【正文】 1 建筑 工程 設(shè)計(jì)過程控制 ———— 建設(shè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 控制管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程基本知識 第一部分 設(shè)計(jì)前期 一、設(shè)計(jì)前期包含的范圍 設(shè)計(jì)前期是指在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)之前，對項(xiàng)目實(shí)施所做的準(zhǔn)備工作。這些工作的目的是要對項(xiàng)目選址 、 功能配置及規(guī)模 、 投入資金 、產(chǎn)生效益及對環(huán)境影響等因素進(jìn)行科學(xué)客觀的綜合分析評估，它是一種宏觀的預(yù)設(shè)，是（重大）建設(shè)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。 好的設(shè)計(jì)前期工作及服務(wù)會(huì)帶給設(shè)計(jì)方表達(dá)思想理念的機(jī)會(huì)，并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，同時(shí)也會(huì)降低投資方的投資風(fēng) 險(xiǎn)。 設(shè)計(jì)前期主要的工作方面：選址、功能策劃 、市場調(diào)研、可行性研究及項(xiàng)目投標(biāo)等，是設(shè)計(jì)工作的一部分。 ● 《 基本建設(shè)設(shè)計(jì)工作管理暫行辦法 》 ●《 國家計(jì)委、國家建委、財(cái)政部關(guān)于基本建設(shè)程序的若干規(guī)定 》 二、 選 址 這種情況目前設(shè)計(jì)單位接觸較少，但隨著設(shè)計(jì)能力加強(qiáng)，策劃能力加強(qiáng)，這種情況出現(xiàn)會(huì)增加。選址的情況通常是投資方或業(yè)主方在決定要修建的內(nèi)容（功能等）后，通過選址以滿足使既定功能 效益最大化的目標(biāo)。 ●注意事項(xiàng)： ①選址要兼顧考慮城市控制性規(guī)劃中的用地性質(zhì)（是否與修建 功能吻合）、城市區(qū)位關(guān)系、交通狀況、周邊環(huán)境（人的構(gòu)成、區(qū)位 2 城市功能等），市政設(shè)施配 套狀況及社會(huì)周邊人文環(huán)境等情況。 ②明確或大概確定，選址的地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并策劃修建內(nèi)容的大概規(guī)模。 ③對上述內(nèi)容綜合做規(guī)劃或方案草案，以確定合適程度及變化的冗余度。 三、 功能策劃及市場調(diào)研 實(shí)際情況通常為已確定用地（明確了用地性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃條件），然后對已知用地結(jié)合周邊環(huán)境進(jìn)行用地性質(zhì)規(guī)定以內(nèi)的功能策劃（子功能規(guī)模配比，布局位置，經(jīng)營模式等），配合以市場調(diào)研，作為項(xiàng)目建設(shè)決策的依據(jù)。因此功能策劃及市場調(diào)研常常不可分，而只是側(cè)重不同而已。 功能策劃 ： 功能策劃源于對生活知識及經(jīng)驗(yàn)的積累，沒有定式。除 我們已知的功能之外，仍然可以通過綜合功能不同特征發(fā)展新的功能形式（如旋轉(zhuǎn)餐廳、游泳桑拿的混合、 Shopping Mall 等）。 對于具體地塊來說，功能策劃除考慮自我需要之外，還應(yīng)考慮地塊周邊功能的相互作用影響，或借勢增強(qiáng)周邊功能，或突出互補(bǔ)功能，還要考慮經(jīng)濟(jì)效益因素。 