【正文】 徽商 .杏花公寓項(xiàng)目營銷策劃廣告推廣提案 承蒙貴公司的信任，我公司有機(jī)會(huì)就此項(xiàng)目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。 時(shí)代在高速的發(fā)展，社會(huì)的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對(duì)社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的綜合體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)而言，鋼筋＋水泥僅是其物質(zhì)構(gòu)成，什么才是符合新時(shí)代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應(yīng)不斷發(fā)展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應(yīng)思考與面對(duì)的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書的觀點(diǎn)之源。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進(jìn)行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。項(xiàng)目地塊位于合肥市東 西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形 L 型。道路狀況及交通路線完備。周邊各類生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地塊。同時(shí)在市民意識(shí)中的地段認(rèn)知度、美譽(yù)度極佳。 11 外在配套設(shè)施分析： 購物：世紀(jì)聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場、杏花農(nóng)貿(mào)市場 學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第 6中學(xué)、合肥 45中學(xué)、合肥 47中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū) 醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院 文化體育設(shè)施：合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院 休閑娛樂設(shè)施： 東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、 金融機(jī)構(gòu) |：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、 建設(shè)銀行、申銀萬國證券公司 行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會(huì)、合肥市中級(jí)法院 綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢、同時(shí)會(huì)使業(yè)主時(shí)間成本大大降低； 而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)性等亦充分具備。 12物業(yè)外在因素的延伸 項(xiàng)目的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風(fēng)貌所帶來的亦動(dòng)亦靜的 物業(yè)形象 項(xiàng)目的人文價(jià)值：省市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)的教育氛圍、合肥市圖書館的人文氣質(zhì)，合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心的健康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨(dú)特性。 13項(xiàng)目的面積價(jià)值 項(xiàng)目總建筑面積 5 萬平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項(xiàng)目具有不可多得的稀缺性。 14地塊的周邊市場價(jià)值 商業(yè)物業(yè)在自身無法形成規(guī)?；?yīng)的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費(fèi)途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。 15項(xiàng)目地塊劣勢分析 項(xiàng)目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢，但周 邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無其它休閑式購物區(qū)域，人流多為交通人流）項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約 200 平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，對(duì)經(jīng)營范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對(duì)二層商鋪的交通動(dòng)線及商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。 21裙樓部分產(chǎn)品分析： 本案裙樓部分產(chǎn)品 1~2 為層為商業(yè)用途，結(jié)合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認(rèn)為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動(dòng)性，客戶選擇余地較?。还δ苄陨虡I(yè)用途較多，休閑即興性購物氛圍不足）我司認(rèn)為在此定位休閑即 興型購物空間不適宜，而針對(duì)此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點(diǎn)，我司認(rèn)為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應(yīng)為針對(duì)此類人群的補(bǔ)缺型商業(yè)物業(yè)。 我司針對(duì)物業(yè)特點(diǎn)初步 3種銷售方式： 整體出售：如沿壽春路的部分可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當(dāng)勞招租（帶租約出售給投資客戶）， 拆分銷售：針對(duì)此區(qū)域客戶有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內(nèi)少此類產(chǎn)品得檔次性、集中性銷售平臺(tái)，可將沿壽春路部分定位為高檔的、高品位的文體主題式商場（文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電 腦配套產(chǎn)品商場）以鋪位的形式對(duì)外出售。