tài)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。從目前來看，本項目啟動較晚，因此，本項目的定位要有創(chuàng) 星河商業(yè) 城項目定位報告 意性和創(chuàng)新意識，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價值。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。 ?門面面積： 5680 m178。從店面的設(shè)計與布局，顯得比較雜亂； 比如第一次到商場的顧客進(jìn)入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費(fèi)者對商場布局的一般認(rèn)識和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說明商場的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會影響商場的整體形象，也會使商場在競爭中處于劣勢。 ?時機(jī)價值 充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機(jī)，順勢推出本項目，使其成 星河商業(yè) 城項目定位報告 為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個經(jīng)典典范。 SWOT 分析的優(yōu)劣運(yùn)用： 星河商業(yè) 城項目定位報告 發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會 ?在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。為項目提供了極大的交通便利。 星河商業(yè) 城項目定位報告 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明 問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進(jìn)行。 一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（ 28份），老城區(qū)（ 26 份），城北（ 26 份） 二、抽樣方法：隨機(jī)抽樣； 三、調(diào)查方法：商城面訪和進(jìn)入商鋪走訪； 四、樣本量：廣安市內(nèi) 80 份，有效數(shù) 66。 地塊周邊是高尚居住區(qū) 根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業(yè)城項目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。 ?結(jié)合本項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場需求空檔 ?充分利用思源廣場的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購買信心 消除、弱化威脅及劣勢 ?借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā) 展和升值潛力 ?開發(fā)時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨(dú)特、鮮明的市場形象。 ?商業(yè)背景價值 聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項目所用。當(dāng)年的鄭州“亞細(xì)亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細(xì)亞”風(fēng)靡全國，才使一個民營企業(yè)擊敗了當(dāng)時鄭州最大的“國字號”百貨企業(yè)。（ 18 個） ?價格特點：總價 3050 萬元 均價 4900 元 / m178。 浦東商業(yè)廣場 ?地理位置： 項目位于廣安城北老百貨公司位置。 二、已建項目調(diào)查分析 供應(yīng)市場特點： 30— 60 平方米的獨(dú)立門面是市場供應(yīng)的主力，從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出： 30— 60 平方米的獨(dú)立門面占供應(yīng)量的 70%左右，而 集中式商鋪不足 30%。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 國家內(nèi)貿(mào)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。按利潤 700 元 /㎡計，利潤為 595 萬元。 在商圈范圍確定之后，便可對整個輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。這是深圳近年來發(fā)展 較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70 萬種，實際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就 更少。 星河商業(yè)城是鑲嵌在思 源大道與凌云路之間城市景觀帶中的一顆明珠，位居廣安城南中心區(qū)，與思源廣場一步之遙，整個核心區(qū)被思源廣場和高尚住宅區(qū)所包圍。 ?美容、美膚中心：引進(jìn)國際頂級美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。 ?品牌 連鎖美食城：引進(jìn)全國品牌連鎖美食城，如中式、西式餐廳，為女人世界 配套，因為 有女人的地方，必定有男人相伴。在住宅開發(fā)如火如荼之時，南濱路正在謀變商業(yè)新城。 這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開 發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)。主題商業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。 東門是深圳商業(yè)的起源和龍頭。住宅層架空。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場等，這是一種房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。 同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進(jìn)，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點。酒吧一條街、興澳海底世界、 800米觀景長廊、重慶美術(shù)館等 30多個項目將陸續(xù)登陸。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 ?化妝品專柜：選擇國際、國內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。 、主力產(chǎn)品為 10 平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與 25 平米獨(dú)立式商鋪。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 個體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。 招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。風(fēng)險較小。感謝原作者所作出的努力！ 部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國零售業(yè)商店分類確定為 8 類：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。 ： 小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店 ； ：私營企業(yè) 、個 人 等； ：年 （經(jīng)營） 收入在 1020 萬元 以上 。 三、在建項目調(diào)查分析 主要需求市場特征分析： 將在 2020 年推出的商業(yè)地產(chǎn)項目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項目達(dá) 7 個，城北達(dá) 5 個，總規(guī)模（含住宅）約 100 萬平方米。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（ 1— 6 路），進(jìn)城車輛必經(jīng)本項目。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的 19 層電梯公寓（ 1— 5 層已定為中國銀行辦公樓）。 一 、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析 項目板塊 開發(fā)調(diào)查分析： 思源宮商業(yè)項目 ?地理位置： 星河商業(yè) 城項目定位報告 思源宮位于思源廣場南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢平坦，各方位景觀良好，交通方便。 ?環(huán)境價值 運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。 項目最大價值挖掘 ?核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。 項目 SWOT 分析 星河商業(yè) 城項目定位報告 項目 SWOT 分析表 優(yōu)勢（ S） 交通便捷。 五、統(tǒng)計方法：運(yùn)用 SPSS 統(tǒng)計分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計，相關(guān)分析。 在設(shè)計中，充分注意項目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng) 。 思源大道為項目提供了交通便利 新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。 商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。 次核心競爭力 ?品牌價值 項目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成。以上的 1 家，占 ％ ?商業(yè)位置： A、位于一類商業(yè)用地的約占 46％ B、位于二類商業(yè)用地的約占 31％ C、位于三類商業(yè)用地的約占 23％ 通過對廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。過街希望小學(xué)，近臨世紀(jì)大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套 設(shè)施較齊全，緊鄰濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。 二 、隱形客戶群 1. 國 內(nèi)其他城市商業(yè)投資商 ； 2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者； 3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進(jìn)駐中國給中國商業(yè)帶來了一個新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤和消費(fèi)者。按利潤 1000元 /㎡計，利潤為 500 萬元。 三 、商場定位 的基本要素 目標(biāo)市場定位 目標(biāo)區(qū)域定位，主要是對周邊商圈區(qū)域范圍的分析。 經(jīng)營方式定位 目前深圳 和重慶、成都 各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種： 自營： 1）購銷：商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營 風(fēng)險。 ?大型超市，其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?wù)對象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。感謝原作者所作出的努力！ 四 、 星河商業(yè)城商業(yè) 主題定位 在星河商業(yè)城這片近 萬平米的基地上，用約 8500