功能策劃的細(xì)節(jié)考量，需要對現(xiàn)有具體功能的配置，基本規(guī)模、投資、對場地要求及交通狀況等因素有良好的知識儲(chǔ)備。 ●注意要點(diǎn)： 整個(gè)策劃過程基于理性的定性及定量分析基礎(chǔ)之上。初步判斷可以定性為主的專家式論證，決策判斷應(yīng)以市場調(diào)研的論證（定性及定量 綜合）為基礎(chǔ)。 市場調(diào)研 市場調(diào)研是指把與市場相關(guān)的市場、銷售、客戶等信息收集起來，加深認(rèn)識并進(jìn)行分析和監(jiān)控，進(jìn)而解釋信息間的內(nèi)在聯(lián)系及相互關(guān)系變化的規(guī)律。這個(gè)過程為項(xiàng)目建設(shè)及定位提供決策參考依據(jù)。 市調(diào)的過程包括：市場份額、市場預(yù)測、市場需求、市場定價(jià)、 3 市場廣告效果追蹤、市場促銷等。 ①市場調(diào)研的方法： ●探索性調(diào)研（二手資料法）→通過個(gè)案、觀察、訪 談 等得到概念性結(jié)果。 入戶訪問 電話訪問 街頭拉訪 郵寄調(diào)查 小組座談會(huì) 深度訪談 企業(yè)訪談 ●實(shí)驗(yàn)法：→通過對產(chǎn)品、媒體實(shí)施監(jiān)測的方式。 ②市場調(diào)研的類型：探索性 描述性 因果性→解決變量間相互影響的程度 ③市場調(diào)研的操作程序： A、明確市調(diào)內(nèi)容及步驟： 市場容量 需求特點(diǎn) 競爭對手 目標(biāo)客戶 趨勢預(yù)測 ? 訪問法 定量調(diào)查 定性研究 內(nèi)容 4 步驟：意向和要求←內(nèi)容（業(yè)主） 建議書 修改確認(rèn)（業(yè)主） 可能的否決 (業(yè)主及策劃方 ) 二手資料 問卷設(shè)計(jì) （概念性結(jié)果） 試調(diào)查 確認(rèn)修改（業(yè)主與策劃方） 正式問卷 調(diào)查（正式） 資料匯總及分析 形式報(bào)告（含結(jié)論） B、關(guān)于調(diào)查 方案 a、要明確目的及內(nèi)容：不同項(xiàng)目（不一定只是商業(yè)項(xiàng)目，也包含文化、行政項(xiàng)目）的主要實(shí)施目標(biāo)及影響控制因素是有差異的，因此要分析捕捉出來，要杜絕思維肓區(qū)，否則將影響策劃成果判斷。 b、方法 :在調(diào)查方法制定上針對的是三個(gè)大要素：調(diào)查對象、調(diào)查地點(diǎn)、調(diào)查的抽樣。 調(diào)查 方案 5 電話 街頭 大型調(diào)查 入戶（包含去單位） 對于調(diào)查來說確定三要素的范疇及方法非常 重要。調(diào)查不準(zhǔn)確及數(shù)量不足將直接影響結(jié)果。一般來說數(shù)量越多越準(zhǔn)確，這受制于策劃費(fèi)用（經(jīng)濟(jì)性）及時(shí)間，這也需要策劃方與業(yè)主方共同商定一個(gè)“度”。 概率 用于對誤差要求高，時(shí)間要求準(zhǔn)確時(shí) 分層 、 定位、分群（定量加定性） 費(fèi)時(shí)費(fèi)錢 非概率 用于對誤差要求低，時(shí)間要求不夠準(zhǔn)確時(shí)，任意、判斷、配額（主要以定位為主，定量為輔） 費(fèi)用低、時(shí)間短 C、關(guān)于問卷設(shè)計(jì) 二項(xiàng)選擇 多項(xiàng)選擇 程度尺 度法：至少 5 級 程序法：（遞進(jìn)關(guān)系） 傾向偏差程序法（標(biāo)桿關(guān)系） D、實(shí)地調(diào)研及質(zhì)量監(jiān)控 實(shí)地調(diào)研可委托調(diào)查公司進(jìn)行，也可自己操作，但要經(jīng)過培訓(xùn)（問話方式、溝通語言等）。 質(zhì)量監(jiān)控：為確保調(diào)研質(zhì)量而采用的手段及措施 E、對調(diào)研成果數(shù)據(jù)的處理： 交叉分析法 對比分析法 聚類分析法 回歸分析法 具體方法