（投資小、有市場需求） 拍賣式銷售： 沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認(rèn)為限定其經(jīng)營摸式可能會(huì)影響投資者的經(jīng)營或投資思路，進(jìn)而影響其置業(yè)行為，我們認(rèn)為采取先“內(nèi)部登記”，探測市場反映后采取拍賣的形式實(shí)現(xiàn)銷售。 22塔樓物業(yè)分析 該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。由于該項(xiàng)目住宅部分客戶群定位于高收入的省內(nèi)成功人士，所以配套設(shè)施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標(biāo)群體的文化背景，行為習(xí)慣， 消費(fèi)習(xí)慣，心理需求來設(shè)計(jì)。讓他們感受到榮譽(yù)感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)，更關(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。 項(xiàng)目形象定位： 結(jié)合徽商集團(tuán)的企業(yè)背景，我公司認(rèn)為本項(xiàng)目的物業(yè)形象是 見證與體現(xiàn)新徽商時(shí)代的品位、誠信、規(guī)則、自信的物業(yè)形象 . 形 象 詮 釋 : 品位： 優(yōu)越的地段、進(jìn)取的外立面形象、優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施、自成體系的文化氛圍 誠信 ：開發(fā)商的誠信經(jīng)營、物業(yè)業(yè)主的誠信經(jīng)營、物業(yè)管理的誠信關(guān)懷 規(guī)則： 新 經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)則的經(jīng)濟(jì)、新時(shí)代規(guī)則將代來效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價(jià)格將因?yàn)橐?guī)則而代來效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。 自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實(shí)力，客戶的自信來自對(duì)貴公司的認(rèn)可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會(huì)、給員工、合作伙伴傳遞自信。 合肥當(dāng)前寫字樓市場分析 寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫和設(shè)備間 。一般來說，寫字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對(duì)交通、檔次、硬件設(shè)施、物業(yè)管理的要求較高。 合肥真正意義上的寫字樓不多，大部分位于長江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在 12~39 層。 為便于系統(tǒng)地對(duì)合肥的寫字樓進(jìn)行描述，特選取了十二個(gè)有代表性的寫字樓作重點(diǎn)說明。這十二個(gè)寫字樓分別是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長江中路）、潤安大廈（蒙城路與阜陽路交叉口）、金誠大廈（長江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬通大廈（ 美屯立交橋）、盛安廣場（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個(gè)大廈，有已經(jīng)入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長江大廈等，有正在銷售的，如新華大廈（尾盤銷售）、華都大廈，有尚未開盤的，如科技信息大廈、萬通大廈。 這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠大廈屬于省服裝進(jìn)出口公司，這些單位將寫字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并對(duì)外租賃；還有一部分是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，如合肥華源物業(yè)發(fā) 展有限公司開發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的萬通大廈，這些寫字樓則是對(duì)外銷售的。 1. 價(jià)格 寫字樓的銷售對(duì)象一般是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司或投資者，多為整層或半層銷售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。 1 銷售價(jià)格 從位于長江路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路交叉口處的寫字樓來看，銷售價(jià)格一般在3500 元 /M2~5000 元 /M2 之間，如位于花園街的科技信息大廈均價(jià)為 4800 元 /M2，天徽大廈均價(jià)為 3850元 / M2，位于四牌樓長江路邊的華 都大廈均價(jià) 4000元 /M2，新華大廈起價(jià) 3408 元 /M2，層差 30元 /M2。（另作為產(chǎn)權(quán)式酒店的怡和錦江售價(jià)達(dá) 7500 元 / M2） 租賃價(jià)格 以上十三個(gè)寫字樓的租價(jià)在 3076元 /M2/月之間，這與寫字樓的位置、檔次、公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、車位、付款方式等等，都有著較為密切的關(guān)系。如樓齡較輕、檔次較高、配套較好（有獨(dú)立會(huì)所）的郵電大廈，租金達(dá) 76元 /M2/月；位置較好、但受電梯數(shù)量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為 35~40 元 /M2/月；新華大廈由于停車位較少 等等原因，月租金僅 3035 元 /M2/月。 付款方式 寫字樓的銷售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般則需以一個(gè)月的租金作為押金，以后可與產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。 2. 物業(yè)管理及配套 物業(yè)管理公司及服務(wù)內(nèi)容 十三個(gè)寫字樓中，已知有七個(gè)寫字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。 物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容一般是為承租者提供保潔、保安等基本的物業(yè)管理服務(wù)。部分物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開電梯、 24小時(shí)供開水 等服務(wù)。 物業(yè)管理費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)是根據(jù)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及硬件設(shè)施的使用費(fèi)來決定的，也有少數(shù)包含在租金內(nèi)不另收。合肥寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)一般在 2元 /M2/月起（如新華大廈），最高可達(dá) 15 元 /M2/月（如潤安大廈、金誠大廈） 物業(yè)配套 合肥市場中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會(huì)所及俱樂部等。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場、酒店、娛樂場所等，極少數(shù)寫字樓設(shè)立會(huì)所。寫字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內(nèi)部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權(quán)所有者裝修。 吊頂前層高一般在 米左右。 3. 供應(yīng)量 合肥市對(duì)外租賃的寫字樓面積約為 50 萬平方米，以上統(tǒng)計(jì)的十三個(gè)較具代表性的寫字樓面積為 萬平方米。 4. 銷售、承租情況 銷售情況 目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓只有兩個(gè)：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬通大廈、怡和錦江、天徽大廈。 新華大廈：該項(xiàng)目的開盤時(shí)間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車庫入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來阻塞，物業(yè)管理相對(duì)較差等原因，給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了負(fù)面的社會(huì)影 響，導(dǎo)致銷售不佳。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。 華都大廈 :2020 年 12月 28 日開盤 ，地理位置具有相當(dāng)大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對(duì)外整層銷售每層816 平方米，每平方米 4000 元，要求一次性付款，可適當(dāng)優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩 1 14層部分。 租賃情況 除了幾個(gè)在售的寫字樓、 2 個(gè)即將開盤銷售的寫字樓，剩余 8個(gè)寫字樓的承租情況均較好，特別是婦幼中心和長江大廈，古井大廈，調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)其承租率達(dá) 99%以上，甚至是滿租。其余 6 個(gè)寫字樓的承租率也達(dá) 到了 90%以上。 ] 徽商杏花公寓項(xiàng)目的八大標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 交匯空間 CBD 的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的 ，帶有城市空間的開放和共享的氣息，這是 CBD 住宅的必要特質(zhì)。 （ 2） 開放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價(jià)值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動(dòng)空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時(shí)還提供項(xiàng)目商業(yè)和人文的生活文脈。 CBD 街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場般的空曠，甚至摒棄稍高的臺(tái)階， 任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價(jià)值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點(diǎn)綴。它使文脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫步 人們成為流動(dòng)的風(fēng)景，變化無限，每一天，這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。 （ 3） 私家領(lǐng)域 CBD 住宅的最大價(jià)值在于既可達(dá)到與城市空間、國際氣息的最大 5融合，同時(shí)又可以享受自己的私家領(lǐng)域。領(lǐng)域平臺(tái)滿足了這種需要，在這里遠(yuǎn) 離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。 （ 4） 特定客戶 CBD 住宅的認(rèn)群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。我們?cè)?CBD 理論中已經(jīng)知道，能擁有 CBD 的地方都是區(qū)域性、國際性的城市。在這里，由于跨國跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進(jìn)展，使 CBD存在大量的跨國、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在 CBD，這種客戶層面我們稱之為國際人。作為由政府定位，并積極推進(jìn)建設(shè)的專門為國際性跨國公司商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的 CBD，其 “ 國際 化 ‘ 水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個(gè)城市最繁華、最具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最具投資價(jià)值的所在。繁忙而個(gè)性的 “ 國際人 ” 當(dāng)然會(huì)選擇這一財(cái)富社區(qū)，以達(dá)致 “ 事業(yè)與生活平衡的極致 ” 的理想領(lǐng)地。 （ 5） 彈性功能 由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對(duì)戶型、彈性空間、相關(guān)配套如黑白鞋會(huì)所的商務(wù)和休閑功能的分離產(chǎn)生了要求，以滿足相關(guān)人群的不同需要。 CBD 的將來是這樣的：匯聚了城市的精華和財(cái)富， CBD 的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能， 而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居